קניית דירה מקבלן: חוק המכר, לוח תשלומים, הצמדה ואיחורים
רוב הדירות החדשות בישראל נקנות על הנייר, וזו גם העסקה המוסדרת ביותר: כל שקל ששילמתם מובטח בערבות בנקאית או בפוליסת ביטוח, החוזה כפוף לחוק, ואיחור עולה לקבלן כסף. מנגד, היתרה צמודה למדד תשומות הבנייה, המסירה לוקחת שנה עד חמש, והקבלן כותב את החוזה לטובתו. הנה איך זה עובד, סעיף אחר סעיף, במספרים של 2026.
התשובה בקצרה
קנייה על הנייר מקבלן כפופה לחוק המכר (דירות): כל תשלום מעבר ל־7% מהמחיר חייב להיות מכוסה בערבות בנקאית או בפוליסת ביטוח. מחיר המחירון כולל מע״מ 18%, שכר הטרחה של עורך הדין של הקבלן מוגבל ל־כ־5,500 ₪ + מע״מ, ומס הרכישה משולם תוך 60 יום מהחתימה. היתרה שטרם שולמה צמודה למדד תשומות הבנייה, ובלוח 20/80 זה מוסיף לא פעם 5 עד 8%. צפו למסירה 6 עד 12 חודשים אחרי המועד שבחוזה, עם פיצוי שמגיע אחרי 60 יום של איחור, ולכמה שנים עד הרישום הסופי בטאבו.
המספרים שכדאי לזכור, 2026
- תשלום בלי ערבות
- עד 7%
- מע״מ כלול במחיר
- 18%
- עו״ד הקבלן (תקרה)
- ≈ 5,500 ₪ + מע״מ
- איחור בלי פיצוי
- 60 יום
- איחור מצוי בפועל
- 6–12 חודשים
- מס רכישה תוך
- 60 יום
מה חוק המכר (הבטחת השקעות) מבטיח לכם
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) מ־1974 הוא עמוד השדרה של קנייה מקבלן. העיקרון שלו נכנס במשפט אחד: הקבלן לא רשאי לקבל יותר מ־7% מהמחיר בלי לתת לכם בטוחה על כל שקל נוסף. החוק מכיר בחמש בטוחות; בפועל שתיים שולטות.
| בטוחה | מה היא מכסה | כמה נפוצה |
|---|---|---|
| ערבות בנקאית בנוסח הקבוע בחוק | החזר צמוד של הסכומים ששולמו אם הקבלן לא מוסר; בפועל הבנק מעדיף להשלים את הפרויקט | הכלל בפרויקטים בליווי בנקאי |
| פוליסת ביטוח של מבטח מורשה | אותו כיסוי כמו הערבות, מטעם חברת ביטוח | נפוצה בפרויקטים קטנים ואצל קבלנים במימון עצמי |
| משכנתא לטובת הקונה, הערת אזהרה על קרקע נקייה, או העברת זכויות בקרקע | בטוחות קנייניות; הערת האזהרה מונעת מכירה לצד שלישי אבל לא מבטיחה את השלמת הבנייה | נדירות כבטוחה יחידה |
בפועל, כל תשלום נעשה בשובר מתוך פנקס שוברים שהנפיק הבנק המלווה, לחשבון ליווי סגור של הפרויקט, והבנק שולח לכם ערבות על שמכם תוך 14 יום. קבלן שמבקש העברה ״ישירה״ או מזומן מוציא אתכם מתחום החוק: סרבו.
הערבות מגינה על הכסף, לא על הדירה. אם הפרויקט נעצר, תקבלו את התשלומים בהצמדה, אבל לא את הזכות לקנות באותו מחיר במקום אחר. לכן את החוסן של הקבלן ושל הבנק המלווה בודקים לפני החתימה: פרויקט בלי ליווי בנקאי מצדיק כפליים שאלות.
