מס רכישה 2026: המדרגות, תושבי חוץ, עולים ודוגמאות מחושבות
מס רכישה הוא ההוצאה הראשונה בקניית דירה, וזו שהכי תלויה במי שאתם: 0% לתושב שקונה דירה יחידה ב־1.9 מיליון, 8% מהשקל הראשון לתושב חוץ, גם אם הוא ישראלי, ו־0.5% לעולה חדש. המדרגות מוקפאות עד ינואר 2028. כאן תמצאו את הטבלה, את כללי הסטטוס ושלוש דוגמאות מחושבות עד השקל.
התשובה בקצרה
מס רכישה משולם על ידי הקונה תוך 60 יום מהחתימה. ב־2026, תושב ישראל שקונה דירה יחידה משלם 0% עד 1,978,745 ₪, 3.5% עד 2,347,040 ₪, 5% עד 6,055,070 ₪, 8% עד 20,183,565 ₪ ו־10% מעל. משקיע או תושב חוץ משלם 8% מהשקל הראשון עד 6,055,070 ₪ ו־10% מעל. עולה חדש משלם 0% עד 1,978,745 ₪ ו־0.5% עד 6,055,070 ₪. הסכומים מוקפאים עד 15 בינואר 2028. מה שקובע הוא תושבות המס ביום החתימה, לא האזרחות: ישראלי שגר בחו״ל משלם כמו תושב חוץ, אלא אם הוא חוזר תוך שנתיים.
המספרים שכדאי לזכור, נובמבר 2026
- דירה יחידה, מדרגת 0%
- עד 1.98 מ׳ ₪
- תושב חוץ / דירה נוספת
- 8% ← 10%
- עולה חדש, דירה יחידה
- 0% ← 0.5%
- הצהרה / תשלום
- 30 / 60 יום
- מכירת הדירה הקודמת
- 18 חודשים
- מדרגות מוקפאות עד
- 15.1.2028
מה זה מס רכישה, ומה הוא לא
מס רכישה הוא המס על רכישת זכות במקרקעין: דירה, בית, קרקע, וגם מניות באיגוד מקרקעין (חברה שמחזיקה נדל״ן). הוא מוטל על הקונה, מחושב על המחיר בחוזה (או על שווי השוק, אם רשות המסים סבורה שהמחיר נמוך מדי, למשל בעסקה בין קרובים), ומשולם פעם אחת. אל תבלבלו אותו עם מס שבח, שהמוכר משלם על הרווח, ועם ארנונה, המס העירוני השנתי.
הסכום נקבע לפי שתי שאלות: האם הקונה תושב ישראל? והאם הנכס יהיה הדירה היחידה שלו בישראל? התשובות קובעות איזו משלוש הטבלאות חלה: דירה יחידה (מדורגת ומקלה), דירה נוספת (8% ואז 10%, שחלה גם על תושבי חוץ) או עולה (כמעט אפס). הכללים קבועים בחוק מיסוי מקרקעין ובתקנות שלו, והסכומים מתעדכנים בדרך כלל ב־16 בינואר של כל שנה לפי המדד. בשנים 2026 ו־2027 העדכון הזה מוקפא.
