Calculadora de hipoteca (mashkanta) en Israel: su préstamo en números
Ingrese el precio, su perfil y el plazo; reparta el préstamo entre prime, fija e indexada como lo haría un banco. La calculadora aplica los topes del Banco de Israel y las tasas observadas en noviembre de 2026, también para quien compra desde el exterior.
La respuesta corta
Una mashkanta (משכנתא, hipoteca israelí) es una mezcla de tramos: al menos un tercio a tasa fija, el resto en prime (4,75 % en noviembre de 2026) o indexado al IPC, a un plazo de hasta 30 años. Los bancos financian hasta el 75 % de una primera vivienda de residente, 70 % en un reemplazo, 50 % para un inversor o un no residente, y buscan una cuota de no más del 35 a 40 % del ingreso neto. Sobre un préstamo de 1.250.000 ₪ a 25 años, la cuota ronda los 7.100 ₪ por mes. Pruebe su caso abajo.
Distribución entre tramos
Prime (variable)
Fija no indexada
Fija indexada al madad
Reglas del Banco de Israel: al menos un tercio del préstamo a tasa fija, como máximo dos tercios en prime. El simulador ajusta los controles en consecuencia.
- Capital devuelto—
- Intereses—
- Prime (variable) · Fija no indexada · Fija indexada al madad—
Tasas indicativas de noviembre de 2026 (tasa de referencia 3,25 %, prime 4,75 %). El tramo indexado se simula con inflación constante; en la realidad la cuota y el capital adeudado varían con el madad. Los bancos aplican márgenes distintos según el perfil y la ciudad: una oferta real puede diferir en ±0,5 punto.
Cómo leer el resultado
La cuota mensual es la suma de las cuotas de cada tramo, calculadas como cuotas constantes (método Spitzer, el que usan todos los bancos israelíes; es el sistema francés de amortización que conoce de los créditos en su país). El costo total del préstamo suma todas las cuotas durante el plazo; la diferencia con el capital prestado son los intereses, que se muestran en el gráfico circular. El ingreso necesario supone una relación cuota / ingreso del 35 %, que la mayoría de los bancos acepta sin discusión; entre 35 y 40 % se negocia, más allá es raro.
Juegue con el plazo: pasar de 20 a 30 años baja la cuota en alrededor de un cuarto, pero sube los intereses a la mitad. Juegue también con la mezcla: más tasa fija es más caro hoy y más seguro mañana; más prime es lo contrario. A ≈ 3,6 ₪ por dólar, una cuota de 7.000 ₪ equivale a unos US$ 1.950 por mes. Si sus ingresos están en otra moneda, el banco los convierte con un recorte del 10 al 20 %: lo explicamos en hipoteca para no residentes.
Los tres tramos de la calculadora
| Tramo | Tasa | Qué se mueve | A quién le conviene |
|---|---|---|---|
| Prime (prime menos un margen) | P − 0,3 a − 0,9 → 3,85 a 4,45 % | Sigue a la tasa de referencia del Banco de Israel, revisada 8 veces por año. Capital no indexado. Sin penalidad por cancelación anticipada. | A quien espera que bajen las tasas o quiere cancelar antes. |
| Fija no indexada (kvuá lo tzmudá) | 4,8 a 5,4 % | Nada: la misma cuota del primer al último mes. Posible penalidad por cancelación anticipada si las tasas bajaron. | A quien quiere una cuota segura, y a los no residentes con ingresos en dólares o euros. |
| Fija indexada al IPC (kvuá tzmudá) | 2,7 a 3,3 % + inflación | El capital pendiente y la cuota suben con el índice de precios (madad). Tasa nominal baja, costo real según la inflación (1,6 % interanual). | A quien quiere una cuota baja al principio y acepta que suba. |
| Variable cada 5 años (mishtaná kol 5) | 4,3 a 4,9 % | Tasa revisada cada cinco años sobre un índice de bonos. No se simula aquí: trátela como fija por 5 años. | Un compromiso habitual que ofrecen los bancos. |
En la práctica, los bancos ofrecen una mezcla de tres o cuatro tramos. La calculadora conserva tres, que cubren más del 80 % de los préstamos firmados.
