מחשבון משכנתא: ההחזר החודשי, התמהיל והעלות הכוללת
הזינו מחיר, פרופיל ותקופה, וחלקו את ההלוואה בין פריים, קבועה וצמודה כמו שבנק היה עושה. המחשבון מחיל את תקרות המימון של בנק ישראל, את כלל השליש בריבית קבועה ואת הריביות המצויות בנובמבר 2026.
חלוקה בין מסלולים
פריים (משתנה)
קבועה לא צמודה
קבועה צמודת מדד
כללי בנק ישראל: לפחות שליש מההלוואה בריבית קבועה, לכל היותר שני שלישים בפריים. המחשבון מתאים את המחוונים בהתאם.
- קרן שהוחזרה—
- ריבית—
- פריים (משתנה) · קבועה לא צמודה · קבועה צמודת מדד—
ריביות להמחשה, נובמבר 2026 (ריבית בנק ישראל 3.25%, פריים 4.75%). המסלול הצמוד מחושב באינפלציה קבועה; בפועל ההחזר ויתרת הקרן משתנים עם המדד. הבנקים מחילים מרווחים שונים לפי פרופיל ועיר: הצעה אמיתית עשויה לסטות ב־±0.5 נקודה.
איך קוראים את התוצאה
ההחזר החודשי הוא סכום ההחזרים של שלושת המסלולים, כל אחד מחושב בלוח שפיצר (החזר קבוע של קרן וריבית), השיטה שכל הבנקים בישראל משתמשים בה כברירת מחדל. העלות הכוללת מסכמת את כל התשלומים לאורך התקופה; ההפרש בינה לבין הקרן הוא הריבית, שמוצגת בטבעת. ההכנסה הנדרשת מניחה יחס החזר של 35%, שרוב הבנקים מקבלים בלי ויכוח; בין 35 ל־40% זה עניין למשא ומתן, ומעל זה נדיר.
שחקו עם התקופה: מעבר מ־20 ל־30 שנה מוריד את ההחזר בכחמישית אבל מעלה את הריבית הכוללת ביותר מחצי (ראו הטבלה למטה). שחקו גם עם התמהיל: יותר קבועה זה יקר יותר היום ובטוח יותר מחר; יותר פריים זה ההפך. ואם ההכנסה שלכם בדולרים או באירו, הוסיפו בראש מרווח של 10 עד 20% לתנודות המטבע.
שלושת המסלולים במחשבון
| מסלול | ריבית | מה זז | למי מתאים |
|---|---|---|---|
| פריים (פריים מינוס) | פ − 0.3 עד − 0.9, כלומר 3.85 עד 4.45% | עוקב אחרי ריבית בנק ישראל, שנקבעת 8 פעמים בשנה. הקרן לא צמודה. אין עמלת פירעון מוקדם. | מי שמצפה לירידת ריבית או מתכנן לפרוע מוקדם. |
| קבועה לא צמודה (קל״צ) | 4.8 עד 5.4% | כלום: אותו החזר מהחודש הראשון ועד האחרון. עמלת פירעון מוקדם אפשרית אם הריבית ירדה. | מי שרוצה ודאות, ותושבי חוץ עם הכנסה במטבע זר. |
| קבועה צמודה למדד | 2.7 עד 3.3% + מדד | יתרת הקרן וההחזר עולים עם מדד המחירים לצרכן. ריבית נמוכה על הנייר, עלות אמיתית שתלויה באינפלציה (1.6% בשנה האחרונה, אוקטובר 2026). | מי שרוצה החזר נמוך בהתחלה ומקבל שהוא יעלה. |
| משתנה כל 5 שנים | 4.3 עד 4.9% | הריבית מתעדכנת כל חמש שנים לפי עוגן אג״ח. לא מחושב כאן: התייחסו אליו כקבועה ל־5 שנים. | פשרה נפוצה שהבנקים מציעים. |
בפועל, הבנקים מציעים תמהיל של שלושה עד ארבעה מסלולים. המחשבון שומר שלושה, שמכסים את רוב ההלוואות שנחתמות.