מדרגות מס רכישה 2026
| מדרגת מחיר (₪) | דירה יחידה, תושב | דירה נוספת, משקיע, תושב חוץ | עולה חדש, דירה יחידה |
|---|---|---|---|
| 0 – 1,978,745 | 0% | 8% | 0% |
| 1,978,745 – 2,347,040 | 3.5% | 8% | 0.5% |
| 2,347,040 – 6,055,070 | 5% | 8% | 0.5% |
| 6,055,070 – 20,183,565 | 8% | 10% | 8% |
| מעל 20,183,565 | 10% | 10% | 10% |
מה זה אומר בכסף, לקונה שאין לו דירה אחרת בישראל:
| מחיר הדירה | תושב, דירה יחידה | תושב חוץ או משקיע | עולה חדש |
|---|---|---|---|
| 2,000,000 ₪ | 744 ₪ | 160,000 ₪ | 106 ₪ |
| 2,500,000 ₪ | 20,538 ₪ | 200,000 ₪ | 2,606 ₪ |
| 3,000,000 ₪ | 45,538 ₪ | 240,000 ₪ | 5,106 ₪ |
| 4,000,000 ₪ | 95,538 ₪ | 320,000 ₪ | 10,106 ₪ |
| 4,500,000 ₪ | 120,538 ₪ | 360,000 ₪ | 12,606 ₪ |
שתי מסקנות מעשיות. לתושב, המס נשאר נמוך עד 6 מיליון: 45,538 ₪ על 3 מיליון, 120,538 ₪ על 4.5 מיליון. לכל השאר זה 8% קבוע: 240,000 ₪ על 3 מיליון, 360,000 ₪ על 4.5 מיליון. מ־3 מיליון ₪ ההפרש בין שני הסטטוסים עובר את 190,000 ₪, ולכן את שאלת התושבות והעלייה סוגרים לפני החתימה, לא אחריה.
מי נחשב ״תושב ישראל״ לעניין מס רכישה
המדרגות המקלות שמורות לתושב ישראל במובן של דיני המס: מי שמרכז חייו בישראל, לפי מכלול סממנים (בית, משפחה, עבודה, ימי שהייה). יש חזקה של תושבות מ־183 ימי שהייה בשנה, או 30 יום בשנה ו־425 יום במצטבר בשלוש שנים. האזרחות לא משחקת תפקיד: אזרח ישראלי שגר עשר שנים בברוקלין הוא תושב חוץ; אמריקאי שגר שנתיים בתל אביב על אשרת עבודה הוא תושב. גם דרכון זר או אזרחות כפולה לא משנים דבר.
החוק בונה גשר: קונה שהוא תושב חוץ והופך לתושב תוך שנתיים מיום הרכישה יכול לבקש שימוסה כתושב על הנכס הזה, אם זו דירתו היחידה. בפועל מצהירים בהתחלה במדרגות דירה נוספת, משלמים, ואחר כך מגישים בקשה לתיקון שומה עם הוכחות תושבות (מגורים, ילדים במערכת החינוך, עבודה בישראל, תעודת עולה). ההפרש מוחזר עם ריבית והצמדה. זה המסלול של משפחות שקונות שנה לפני החזרה או העלייה.
ישראלים שגרים בחו״ל: הטעות היקרה ביותר
הקבוצה שהכי מופתעת ממס הרכישה היא ישראלים ברילוקיישן, שליחים לטווח ארוך ומשפחות שגרות שנים בחו״ל. רבים מניחים שתעודת זהות ישראלית מספיקה כדי לקבל את מדרגות הדירה היחידה. היא לא. אם מרכז החיים שלכם ביום החתימה בניו יורק, בלונדון או בפריז, אתם תושבי חוץ לעניין מס רכישה, ותשלמו 8% מהשקל הראשון, בדיוק כמו משקיע זר.
- חוזרים תוך שנתיים? מצהירים כתושבי חוץ, משלמים 8%, ואחרי החזרה מבקשים תיקון שומה ומקבלים את ההפרש. על דירה של 3.5 מיליון ₪ מדובר ב־209,462 ₪ פלוס ריבית והצמדה.
- לא בטוחים מתי תחזרו? תכננו את המזומנים לפי 8%. ההחזר הוא בונוס, לא מקור מימון: אם החזרה נדחית אחרי 24 חודשים מהחוזה, המס סופי.
- תושב חוזר ותיק (אחרי עשר שנים לפחות בחו״ל) נהנה במקרים מסוימים ממעמד שדומה לעולה, ולכן גם ממדרגות העולים. זה נבדק פרטנית מול משרד העלייה והקליטה ורשות המסים, לפני החתימה.