לוחות תשלומים: רגיל, 20/80, 10/90
לוח התשלומים הוא החלק הכי גמיש בחוזה, וזה שמשנה הכי הרבה את העלות הסופית. שלושה מודלים קיימים ב־2026:
| מודל | בחתימה | במהלך הבנייה | במסירה | למי מתאים |
|---|---|---|---|---|
| רגיל (לפי שלבי בנייה) | 15% (360,000 ₪) | 5 עד 7 דרישות תשלום, כ־60%, לפי התקדמות | כ־25% | קונה במזומן או במשכנתא שמשתחררת בשלבים; הצמדה מוגבלת כי היתרה קטנה מהר |
| 20/80 | 20% (480,000 ₪) | כלום | 80% (1,920,000 ₪ + הצמדה) | מי שצריך למכור דירה, לחכות לחזרה ארצה או לעלייה, או לסדר מימון; קבלן שרוצה להזיז מלאי |
| 10/90 | 10% (240,000 ₪) | כלום | 90% + הצמדה | מבצעי 2025–2026 על הדירות האחרונות; 3% שמעל ה־7% מובטחים, השאר עוד לא שולם |
למה קבלנים מציעים 20/80? כי הבנק מלווה להם כנגד מכירות חתומות, לא כנגד מזומן שנגבה: חוזה 20/80 משחרר את מימון הבנייה ונותן לקונה הקלה תזרימית ״במקום״ הנחה. המלכודת היא במילה ״במקום״: יתרה של 80% שצמודה שנתיים וחצי עולה יותר מהנחה של 5%. החשבון בסעיף הבא.
שלוש נקודות למשא ומתן, בכל מודל: תנאי מימון (החוזה מתבטל בלי קנס אם הבנק מסרב להלוואה בתוך תקופה מוגדרת), פטור מהצמדה בחודשים הראשונים או תקרה להצמדה, והצמדת התשלום האחרון למסירת המפתח בפועל ולא למועד המסירה המוצהר.
הצמדה למדד תשומות הבנייה, עם דוגמה מחושבת
מדד תשומות הבנייה (מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים) מתפרסם כל חודש על ידי הלמ״ס, סביב ה־15, עבור החודש הקודם. הוא עוקב אחרי עלות החומרים, העבודה והציוד באתר, לא אחרי מחירי הדירות. החוזה קובע שכל תשלום שטרם שולם מוכפל ביחס בין המדד הידוע ביום התשלום לבין מדד הבסיס, בדרך כלל המדד הידוע ביום החתימה. מה ששולם כבר לא מוצמד; מה שנותר לשלם מוצמד במלואו.
בעשור האחרון עלה המדד ב־2 עד 4% בממוצע לשנה, עם קפיצות מעל 5% ב־2022 וב־2024–2025 בגלל המחסור בעובדים. ההנחה הזהירה ל־2026 היא 3% לשנה.
| שולם בחתימה (20%), לא מוצמד | 480,000 ₪ |
| יתרה במסירה (80%), לפני הצמדה | 1,920,000 ₪ |
| הצמדת היתרה: 1,920,000 ₪ × (1.0767 − 1) | + 147,256 ₪ |
| יתרה שמשולמת בפועל במסירה | 2,067,256 ₪ |
| מחיר סופי של הדירה (6.1% מעל מחיר החוזה) | 2,547,256 ₪ |
אותה דירה בלוח רגיל, שבו היתרה קטנה בכל שלב, הייתה נושאת בערך חצי מההצמדה, 70,000 עד 80,000 ₪. כלומר ה־20/80 ״עולה״ כאן כמעט 70,000 ₪ יותר מהלוח הרגיל, והנחה של 5% (120,000 ₪) שווה פחות מההצמדה המלאה של ה־20/80 (147,256 ₪). מכאן השאלה הנכונה לקבלן: ״מה המחיר הסופי אם המדד יעלה 3% בשנה?״, והבקשה הנכונה: פטור מהצמדה, מלא או עם תקרה, ששווה יותר ממטבח במתנה.
שני פרטים. אם המדד יורד, החוזה כמעט תמיד קובע רצפה. והמשכנתא לא מכסה את ההצמדה: הבנק מלווה על מחיר החוזה, והתוספת יוצאת מההון העצמי. בדקו את זה במחשבון המשכנתא, עם הון עצמי שגדל בהצמדה הצפויה.
מה כלול במחיר, ומה לא
מחיר דירה חדשה מוצג כולל מע״מ, 18% מאז 1 בינואר 2025. בדירה יד שנייה שנמכרת על ידי אדם פרטי אין מע״מ, כך שבאותו מחיר, דירה חדשה ״שווה״ כ־15% פחות לפני מס. לעולים אין פטור ממע״מ על דירה.
- כלול: הדירה כפי שמתוארת במפרט הטכני, החלק בקרקע וברכוש המשותף, הממ״ד, ובדרך כלל חניה אחת ומחסן אם החוזה מציין אותם עם מספר.
- לעיתים קרובות בתוספת: חניה שנייה (120,000 עד 250,000 ₪ במרכז), מחסן נוסף, חיבור מונים, הוצאות רישום הבית המשותף, ובחלק מהפרויקטים מיזוג אוויר.
