Precios de la vivienda en Israel en 2026, ciudad por ciudad
Un departamento en Israel se vendió en promedio a 2,33 millones de shékels en el primer trimestre de 2026, pero esa cifra esconde una diferencia de uno a cuatro entre Beer Sheva y Tel Aviv. Esta página da, para 15 ciudades, el precio promedio de transacción, el precio por metro cuadrado, la tendencia interanual y lo que cada una cuesta de verdad en impuesto de compra y aporte propio, según usted sea residente o no.
La respuesta corta
En el primer trimestre de 2026, un departamento en Israel se vendió en promedio a 2.330.000 ₪ (CBS). Tel Aviv es la ciudad más cara, con 4.590.000 ₪ y una suba de +10,3 % en un año; Beer Sheva es la más barata de las grandes ciudades, con 1.240.000 ₪. En el medio: Herzliya (3.850.000 ₪), Jerusalén (3.100.000 ₪), Haifa (1.800.000 ₪) y Ascalón (1.640.000 ₪). La tendencia nacional sigue siendo alcista, sostenida por Tel Aviv, el Sharón y Haifa, mientras Herzliya, Ascalón y Bat Yam retroceden levemente. Sobre cada uno de esos precios, un no residente suma un 8 % de impuesto de compra (mas rejishá) y debe aportar el 50 % con fondos propios.
Las cifras para recordar, 1er trimestre de 2026
- Precio promedio nacional
- 2,33 M₪
- Tel Aviv
- 4,59 M₪
- Jerusalén
- 3,1 M₪
- Beer Sheva
- 1,24 M₪
- Mayor suba (gran ciudad)
- Kfar Saba +11,3 %
- Tasa del Banco de Israel
- 3,25 %
Las 15 ciudades en una tabla
La tabla pone tres datos en una sola línea: el precio promedio de transacción (CBS, 1er trimestre de 2026), el rango de precios por metro cuadrado observado entre el parque antiguo y la obra nueva, y lo que ese precio promedio cuesta en mas rejishá (impuesto de compra) para un residente que compra su única vivienda y para un no residente. La última columna es el aporte del 50 % que un banco pide en la práctica a un no residente. Los impuestos se calculan con los mismos tramos que nuestra calculadora del impuesto de compra; haga clic en un encabezado para ordenar.
| Ciudad | Región | Precio promedio | ₪/m² | 1 año | Impuesto, residente única vivienda | Impuesto, no residente | Aporte 50 % |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Tel Aviv | Centro | 4.590.000 ₪ | 45–90 mil ₪ | +10,3 % | 125.038 ₪ | 367.200 ₪ | 2.295.000 ₪ |
| Herzliya | Sharón | 3.850.000 ₪ | 30–80 mil ₪ | −2,9 % | 88.038 ₪ | 308.000 ₪ | 1.925.000 ₪ |
| Jerusalén | Jerusalén | 3.100.000 ₪ | 28–60 mil ₪ | — | 50.538 ₪ | 248.000 ₪ | 1.550.000 ₪ |
| Haifa | Norte | 1.800.000 ₪ | — | +6,9 % | 0 ₪ | 144.000 ₪ | 900.000 ₪ |
| Ascalón | Sur | 1.640.000 ₪ | — | −3,2 % | 0 ₪ | 131.200 ₪ | 820.000 ₪ |
| Beer Sheva | Sur | 1.240.000 ₪ | — | — | 0 ₪ | 99.200 ₪ | 620.000 ₪ |
| Asdod | Sur | — | 18–32 mil ₪ | — | — | — | — |
| Bat Yam | Centro | — | — | −2,5 % | — | — | — |
| Beit Shemesh | Jerusalén | — | — | — | — | — | — |
| Eilat | Sur | — | — | — | — | — | — |
| Hadera | Norte | — | — | — | — | — | — |
| Modiin | Centro | — | 24–34 mil ₪ | — | — | — | — |
| Netanya | Sharón | — | 22–45 mil ₪ | +8,2 % | — | — | — |
| Raanana | Sharón | — | 30–50 mil ₪ | — | — | — | — |
| Rishon LeZion | Centro | — | — | — | — | — | — |
| Promedio nacional | — | 2.330.000 ₪ | — | — | 12.294 ₪ | 186.400 ₪ | 1.165.000 ₪ |
Cómo leerla: en Jerusalén, sobre el precio promedio de 3.100.000 ₪, un residente que compra su única vivienda paga 50.538 ₪ de impuesto y un no residente 248.000 ₪. En Haifa, Ascalón y Beer Sheva, el precio promedio queda por debajo del umbral de 1.978.745 ₪: el residente no paga nada, el no residente paga 8 %. Las ciudades sin precio promedio (Netanya, Raanana, Asdod, Modiin, Beit Shemesh, Bat Yam, Rishon LeZion, Eilat, Hadera) son aquellas para las que la CBS no publicó un promedio utilizable este trimestre; para ellas mostramos solo la tendencia y el precio por m² cuando existen, y completamos los huecos en la próxima publicación.