- אל תצהירו ״דירה יחידה״ כשאתם תושבי חוץ. הצהרה שגויה מובילה לשומה, לריבית ולקנסות. ההפרש על 2.5 מיליון ₪ הוא כ־180,000 ₪, ולזה מתווספים הקנסות.
הצד של המימון, שגם בו תושבי חוץ מקבלים פחות, מוסבר בעמוד משכנתא לתושבי חוץ. והגרסה הקצרה של מס הרכישה לתושב חוץ, עם מסלול ההחזר שלב אחר שלב, נמצאת בעמוד מס רכישה לתושב חוץ.
דירה יחידה ודירה חלופית
הנכס צריך להיות, ביום הרכישה, הדירה היחידה של הקונה בישראל. חלק של פחות משליש בדירה אחרת לא פוסל, וגם לא דירה שהתקבלה בירושה בחלק של פחות מ־50%. נכס בחו״ל לא נספר בכלל: הבית בניו ג׳רזי או הדירה בפריז לא רלוונטיים. גם קרקע, חנות או משרד לא נחשבים דירה.
המקרה הנפוץ ביותר הוא משפר דיור שקונה את החדשה לפני שמכר את הישנה. החוק מתייחס אליו כאל רוכש דירה יחידה, בתנאי שהדירה הישנה נמכרת תוך 18 חודשים מרכישת החדשה. אם החדשה נקנית מקבלן, המועד נמשך עד 24 חודשים אחרי המסירה בפועל (או אחרי מועד המסירה בחוזה, אם הוא מאוחר יותר). מצהירים במדרגה המופחתת עם התחייבות למכור; אם המועד חלף, רשות המסים גובה את ההפרש עם ריבית והצמדה מיום הרכישה, ולעיתים גם קנס.
מועד ה־18 חודשים נאכף בקפדנות. זיכרון דברים שלא הבשיל לחוזה לא מספיק: מה שקובע הוא מועד המכירה (חוזה מכר חתום). בשוק איטי השאירו מרווח, או בדקו עם עורך הדין אפשרות להארכה בנסיבות חריגות, שניתנת לפי מקרה.
זוגות וקנייה משותפת
רשות המסים בוחנת את התא המשפחתי: בני זוג וילדיהם מתחת לגיל 18 נחשבים כקונה אחד. שלושה מצבים חוזרים על עצמם:
- בן זוג אחד תושב, השני תושב חוץ, קנייה משותפת של דירה יחידה. בדרך כלל מדרגות דירה יחידה חלות על כל הנכס, כי התא המשפחתי נחשב תושב כשאחד מבני הזוג תושב ומרכז החיים של הזוג בישראל. אם הזוג גר בחו״ל ורק אחד מהם שמר על תושבות מס ישראלית, רשות המסים יכולה לפצל: חצי במדרגות תושב, חצי ב־8%.
- לאחד מבני הזוג כבר יש דירה מלפני הנישואים. הדירה המשותפת אינה ״דירה יחידה״ של התא המשפחתי: 8% על הכול, אלא אם מוכיחים הפרדה רכושית אמיתית (הסכם ממון, חשבונות נפרדים) וממסים כל חצי לפי בעליו. מקור קלאסי למחלוקות.
- קנייה עם הורה או עם ילד בוגר. כל קונה ממוסה על החלק שלו לפי הסטטוס שלו: הורה תושב חוץ שלוקח 30% משלם 8% על ה־30%, הילד התושב משלם במדרגות דירה יחידה על ה־70%. נפוץ אצל הורים בחו״ל שעוזרים לילד שעלה או שחזר לארץ.