- עורך הדין של הקבלן: החוק מגביל את מה שהקבלן רשאי לגבות מכם עבור עורך הדין שלו לכ־5,500 ₪ + מע״מ (סכום צמוד), או 0.5% מהמחיר אם זה נמוך יותר. השכר הזה מכסה רישום, ותו לא.
- עורך הדין שלכם: 0.5 עד 1% + מע״מ, או סכום קבוע של 8,000 עד 15,000 ₪. זה עורך הדין שמגן על האינטרסים שלכם; עורך הדין של הקבלן מגן, מעצם הגדרתו, על אלה של הקבלן. התפקיד והעלות מפורטים בעמוד עורך דין מקרקעין.
החוזה, המפרט הטכני, שינויים ותוספות
החוזה נכתב על ידי הקבלן, בתבנית של 40 עד 80 עמודים שאחידה לכל הפרויקט. הוא לא יכול לסטות מחוק המכר, אבל כל מה שלא מוסדר נכתב לטובת המוכר: מועד מסירה ״משוער״, כוח עליון רחב, קנסות על איחור בתשלום, זכות לשנות את הרכוש המשותף, הצמדה בלי רצפה. עורך דין שמכיר את הקבלנים בעיר יודע אילו סעיפים זזים (בדרך כלל כעשרה).
המפרט הטכני מצורף לחוזה בטופס שקבע משרד הבינוי והשיכון. הוא מפרט את השטחים (דירה, מרפסת, ממ״ד, חניה), החומרים, האביזרים, מספר השקעים בכל חדר, רמת הכלים הסניטריים והריצוף, ואת הזיכויים אם מוותרים על פריט. קראו אותו יחד עם התוכניות: זה המסמך היחיד שמחייב לגבי מה שאתם קונים, והפער בין השטח במפרט לשטח ״השיווקי״ בחוברת מגיע לא פעם ל־10 עד 15%.
שינויים ותוספות הם מרכז הרווח השני של הקבלן אחרי החניות. הזזת קיר, שקע נוסף, ריצוף מחוץ לקטלוג: כל בקשה מתומחרת על ידי הקבלן, לעיתים 30 עד 50% מעל מחיר השוק, בתשלום נפרד ובחלון זמן מוגבל. אחרי שלב מסוים בבנייה כבר אי אפשר לשנות. שני כללים: בקשו את מחירון השינויים לפני החתימה, ושלמו על שינויים דרך חשבון הפרויקט כדי שגם הם יהיו מובטחים.
איחורים, מסירה ותקופת בדק
מועד המסירה שבחוזה כמעט אף פעם לא נשמר. מאז 2023, איחורים של 6 עד 12 חודשים הם הנורמה בפרויקטים גדולים, בשילוב של מחסור בעובדים, היתרים וגיוסי מילואים. חוק המכר, שתוקן ב־2011 והוחמר ב־2022, קובע מה מגיע לכם:
- עד 60 יום איחור: אין פיצוי. זה המרווח שבחוק, והחוזה לא יכול להאריך אותו כרצונו.
- מעבר ל־60 יום: הקבלן חייב בפיצוי חודשי לפי שכר דירה של דירה דומה, מוגדל ב־50% בחודשים הראשונים ואחר כך ב־25%, ומגיע למפרע מהמועד שבחוזה, כולל 60 הימים הראשונים. הוא משולם בסוף כל חודש איחור, לא במסירה.
- כוח עליון: הקבלן פטור רק על אירוע שאינו בשליטתו, שלא היה צפוי בחתימה, ושעליו הודיע לכם. המלחמה נטענה לגבי איחורים של 2023–2024; בחוזה שנחתם אחרי אוקטובר 2023 קשה לטעון אותה מאותן סיבות.
- מסירה: בדיקה עם פרוטוקול שמפרט את הליקויים, וטופס 4 בתוקף. אל תחתמו על פרוטוקול ריק; מהנדס בדק בית (600 עד 1,500 ₪) מחזיר את עלותו.
- תקופות בדק ואחריות: הקבלן מתקן ליקויים שהתגלו בתקופת הבדק (שנה לרוב הגמרים, שנתיים עד שבע לאיטום, אינסטלציה ושלד), ואחר כך בתקופת אחריות של שלוש שנים שבה נטל ההוכחה מתהפך.