Cómo se miden los precios, y por qué dos fuentes nunca coinciden
Israel tiene dos familias de cifras de precios, y no se comparan entre sí. La primera viene de la Oficina Central de Estadísticas (CBS, conocida en el país como «Lamas»), que publica cada trimestre el precio promedio de las viviendas vendidas, por distrito y por gran ciudad, a partir de las declaraciones de transacción presentadas ante la Autoridad Tributaria. Es un precio realizado, el que figura en el contrato. La CBS publica además un índice de precios de la vivienda, que mide la variación a calidad constante y es la referencia del Banco de Israel.
La segunda familia son los precios de oferta de los portales de avisos, Yad2 y Madlan en primer lugar. Son unas semanas más frescos y llegan al detalle del barrio y la calle, pero son precios publicados: la diferencia con el precio firmado es de 3 a 8 % en un mercado normal, más cuando los vendedores tardan en ajustar. Madlan publica también transacciones pasadas tomadas del registro fiscal, un buen complemento para un barrio determinado.
Definición corta: el precio promedio de la CBS es la media de los precios de venta declarados en un trimestre, todos los tamaños y estados mezclados. Sube cuando se venden más departamentos grandes o más obra nueva, aunque ninguna propiedad concreta haya ganado valor. Para seguir el valor de una propiedad dada, mire el índice de precios; para saber cuánto cuesta un departamento «típico», mire el promedio.
Esta página usa el precio promedio de la CBS para los precios por ciudad, la variación interanual de ese mismo promedio para la tendencia, y rangos de precio por metro cuadrado observados en transacciones y avisos para la diferencia entre parque antiguo y obra nueva. El metro cuadrado es siempre bruto: paredes, balcón y una parte de las áreas comunes incluidos. Para llegar a la superficie útil, reste entre 15 y 20 %. Y recuerde que en Israel se cuentan los ambientes con el living: un «4 ambientes» (4 jadarim) tiene tres dormitorios.
Qué cambió en 2025-2026
Las tasas. El Banco de Israel bajó su tasa de referencia a 3,25 %, lo que deja la prime en 4,75 % en noviembre de 2026, con una inflación interanual de 1,6 %. Después de dos años de crédito caro, la cuota de una mashkanta (hipoteca) bajó unos cientos de shékels por millón prestado, y eso reabrió el mercado a hogares que estaban esperando. Las reglas de financiación y los tramos están en la calculadora de hipoteca.
La obra nueva y sus descuentos. Los desarrolladores (kablanim) salen de un período en el que las obras se atrasaron por falta de mano de obra después de octubre de 2023, y en el que se acumuló el stock de departamentos nuevos sin vender. Su respuesta fue comercial más que una baja de precios: calendarios de pago 20/80, incluso 10/90, en los que el comprador paga solo el 20 % a la firma y el resto a la entrega, «regalos» (cochera, cocina, un año sin indexación) y descuentos del 5 al 10 % en las últimas unidades. El precio de lista casi no se mueve; el precio real bajó en muchos proyectos.
La guerra. Las transacciones se desplomaron a fines de 2023, se recuperaron desde la primavera de 2024, y el mercado del centro volvió a los niveles de preguerra en 2025. Las ciudades del sur cercanas a Gaza (Ascalón: −3,2 % en un año) y algunas del norte tardaron más; Haifa es la excepción con +6,9 %, impulsada por el rezago y por la obra nueva. La demanda extranjera se reforzó desde 2024, sobre todo estadounidense, británica y francesa, en Jerusalén, Netanya, Raanana y Tel Aviv.