כללי בנק ישראל שהמחשבון מחיל
- שיעור מימון מקסימלי: 75% לדירה ראשונה של תושב, 70% למשפר דיור, 50% למשקיע או לדירה נוספת. תושבי חוץ כפופים למדיניות הבנקים: 50% ברוב המקרים, עד 70–75% לאזרח ישראלי או כשמתוכננת עלייה (ראו משכנתא לתושבי חוץ ומשכנתא לעולים חדשים).
- חלק משתנה: לכל היותר שני שלישים מההלוואה בריבית משתנה (כולל פריים); לפחות שליש בקבועה.
- יחס החזר: עד 50% מההכנסה נטו, 40% בפועל.
- תקופה: עד 30 שנה, וההלוואה צריכה בדרך כלל להסתיים עד גיל 75 (80 בחלק מהבנקים).
המחשבון לא כולל ביטוח חיים וביטוח מבנה, ששניהם חובה ומשולמים בנפרד: חשבו 0.1 עד 0.3% מהקרן בשנה לביטוח חיים לפי גיל, ו־300 עד 700 ₪ בשנה למבנה. הוא גם לא כולל את מס הרכישה, שמשולם מההון העצמי: חשבו אותו במחשבון מס הרכישה.
20, 25 או 30 שנה: מה משתנה
על אותה הלוואה של 1,650,000 ₪ (דירה של 2,200,000 ₪ ב־75% מימון, תמהיל 40% פריים / 35% קבועה / 25% צמודה):
| תקופה | החזר חודשי | ריבית כוללת | הכנסה נטו נדרשת (35%) |
|---|---|---|---|
| 20 שנה | 10,527 ₪ | 876,491 ₪ | 30,077 ₪ |
| 25 שנה | 9,265 ₪ | 1,129,393 ₪ | 26,470 ₪ |
| 30 שנה | 8,458 ₪ | 1,395,051 ₪ | 24,167 ₪ |
התקופה הארוכה משאירה מרווח נשימה בתזרים, ועם חלק בפריים שאפשר לפרוע בלי עמלה, אפשר לקצר אחר כך. התקופה הקצרה חוסכת הרבה ריבית, אבל דורשת הכנסה גבוהה יותר כדי לעבור את יחס ההחזר.
שתי דוגמאות מלאות
| הון עצמי | 550,000 ₪ |
| הלוואה | 1,650,000 ₪ |
| פריים, 660,000 ₪ ב־4.15% | ≈ 3,539 ₪ לחודש |
| קבועה לא צמודה, 577,500 ₪ ב־5.1% | ≈ 3,410 ₪ לחודש |
| קבועה צמודה, 412,500 ₪ ב־3.0% + מדד 1.6% | ≈ 2,316 ₪ לחודש (ממוצע מוחלק) |
| החזר חודשי | ≈ 9,265 ₪ |
| הכנסה נטו שהבנק מצפה לה (35%) | ≈ 26,470 ₪ |
| ריבית לאורך 25 שנה | ≈ 1,129,393 ₪ |
| הון עצמי (לפני מס רכישה של 8%) | 1,250,000 ₪ |
| הלוואה | 1,250,000 ₪ |
| פריים, 500,000 ₪ ב־4.15% | ≈ 2,681 ₪ לחודש |
| קבועה לא צמודה, 437,500 ₪ ב־5.1% | ≈ 2,583 ₪ לחודש |
| קבועה צמודה, 312,500 ₪ ב־3.0% + מדד 1.6% | ≈ 1,755 ₪ לחודש (ממוצע מוחלק) |
| החזר חודשי | ≈ 7,019 ₪ |
| הכנסה נטו שהבנק מצפה לה, אחרי המרה והפחתה | ≈ 20,053 ₪ |
| ריבית לאורך 25 שנה | ≈ 855,601 ₪ |
בפועל, תושבי חוץ משלמים לרוב 0.2 עד 0.4 נקודה יותר על הפריים ועל הקבועה, כך שההחזר האמיתי יהיה מעט גבוה יותר. ברמת מימון כזו, יועץ משכנתאות משיג לא פעם שיפור של 0.2 עד 0.4 נקודה מול הצעת הסניף, שזה עשרות אלפי שקלים לאורך התקופה: יותר משכר הטרחה שלו.