משכנתא על דירה מקבלן, מס רכישה ורישום
המשכנתא. הבנק מלווה על דירה שעוד לא קיימת, באותן תקרות כמו ביד שנייה: 75% לדירה ראשונה של תושב, 70% למשפר דיור, 50% למשקיע או לתושב חוץ. הוא מחשב על מחיר החוזה (לא על המחיר הצמוד), מחזיק בערבות חוק המכר ואחר כך בדירה הבנויה כבטוחה, ומעביר ישירות לחשבון הפרויקט כנגד השוברים. ב־20/80 רוב ההלוואה משתחררת במסירה: האישור העקרוני יכול להגיע מאוחר, אבל הריביות או המצב שלכם עלולים להשתנות בינתיים. התנאים מחו״ל בעמוד משכנתא לתושבי חוץ, ולעולים בעמוד משכנתא לעולים חדשים.
מס רכישה. מוצהר תוך 30 יום ומשולם תוך 60 יום מהחתימה, על מחיר החוזה בלי ההצמדה העתידית, גם אם נכנסים לגור בעוד שלוש שנים. בדוגמה שלנו, 2,400,000 ₪:
תושב, דירה יחידה
15,538 ₪- 0% עד 1,978,745 ₪, ואז 3.5% ו־5%.
- מימון עד 75%.
תושב חוץ או משקיע
192,000 ₪- 8% מהשקל הראשון.
- חישוב מחדש כדירה יחידה אם הופכים לתושבים תוך שנתיים.
עולה חדש
2,106 ₪- 0% עד 1,978,745 ₪, 0.5% עד 6,055,070 ₪.
- רכישה משנה לפני ועד שבע שנים אחרי העלייה, עד 15 בינואר 2028.
למי שמתכנן עלייה, לקנייה מקבלן יש יתרון ברור: התאריך שקובע את המדרגות הוא תאריך החתימה, והעלייה יכולה להגיע עד שנה אחריו. הסכום המדויק במחשבון מס רכישה, וכל הכללים במדריך מס רכישה 2026.
רישום. מיום החתימה, אם הקרקע רשומה בטאבו, עורך הדין שלכם רושם הערת אזהרה על שמכם. הרישום הסופי מחכה לרישום הבניין כבית משותף, באחריות הקבלן, ולוקח לרוב שנתיים עד חמש אחרי המסירה, ויותר בקרקע של רשות מקרקעי ישראל. בינתיים אתם בעלים מכוח החוזה והערבות, ואפשר למכור בהמחאת זכויות.
קונים דירה מקבלן מחו״ל
ישראלים שגרים בחו״ל הם קהל מרכזי של מבצעי 20/80: הם חותמים היום, משלמים 20%, ומתכננים לחזור או להשכיר עד המסירה. שלוש נקודות שכדאי להכיר מראש:
- מס רכישה של 8% ישר בהתחלה. גם על 20/80, המס על המחיר המלא משולם תוך 60 יום. על 2,400,000 ₪ זה 192,000 ₪, כמעט חצי מהתשלום הראשון. אם תחזרו לגור בארץ תוך שנתיים מהחתימה, ההפרש מוחזר; אם המסירה ב־2029 וחוזרים רק אז, לא. הפרטים בעמוד מס רכישה לתושב חוץ.
- מימון של 50% ככלל. ההון העצמי צריך לכסות גם את מחצית המחיר וגם את ההצמדה, שהבנק לא מממן.
- חתימות מרחוק. חוזה, שוברים, פרוטוקול מסירה: הכול אפשרי בייפוי כוח לעורך הדין שלכם, אבל את בדיקת הדירה במסירה עדיף שיעשה מהנדס בדק בית מטעמכם, לא הקבלן.
הסיכונים האמיתיים, ומה מכסה אותם
- חדלות פירעון של הקבלן. מכוסה בערבות או בביטוח על כל תשלום מעל 7%. לא מכוסים: תשלומים מחוץ לפנקס השוברים, שינויים ששולמו לקבלני משנה, ועליית המחירים בינתיים. בקשו לראות ערבות שכבר הונפקה לקונה אחר בפרויקט.
- איחור. מכוסה בפיצוי החוקי מעבר ל־60 יום, בתנאי שבחוזה כתוב תאריך, לא ״רבעון״. השאירו בתזרים מרווח של שנה שכר דירה.
- שינוי תב״ע. הנוף, גובה הבניין השכן, הכביש המתוכנן: כל אלה לא מובטחים בחוזה. עורך הדין בודק את התוכנית בתוקף ואת ההיתרים שהוגשו; השאר הוא הימור.