La oferta. El país entrega menos viviendas de las que exige su crecimiento demográfico, y el suelo escasea en el centro. Es la razón estructural por la que los precios no bajan mucho tiempo pese a las tasas: cada desaceleración se traduce en menos transacciones más que en precios más bajos, y luego en un rebote. Tel Aviv con +10,3 % y Kfar Saba con +11,3 % en un año ilustran este trimestre.
Por región: Centro, Jerusalén, Sharón, Norte, Sur
El Centro (Gush Dan)
Tel Aviv domina todo: 4.590.000 ₪ en promedio, 45–90 mil ₪ por m², y un mercado en el que la obra nueva se vende por encima de 60.000 ₪/m² en los barrios del norte y frente al mar. A su alrededor, el primer anillo (Ramat Gan, Givatayim, Rishon LeZion, Bat Yam) ofrece precios 25 a 45 % más bajos con Tel Aviv a 15 o 30 minutos. Bat Yam, durante años la forma más barata de llegar a la costa, baja 2,5 % en un año tras varias temporadas de subas por la renovación urbana. Modiin, a mitad de camino hacia Jerusalén, atrae a familias por sus escuelas y su trazado planificado.
Jerusalén y su región
Jerusalén muestra 3.100.000 ₪ en promedio y la mayor dispersión del país: 28–60 mil ₪ por m² entre los barrios en renovación urbana y Rejavia o Talbie. La demanda extranjera se concentra en una decena de barrios (Baka, Katamon, la Colonia Alemana, Arnona, Bayit VeGan), varios de ellos con comunidades hispanohablantes organizadas. Beit Shemesh, a 30 minutos, se convirtió en la ciudad de desborde para familias religiosas, con abundante obra nueva a precios claramente más bajos.
El Sharón y la costa
Herzliya (3.850.000 ₪, −2,9 %) y Raanana (30–50 mil ₪ por m²) forman el segmento residencial alto; Herzliya Pituaj, frente al mar, es uno de los dos o tres mercados más caros del país. Netanya (22–45 mil ₪ por m², +8,2 % en un año) es la primera elección de muchos compradores del exterior: un frente marítimo nuevo en Ir Yamim, un parque antiguo accesible en el centro y comunidades de inmigrantes francófonos y latinoamericanos. Kfar Saba, justo detrás, registra la mayor suba entre las grandes ciudades (+11,3 %). Hadera, más al norte, es donde los precios caen.
El Norte
Haifa (1.800.000 ₪, +6,9 %) es la gran ciudad más barata del centro-norte y la más dinámica del trimestre, con un mercado dividido entre el Carmel, caro y antiguo, y los barrios bajos en renovación. Su universidad, el Technion y el puerto la convierten en un mercado de alquiler sólido para un inversor, a precios que mantienen a un residente por debajo del umbral de exención del impuesto de compra.
El Sur
Asdod (18–32 mil ₪ por m²) tiene un frente marítimo nuevo y barrios antiguos accesibles. Ascalón (1.640.000 ₪, −3,2 %) sufrió por su cercanía con Gaza pero sigue siendo la ciudad costera más barata del país. Beer Sheva (1.240.000 ₪) es el mercado de inversión locativa por excelencia, sostenido por la universidad, el hospital Soroka y las bases militares. Eilat es un mercado aparte, movido por el turismo y el alquiler temporario. Las páginas por ciudad en español están en preparación; mientras tanto, el hub de ciudades reúne lo esencial.
Qué se compra con 2 M₪, ciudad por ciudad
Un presupuesto de 2.000.000 ₪ (≈ US$ 556.000, indicativo a 3,6 ₪/US$) es el umbral psicológico de muchos compradores del exterior, y cae justo por encima de la banda del 0 % del impuesto de compra para un residente. Esta es la superficie bruta que permite comprar en el parque antiguo, calculada sobre el extremo bajo del rango de precio por m² de cada ciudad.