מהסימולציה לאישור עקרוני
- סימולציה כאן, כדי לדעת איזה החזר אתם יכולים לשאת ואיזה הון עצמי צריך, כולל מס רכישה, עורך דין ותיווך.
- אישור עקרוני משניים–שלושה בנקים, לפני שמנהלים משא ומתן על נכס. חינם, תקף כמה שבועות, ניתן לחידוש.
- חתימה על החוזה עם תנאי מימון, ולוח תשלומים שמתואם עם מועד העמדת ההלוואה. בדירה מקבלן, ההלוואה משתחררת לפי שלבי הבנייה (ראו קניית דירה מקבלן).
- שמאות, ביטוחים, חתימה והעמדה: הכסף עובר ישירות למוכר או לחשבון הפרויקט.
מי שמנהל את השלבים האלה בשבילכם, ומתי זה משתלם, מוסבר בעמוד יועץ משכנתאות.
שאלות נפוצות
מה ההחזר החודשי המקסימלי שבנק יאשר?
בנק ישראל מגביל את יחס ההחזר ל־50% מההכנסה נטו של משק הבית, אבל בפועל הבנקים עובדים בין 30% ל־40%. מעל 40% התיק בדרך כלל נדחה או מתומחר ביוקר.
למה המחשבון לא מאפשר 100% פריים?
מאז 2011 בנק ישראל מחייב שלפחות שליש מהלוואה לדיור יהיה בריבית קבועה (צמודה או לא), ולכל היותר שני שלישים בריבית משתנה, כולל פריים. המחשבון משחזר את המגבלה הזו ומתקן את המחוונים בהתאם.
ההחזר שמוצג הוא מה שאשלם בפועל?
במסלול הפריים ובקבועה הלא צמודה, כן, פלוס מינוס המרווח. במסלול הצמוד ההחזר האמיתי עולה עם האינפלציה: המחשבון מקרב אותו באינפלציה קבועה, וזה מחליק מה שבמציאות לא אחיד. ובפריים, כל שינוי בריבית בנק ישראל משנה את ההחזר.
תושב חוץ יכול להשתמש במחשבון?
כן: בחרו בפרופיל ״תושב חוץ״. המימון מוגבל ל־50% כברירת מחדל, בהתאם למדיניות הבנקים; אזרח ישראלי שגר בחו״ל או מי שעולה תוך שנתיים מקבל לעיתים 70 עד 75%. ההכנסה בחו״ל נקראת בבנק אחרי המרה והפחתה של 10 עד 20%.
הריביות במחשבון מעודכנות?
ברירת המחדל היא הריביות המצויות בנובמבר 2026: פריים 4.75% (ריבית בנק ישראל 3.25% + 1.5), מסלול פריים במרווח שלילי של 0.6, קבועה לא צמודה 5.1%, קבועה צמודה 3.0% + מדד. אפשר לשנות כל ריבית ידנית לפי ההצעה שקיבלתם.
איך אנחנו עובדים
כל סכום, מדרגה וריבית בעמוד זה נבדקים מול המקור הרשמי המצוין בתחתית העמוד ומתוארכים. כשמדרגה או ריבית משתנות, העמוד מתעדכן תוך ימים. המתודולוגיה שלנו.
מקורות
דברו עם איש מקצוע שמכיר את המקרה שלכם
תארו את הפרויקט שלכם בשתי שורות. נעביר אותו ליועץ משכנתאות, עורך דין מקרקעין או יזם נבחר, שיחזור אליכם תוך 48 שעות. בחינם וללא התחייבות.