עולים חדשים: ההסדר שבתוקף מ־15 באוגוסט 2024
עד אוגוסט 2024 היו לעולים מדרגות משלהם (0.5% ואז 5%) שחלו גם על דירה נוספת, אבל עם תקרה נמוכה, כך שלעיתים קרובות הן היו פחות משתלמות ממדרגות דירה יחידה רגילות. הרפורמה של 15 באוגוסט 2024 החליפה אותן במדרגות דירה יחידה מופחתות: 0% עד 1,978,745 ₪, 0.5% עד 6,055,070 ₪, ומעל זה 8% ו־10% כרגיל.
| תנאי | פירוט |
|---|---|
| מעמד | עולה לפי חוק השבות, ובמקרים מסוימים תושב חוזר ותיק (אחרי 10 שנים בחו״ל). |
| חלון זמן | רכישה בין שנה לפני לשבע שנים אחרי תאריך העלייה שבתעודת העולה. חוזה שנחתם לפני העלייה מכוסה אם העלייה מתבצעת תוך 12 חודשים. |
| נכס | דירת מגורים שתהיה הדירה היחידה של העולה בישראל. כללי הדירה החלופית (מכירה תוך 18 חודשים) חלים. |
| תדירות | פעם אחת בלבד. |
| זוג | מספיק שאחד מבני הזוג עולה כדי שהמדרגות יחולו על הדירה המשותפת, אם אין לזוג דירה אחרת. |
על דירה של 3 מיליון ₪ העולה משלם 5,106 ₪: אפס על המדרגה הראשונה ו־0.5% על 1,021,255 ₪. תושב ותיק משלם 45,538 ₪ ותושב חוץ 240,000 ₪. למשפחה שמתלבטת אם לקנות עכשיו כתושבת חוץ או בעוד שנה עם העלייה, ההפרש במחיר הזה הוא כ־235,000 ₪. התנאים של הבנקים לעולים מפורטים בעמוד משכנתא לעולים חדשים.
קבלן, מתנה, ירושה: המקרים המיוחדים
- דירה מקבלן. המס מחושב על מחיר החוזה המלא (כולל מע״מ, חניה ומחסן שנקנו באותו חוזה), בלי ההצמדה העתידית, ומשולם תוך 60 יום מהחתימה, לא במסירה. שדרוגים ותוספות שנחתמו אחר כך מדווחים בהצהרה משלימה. משפר דיור שקונה מקבלן מקבל עד 24 חודשים אחרי המסירה למכור את הישנה. את שאר המנגנון (ערבויות, מדד תשומות הבנייה, לוח תשלומים) תמצאו בעמוד קניית דירה מקבלן.
- מתנה בין קרובים. מתנה ללא תמורה בין הורים לילדים, סבים לנכדים, בני זוג ואחים (בתנאים) ממוסה בשליש ממס הרכישה הרגיל, על שווי השוק. בין בני זוג שגרים בדירה, הפטור מלא.
- ירושה. אין מס רכישה. אבל הדירה שהתקבלה בירושה נספרת במבחן הדירה היחידה ברכישה הבאה, אלא אם החלק של היורש קטן מ־50%.
- פירוק שיתוף בין בעלים. חלוקת נכס משותף בין בעליו בלי תשלום איזון אינה ממוסה; תשלום האיזון כן.
- פינוי-בינוי ותמ״א 38. הדירה החדשה שמקבל בעל דירה במקום הישנה פטורה עד השטח שקבוע בחוק; מי שקונה דירה חדשה בפרויקט ממוסה כרגיל.
- קרקע לבנייה: 6% (5% אם היתר הבנייה מתקבל תוך 24 חודשים); נכס מסחרי: 6%.
חשבו את המס שלכם
הזינו מחיר וסטטוס: המחשבון מחיל את מדרגות 16 בינואר 2025 ומציג פירוט לפי מדרגה. הגרסה המלאה נמצאת בעמוד מחשבון מס רכישה.
פירוט לפי מדרגות
| מדרגה | שיעור | מס |
|---|
מדרגות מ־16 בינואר 2025, מוקפאות עד 15 בינואר 2028 (חוק ההסדרים). תושב חוץ ממוסה כרוכש דירה נוספת, אלא אם יהפוך לתושב ישראל תוך שנתיים מהרכישה. התשלום תוך 60 יום מהחתימה.