| Ciudad | ₪/m² parque antiguo | Superficie por 2 M₪ | Qué significa |
|---|---|---|---|
| Asdod | 18.000 ₪ | ≈ 111 m² | departamento familiar de 4-5 ambientes |
| Netanya | 22.000 ₪ | ≈ 91 m² | 4 ambientes |
| Modiin | 24.000 ₪ | ≈ 83 m² | 4 ambientes |
| Jerusalén | 28.000 ₪ | ≈ 71 m² | 3 ambientes |
| Raanana | 30.000 ₪ | ≈ 67 m² | 3 ambientes |
| Herzliya | 30.000 ₪ | ≈ 67 m² | 3 ambientes |
| Tel Aviv | 45.000 ₪ | ≈ 44 m² | monoambiente o 2 ambientes |
La misma suma compra entonces un monoambiente en Tel Aviv, un 3 ambientes en Jerusalén o Raanana, un 4 ambientes en Netanya y un 4-5 ambientes amplio en Asdod. En Haifa, Ascalón y Beer Sheva, 2 M₪ está por encima del precio promedio de la ciudad: alcanza para un 4-5 ambientes reciente o una obra nueva. Es el arbitraje central de una compra en Israel: primero la ciudad, después los metros.
Del precio promedio al presupuesto real: el ejemplo de Tel Aviv
El precio promedio no es el presupuesto. Para un no residente hay que sumar el 8 % de impuesto de compra, los honorarios del abogado y del agente, los gastos bancarios y, sobre todo, un aporte del 50 %. Sobre el precio promedio de Tel Aviv, eso da:
| Precio | 4.590.000 ₪ |
| Mas rejishá, no residente (8 %) | 367.200 ₪ |
| Abogado (≈ 0,75 % + 18 % de IVA) | ≈ 40.622 ₪ |
| Agente (2 % + 18 % de IVA) | ≈ 108.324 ₪ |
| Asesor hipotecario, tasación, gastos bancarios, traducciones | ≈ 30.000 ₪ |
| Costo total | ≈ 5.136.146 ₪ |
| Hipoteca, 50 % | 2.295.000 ₪ |
| Fondos propios necesarios | ≈ 2.841.146 ₪ (≈ US$ 789.000) |
La misma propiedad comprada por un residente como única vivienda paga 125.038 ₪ de impuesto en lugar de 367.200 ₪, y se financia al 75 %. La diferencia de fondos propios entre los dos perfiles supera 1,4 M₪. Un olé jadash pagaría 13.056 ₪: el detalle está en comprar como olé jadash. Las condiciones de préstamo desde el exterior están en hipoteca para no residentes, los tramos completos en mas rejishá 2026 y el recorrido de la compra, línea por línea, en cómo comprar una propiedad en Israel.
Trampas de lectura
- Comparar un promedio de la CBS con un precio de oferta. Uno está firmado, el otro es un deseo; la diferencia de 3 a 8 % no es una caída del mercado.
- Leer un metro cuadrado israelí como uno argentino, español o mexicano. Superficie bruta contra superficie útil: 15 a 20 % de diferencia, a veces más cuando el balcón se cuenta entero.
- Confundir el promedio de la ciudad con el barrio que le interesa. En Jerusalén, el metro cuadrado se duplica entre Kiryat HaYovel y Rejavia; el promedio no describe a ninguno de los dos.
- Tomar el precio de lista de una obra nueva por el precio pagado. Se suman cochera, baulera, los honorarios del abogado del desarrollador y la indexación; se restan descuentos y regalos. Pida el precio «llave en mano».
- Olvidar que la tendencia anual es un promedio de composición. Una ciudad que entrega mucha obra nueva cara ve subir su promedio sin que su parque antiguo se mueva.
- Pensar en dólares o euros al tipo de cambio de hoy. Entre la preaprobación y el desembolso, el shékel puede moverse 3 a 5 %: arme el presupuesto en shékels. Desde Argentina, sume además el costo de sacar los fondos del país, explicado en comprar desde Argentina, España o México.
Qué cambia en 2027
Tres parámetros ya se conocen. Los umbrales del impuesto de compra siguen congelados hasta el 15 de enero de 2028: la banda del 0 % del residente termina en 1.978.745 ₪ en 2027 como en 2026, mientras los precios suben, lo que empuja cada año a más compradores a la banda del 3,5 %. El tramo olé (0,5 % hasta 6.055.070 ₪) también rige hasta el 15 de enero de 2028: a quien planea su aliá le conviene firmar antes. Por último, el mercado espera un descenso lento de las tasas del Banco de Israel, que sostiene los precios más que lo contrario. Los descuentos de los desarrolladores deberían achicarse a medida que se absorbe el stock de obra nueva. Para los impuestos que vienen después de la compra (alquileres, plusvalía, residencia fiscal), vea Shekel Guide.