Las reglas del Banco de Israel que aplica la calculadora
- Financiación máxima (LTV): 75 % para un residente que compra su primera vivienda, 70 % para un residente que la reemplaza, 50 % para un inversor o una segunda vivienda. Los no residentes dependen de la práctica bancaria: 50 % casi siempre, hasta 70-75 % para un ciudadano israelí o con una aliá prevista (vea comprar como olé jadash).
- Parte variable: como máximo dos tercios del préstamo a tasa variable (prime incluida); al menos un tercio fijo.
- Relación cuota / ingreso: como máximo 50 % del ingreso neto, 40 % en la práctica.
- Plazo: 30 años como máximo, y el préstamo debe en general cancelarse antes de los 75 años del deudor (80 en algunos bancos).
La calculadora no incluye el seguro de vida ni el del inmueble, ambos obligatorios y pagados aparte: cuente 0,1 a 0,3 % del capital por año para el seguro de vida según la edad, y 300 a 700 ₪ por año para el inmueble. Tampoco incluye el impuesto de compra, que se paga con fondos propios dentro de los 60 días de la firma: calcúlelo con la calculadora del impuesto de compra.
Ejemplo completo: departamento de 2,5 M₪, comprador no residente
| Aporte propio | 1.250.000 ₪ |
| Préstamo | 1.250.000 ₪ |
| Prime, 500.000 ₪ al 4,15 % | ≈ 2.680 ₪ / mes |
| Fija no indexada, 437.500 ₪ al 5,1 % | ≈ 2.590 ₪ / mes |
| Fija indexada, 312.500 ₪ al 3,0 % + 2 % de inflación | ≈ 1.830 ₪ / mes suavizado (cuota inicial real ≈ 1.480 ₪, que sube con el IPC) |
| Cuota mensual | ≈ 7.100 ₪ |
| Ingreso neto mensual que espera el banco (35 %) | ≈ 20.300 ₪ (≈ US$ 5.650) |
| Intereses en 25 años | ≈ 880.000 ₪ |
Con este nivel de financiación, un asesor obtiene a menudo 0,2 a 0,4 punto menos en prime y en fija que la oferta de la sucursal, es decir 25.000 a 50.000 ₪ durante el plazo: más que sus honorarios. Sobre el mismo departamento, el no residente paga además 200.000 ₪ de impuesto de compra (detalle en mas rejishá 2026), y el costo total de la operación, línea por línea, está en cómo comprar una propiedad en Israel. Si firma desde su país, la logística está en comprar desde Argentina, España o México.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la cuota máxima que acepta un banco israelí?
El Banco de Israel fija el tope de la relación cuota / ingreso en el 50 % del ingreso neto del hogar, pero en la práctica los bancos trabajan entre el 30 y el 40 %. Por encima del 40 %, el expediente en general se rechaza o se encarece.
¿Por qué la calculadora no deja poner el 100 % en prime?
Desde 2011, el Banco de Israel exige que al menos un tercio de un préstamo para vivienda sea a tasa fija (indexada o no) y como máximo dos tercios a tasa variable, prime incluida. La calculadora reproduce esa restricción. No existe en Israel un préstamo a 30 años con una única tasa fija para todo el monto.
¿La cuota que se muestra es la que realmente pagaré?
Para los tramos prime y fijo no indexado, sí, con la diferencia del margen. Para el tramo indexado al IPC, la cuota real sube con la inflación: la calculadora la aproxima con una inflación constante, lo que suaviza algo que por naturaleza es irregular.
¿Un no residente puede usar esta calculadora?
Sí: elija el perfil «No residente». La financiación queda limitada al 50 % por defecto, lo que corresponde a la práctica bancaria; un ciudadano israelí que vive en el exterior o un comprador que hace aliá dentro de los dos años puede obtener a veces 70 a 75 %.
¿Cómo se comparan estas tasas con una hipoteca en mi país?
Más que el nivel de la tasa, cambia la estructura: el préstamo israelí es una mezcla de tramos, una parte sigue a la prime, y la parte indexada al IPC tiene una tasa nominal baja pero un capital que crece con la inflación. Es una lógica cercana a los créditos UVA argentinos o a las hipotecas en UDIS mexicanas para el tramo indexado, y a una hipoteca variable española para el tramo prime.
Cómo trabajamos
Cada monto, tramo y tasa de esta página se verifica en la fuente oficial citada al pie y se fecha. Cuando cambia una escala o una tasa, la página se actualiza en los días siguientes. Nuestra metodología.
Fuentes
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