שלוש דוגמאות מחושבות
| 0% על 1,978,745 ₪ | 0 ₪ |
| 3.5% על 121,255 ₪ | 4,244 ₪ |
| מס רכישה | 4,244 ₪ (0.2% מהמחיר) |
| אותה דירה לתושב חוץ | 168,000 ₪ |
| מס ששולם בחתימה (תושבי חוץ, 8%) | 280,000 ₪ |
| חוזרים לגור בישראל תוך שנתיים: מס כדירה יחידה | 70,538 ₪ |
| החזר בתיקון שומה | 209,462 ₪ + ריבית והצמדה |
| לשם השוואה: משפחה עולה שחותמת עד 12 חודשים לפני העלייה | 7,606 ₪ |
| חזרה אחרי יותר מ־24 חודשים | 280,000 ₪, סופי |
| 8% על 6,055,070 ₪ | 484,406 ₪ |
| 10% על 944,930 ₪ | 94,493 ₪ |
| מס רכישה | 578,899 ₪ (8.3% מהמחיר) |
| אילו זו הייתה דירה יחידה (מכירת הישנה תוך 18 חודשים) | 273,886 ₪, כלומר 305,013 ₪ פחות |
הדוגמה השלישית מסבירה למה משפר דיור עדיף לו למכור את הישנה תוך 18 חודשים מאשר להשאיר אותה להשכרה: ברמת מחירים כזו, הפרש המס שווה כמה שנים של שכר דירה נטו.
הצהרה, תשלום, השגה: איך זה עובד בפועל
- הצהרה תוך 30 יום. עורך הדין של הקונה מגיש את הצהרת הרכישה באופן מקוון למיסוי מקרקעין, עם החוזה, הסטטוס המוצהר, ואם צריך, ההתחייבות למכור את הדירה הקודמת. המוכר מגיש במקביל את הצהרת מס השבח.
- שומה עצמית. הקונה מחשב את המס בעצמו (בפועל, עורך הדין). רשות המסים מנפיקה שובר תשלום תוך ימים.
- תשלום תוך 60 יום מהחתימה: מקוון, בהעברה או דרך הבנק. אחרי המועד, ריבית של 4% לשנה והצמדה למדד, ואין אישור מסים.
- אישור מס רכישה. יוצא אחרי התשלום, ובלעדיו אי אפשר לרשום את העסקה בטאבו. עד אז אתם מוגנים בהערת אזהרה, אבל עוד לא רשומים כבעלים.
- בדיקה. לרשות המסים 8 חודשים לאשר את השומה העצמית או להוציא שומה אחרת, אם היא חולקת על הסטטוס או על השווי. היא יכולה לפתוח את התיק מחדש תוך 4 שנים אם התחייבות לא קוימה (מכירת הדירה הישנה, תושבות תוך שנתיים).
- השגה וערר. השגה בכתב תוך 30 יום מהשומה, החלטה תוך שנה; אחר כך ערר לוועדת הערר תוך 30 יום מההחלטה, וערעור בשאלה משפטית לבית המשפט העליון.
מי שגר בחו״ל חותם על ההצהרה דרך ייפוי כוח לעורך הדין, ושווה לוודא שהפעולה הזו מופיעה בו במפורש. התפקיד המלא של עורך הדין, כולל מה הוא גובה, מפורט בעמוד עורך דין מקרקעין: מה הוא בודק וכמה זה עולה.
מה ישתנה ב־2027, ומה ב־2028
ב־2027 לא ישתנה דבר: חוק ההסדרים 2025–2026 הקפיא את עדכון המדרגות עד 15 בינואר 2028, כך שמדרגות 16 בינואר 2025 חלות על חוזים שנחתמים ב־2026 וב־2027. ההקפאה היא העלאת מס שקטה: עם אינפלציה של 1.6% בשנה האחרונה, דירה של 2 מיליון ₪ שהייתה נכנסת כולה למדרגת ה־0% אחרי עדכון, ממוסה ב־3.5% על החלק שמעל 1,978,745 ₪.