Método y fecha de actualización
- Precios promedio: precio promedio de las viviendas vendidas, publicado por la CBS para el primer trimestre de 2026, redondeado a la decena de miles, por ciudad cuando la serie existe; si no, se deja sin publicar.
- Tendencia: variación del precio promedio entre el 1er trimestre de 2025 y el 1er trimestre de 2026 para la misma ciudad.
- Precio por m²: rangos observados en transacciones declaradas y avisos, del extremo bajo (parque antiguo sin ascensor) al alto (obra nueva bien ubicada), en superficie bruta.
- Impuesto de compra: calculado al generar la página con la misma función que la calculadora, tramos del 16 de enero de 2025 congelados hasta el 15 de enero de 2028, estatus «residente, única vivienda» y «vivienda adicional / no residente».
- Actualización: trimestral, en cada publicación de la CBS; última actualización el 3 de noviembre de 2026 con las cifras del 1er trimestre de 2026.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el precio promedio de un departamento en Israel en 2026?
Unos 2,33 millones de shékels (≈ US$ 650.000), según el precio promedio de transacción que publica la Oficina Central de Estadísticas (CBS, «Lamas» en hebreo) para el primer trimestre de 2026. Es un promedio nacional que mezcla todos los tamaños: un 4 ambientes en el centro cuesta mucho más, un 3 ambientes en el sur o el norte mucho menos.
¿Cuál es la ciudad más cara de Israel?
Tel Aviv, con un precio promedio de 4,59 M₪ en el primer trimestre de 2026, un 10,3 % más que un año antes, y un metro cuadrado de entre 45.000 y 90.000 ₪ según el barrio y la antigüedad del edificio. Le siguen Herzliya con 3,85 M₪ y Jerusalén con 3,1 M₪. Entre las grandes ciudades, la más barata es Beer Sheva, con 1,24 M₪.
¿Están bajando los precios de la vivienda en Israel?
No a nivel nacional: el promedio siguió subiendo en 2025-2026, impulsado por Tel Aviv, el Sharón y Haifa. Pero varias ciudades bajan en un año, entre ellas Herzliya (−2,9 %), Ascalón (−3,2 %) y Bat Yam (−2,5 %), y la obra nueva se vende con descuentos y calendarios de pago 20/80 que no existían en 2021-2022.
¿Cómo se compara el metro cuadrado israelí con el de Buenos Aires, Madrid o Ciudad de México?
El metro cuadrado israelí es bruto: incluye paredes, balcón y a menudo una parte de las áreas comunes. Hay que restar entre 15 y 20 % para llegar a la superficie útil. Un aviso de 100 m² a 40.000 ₪/m² equivale a unos 82 m² habitables, es decir cerca de 49.000 ₪ por m² útil. Compare siempre sobre la misma base, no con la superficie cubierta o útil a la que está acostumbrado.
¿Un comprador extranjero paga el mismo precio que un israelí?
El precio de la propiedad es el mismo; lo que cambia es todo lo que se le suma. Un no residente paga 8 % de impuesto de compra desde el primer shékel, contra 0 % hasta 1.978.745 ₪ para un residente que compra su única vivienda, y debe aportar el 50 % en lugar del 25 %. Sobre el precio promedio de Tel Aviv, solo la diferencia de impuesto supera los 240.000 ₪.
¿Cada cuánto se actualiza esta página?
En cada publicación trimestral de la CBS, cuatro veces por año, en general seis a ocho semanas después del cierre del trimestre. La fecha de actualización figura arriba de la página; las cifras actuales son las del primer trimestre de 2026.
Cómo trabajamos
Cada monto, tramo y tasa de esta página se verifica en la fuente oficial citada al pie y se fecha. Cuando cambia una escala o una tasa, la página se actualiza en los días siguientes. Nuestra metodología.
Fuentes
- Oficina Central de Estadísticas (CBS) – índice de precios de la vivienda y precio promedio de las viviendas por distrito y ciudad, 1er trimestre de 2026
- Banco de Israel – tasa de referencia y datos de crédito hipotecario
- Autoridad Tributaria de Israel – tramos del impuesto de compra (mas rejishá), congelados hasta el 15 de enero de 2028
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