- מימון שנדחה או מתייקר במסירה. ב־20/80 הבנק לא מתחייב שנתיים קדימה. מכסים את זה בתנאי מימון, באישור עקרוני מחודש ובמרווח ביטחון בהון העצמי. תושב חוץ שמצבו עשוי להשתנות עדיף לו לוח רגיל.
מבצעי 20/80 והפטורים מהצמדה צפויים להצטמצם ב־2027, ככל שמלאי 2024–2025 נמכר והריביות יורדות קלות. כל עוד המחסור בעובדים נמשך, מדד תשומות של 3% לשנה נשאר הנחה זהירה. ולפני כל חתימה, עורך דין משלכם, לא של הקבלן.
שאלות נפוצות
הכסף שלי מוגן אם הקבלן פושט רגל?
כן, בתנאי שכל תשלום מעבר ל־7% מהמחיר קיבל ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח לפי חוק המכר. אם הקבלן קורס, הבנק המלווה מחזיר את הסכומים ששולמו בהצמדה, או, לרוב, דואג להשלמת הפרויקט על ידי קבלן אחר. לא מכוסים: תשלומים שנעשו מחוץ לפנקס השוברים, והפרש המחיר אם תצטרכו לקנות במקום אחר.
כמה באמת עולה מבצע 20/80?
הוא דוחה 80% מהמחיר למסירה, אבל ה־80% האלה צמודים למדד תשומות הבנייה לאורך כל הבנייה. על דירה של 2.4 מיליון ₪ שנמסרת בעוד שנתיים וחצי, עם מדד של 3% לשנה, ההצמדה מוסיפה כ־147,000 ₪. מבצע 20/80 ״בלי הצמדה״ שווה יותר מהנחה של 5%. תמיד משווים את המחיר הסופי הצמוד, לא את מחיר המחירון.
צריך עורך דין משלי אם לקבלן כבר יש עורך דין?
כן. עורך הדין של הקבלן מייצג את הקבלן; שכר הטרחה שהוא גובה מהקונה מוגבל בחוק לכ־5,500 ₪ + מע״מ (או 0.5% אם זה נמוך יותר), כי הוא מטפל רק ברישום. עורך הדין שלכם בודק את החוזה, מנהל משא ומתן על לוח התשלומים, ההצמדה, הפיצוי על איחור וסעיפי כוח עליון, ובודק את ההיתרים ואת הערבות.
מתי משלמים מס רכישה על דירה מקבלן?
תוך 60 יום מהחתימה, גם אם המסירה בעוד שלוש שנים, על מחיר החוזה בלי ההצמדה העתידית. תושב חוץ משלם 8% מהשקל הראשון; תושב שקונה דירה יחידה 0% עד 1,978,745 ₪ ואז 3.5% ו־5%; עולה 0.5% מעל 1,978,745 ₪, עד ינואר 2028.
כמה איחור זה ״נורמלי״ ומה מגיע לי?
החוזה כמעט תמיד מתיר 60 יום בלי פיצוי. מעבר לזה החוק מחייב את הקבלן בפיצוי חודשי לפי שכר דירה של דירה דומה, מוגדל (150% בחודשים הראשונים, 125% אחר כך), ומגיע למפרע מהמועד שבחוזה. בפועל, מאז 2023 איחורים של 6 עד 12 חודשים הפכו לשכיחים.
אפשר לקבל משכנתא על דירה שעוד לא קיימת?
כן. הבנק מלווה על מחיר החוזה, מעביר ישירות לחשבון הפרויקט כנגד השוברים, ומחזיק בערבות חוק המכר כבטוחה ואחר כך בדירה עצמה. התקרות זהות לדירה יד שנייה: 75% לדירה ראשונה של תושב, 50% לתושב חוץ. ההצמדה נשארת עליכם.
איך אנחנו עובדים
כל סכום, מדרגה וריבית בעמוד זה נבדקים מול המקור הרשמי המצוין בתחתית העמוד ומתוארכים. כשמדרגה או ריבית משתנות, העמוד מתעדכן תוך ימים. המתודולוגיה שלנו.
מקורות
פרויקטים חדשים שמתאימים לתקציב שלכם
יזמים שותפים, שנבחרו לפי הליווי הבנקאי והיסטוריית המסירות שלהם: כתבו עיר, תקציב ולוח זמנים, ותקבלו את הפרויקטים הפעילים עם מחירים אמיתיים, לוחות תשלומים ומועדי מסירה.