ב־16 בינואר 2028, אם לא תתקבל הוראה חדשה, העדכון לפי מדד המחירים לצרכן יחזור. מדרגות העולים עצמן (0.5%) הן הוראה זמנית לרכישות עד 15 בינואר 2028, והארכתן תוכרע בתקציב 2027–2028. מי שמתכנן עלייה ב־2028 או אחריה צריך להתייחס להטבה כלא מובטחת. שיעור ה־8% על דירה נוספת אינו מוגבל בזמן. לצד המיסוי שאחרי הרכישה (מס על שכר דירה, תושבות מס, הטבות לעולים במס הכנסה), ראו Shekel Guide.
שאלות נפוצות
מי משלם מס רכישה, הקונה או המוכר?
הקונה, תמיד. המוכר משלם מס שבח, ובמקרים מסוימים היטל השבחה לעירייה. אפשר לקבוע בחוזה חלוקה אחרת בין הצדדים, אבל מול רשות המסים החבות נשארת על הקונה.
ישראלי שגר בחו״ל משלם 8% גם אם זו הדירה היחידה שלו?
כן, ביום הרכישה. מס רכישה נקבע לפי תושבות מס, לא לפי אזרחות: מי שמרכז חייו בחו״ל הוא תושב חוץ, ומשלם לפי מדרגות דירה נוספת. אם הוא חוזר להיות תושב ישראל תוך שנתיים מהרכישה וזו דירתו היחידה, הוא מבקש תיקון שומה ומקבל את ההפרש בחזרה עם ריבית והצמדה.
קניתי לפני שמכרתי את הדירה הקודמת: באיזו מדרגה אני?
במדרגות דירה יחידה, בתנאי שהדירה הקודמת נמכרת תוך 18 חודשים מרכישת החדשה (או תוך 24 חודשים מהמסירה, אם החדשה נקנתה מקבלן). מצהירים במדרגה המופחתת עם התחייבות למכירה; אם המועד עובר, רשות המסים גובה את ההפרש עם ריבית והצמדה מיום הרכישה.
לעולים עדיין יש הטבה ב־2026?
כן, ורחבה יותר מבעבר. מאז 15 באוגוסט 2024, עולה שקונה דירה יחידה בין שנה לפני העלייה לשבע שנים אחריה משלם 0% עד 1,978,745 ₪ ו־0.5% עד 6,055,070 ₪. על 3 מיליון ₪ זה 5,106 ₪, לעומת 45,538 ₪ לתושב ותיק ו־240,000 ₪ לתושב חוץ.
מתי צריך לשלם?
ההצהרה מוגשת מקוונת תוך 30 יום מהחתימה, והמס משולם תוך 60 יום. אחרי כן מתווספות ריבית של 4% לשנה והפרשי הצמדה למדד, והאישור שנדרש לרישום בטאבו לא יוצא.
אפשר לערער על השומה?
כן. אם רשות המסים דוחה את הסטטוס שהצהרתם, היא מוציאה שומה, שעליה מגישים השגה תוך 30 יום, ואחר כך ערר לוועדת הערר תוך 30 יום נוספים. רוב המחלוקות נוגעות לתושבות, למבחן הדירה היחידה ולשווי במתנה או בעסקה בין קרובים.
איך אנחנו עובדים
כל סכום, מדרגה וריבית בעמוד זה נבדקים מול המקור הרשמי המצוין בתחתית העמוד ומתוארכים. כשמדרגה או ריבית משתנות, העמוד מתעדכן תוך ימים. המתודולוגיה שלנו.
מקורות
הסטטוס שלכם, נבדק לפני החתימה
תושב או תושב חוץ, דירה יחידה או נוספת, עולה, זוג מעורב, דירה ישנה שעוד לא נמכרה: עורך דין מקרקעין קובע את המדרגה שלכם ומגיש את ההצהרה. תארו את המצב בשתי שורות.