Цены на квартиры в Израиле в 2026 году по городам
Квартира в Израиле в первом квартале 2026 года продавалась в среднем за 2,33 млн шекелей, но за этой цифрой скрыта разница почти в четыре раза между Беэр-Шевой и Тель-Авивом. На этой странице для 15 городов собраны средняя цена сделки, цена за квадратный метр, динамика за год и то, во что каждая цена обходится в налоге и первоначальном взносе для резидента, нового репатрианта и покупателя из-за границы.
Коротко
В первом квартале 2026 года квартира в Израиле продавалась в среднем за 2 330 000 ₪ (ЦСБ). Тель-Авив — самый дорогой город, 4 590 000 ₪, рост +10,3 % за год; Беэр-Шева — самый дешёвый из крупных, 1 240 000 ₪. Между ними Герцлия (3 850 000 ₪), Иерусалим (3 100 000 ₪), Хайфа (1 800 000 ₪, +6,9 %) и Ашкелон (1 640 000 ₪). Общий тренд по стране остаётся восходящим за счёт Тель-Авива, Шарона и Хайфы, а Герцлия, Ашкелон и Бат-Ям немного просели. К каждой из этих цен нерезидент прибавляет 8 % налога и вносит 50 % своих денег; новый репатриант платит почти нулевой налог и получает до 75 % финансирования.
Цифры, которые стоит запомнить, 1-й квартал 2026
- Средняя цена по стране
- 2,33 млн ₪
- Тель-Авив
- 4,59 млн ₪
- Иерусалим
- 3,1 млн ₪
- Хайфа
- 1,8 млн ₪ (+6,9 %)
- Беэр-Шева
- 1,24 млн ₪
- Ставка Банка Израиля
- 3,25 %
15 городов в одной таблице
Таблица собирает в одну строку среднюю цену сделки (ЦСБ, 1-й квартал 2026), диапазон цен за квадратный метр от старого фонда до новостроек и сумму мас рехиша (מס רכישה, налога на покупку) на эту среднюю цену для трёх статусов: резидент с единственным жильём, новый репатриант, нерезидент. Последняя колонка — 50 % взноса, который банк на практике просит у нерезидента. Налог посчитан той же функцией, что и наш калькулятор мас рехиша; нажмите на заголовок, чтобы отсортировать.
| Город | Регион | Средняя цена | ₪/м² | За год | Налог, резидент | Налог, репатриант | Налог, нерезидент | Взнос 50 % |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Тель-Авив | Центр | 4 590 000 ₪ | 45–90 тыс. ₪ | +10,3 % | 125 038 ₪ | 13 056 ₪ | 367 200 ₪ | 2 295 000 ₪ |
| Герцлия | Шарон | 3 850 000 ₪ | 30–80 тыс. ₪ | −2,9 % | 88 038 ₪ | 9 356 ₪ | 308 000 ₪ | 1 925 000 ₪ |
| Иерусалим | Иерусалим | 3 100 000 ₪ | 28–60 тыс. ₪ | — | 50 538 ₪ | 5 606 ₪ | 248 000 ₪ | 1 550 000 ₪ |
| Хайфа | Север | 1 800 000 ₪ | — | +6,9 % | 0 ₪ | 0 ₪ | 144 000 ₪ | 900 000 ₪ |
| Ашкелон | Юг | 1 640 000 ₪ | — | −3,2 % | 0 ₪ | 0 ₪ | 131 200 ₪ | 820 000 ₪ |
| Беэр-Шева | Юг | 1 240 000 ₪ | — | — | 0 ₪ | 0 ₪ | 99 200 ₪ | 620 000 ₪ |
| Ашдод | Юг | — | 18–32 тыс. ₪ | — | — | — | — | — |
| Бат-Ям | Центр | — | — | −2,5 % | — | — | — | — |
| Бейт-Шемеш | Иерусалим | — | — | — | — | — | — | — |
| Модиин | Центр | — | 24–34 тыс. ₪ | — | — | — | — | — |
| Нетания | Шарон | — | 22–45 тыс. ₪ | +8,2 % | — | — | — | — |
| Раанана | Шарон | — | 30–50 тыс. ₪ | — | — | — | — | — |
| Ришон-ле-Цион | Центр | — | — | — | — | — | — | — |
| Хадера | Север | — | — | — | — | — | — | — |
| Эйлат | Юг | — | — | — | — | — | — | — |
| В среднем по стране | — | 2 330 000 ₪ | — | — | 12 294 ₪ | 1 756 ₪ | 186 400 ₪ | 1 165 000 ₪ |
Как читать: в Иерусалиме на средней цене 3 100 000 ₪ резидент с единственным жильём платит 50 538 ₪ налога, репатриант — 5 606 ₪, нерезидент — 248 000 ₪. В Хайфе, Ашкелоне и Беэр-Шеве средняя цена ниже порога 1 978 745 ₪: резидент и репатриант не платят ничего, нерезидент платит 8 %. Города без средней цены (Нетания, Раанана, Ашдод, Модиин, Бейт-Шемеш, Бат-Ям, Ришон-ле-Цион, Эйлат, Хадера) — те, по которым ЦСБ в этом квартале не опубликовало пригодное среднее; для них показаны только динамика и цена за метр, где она есть, и пробелы закроются при следующей публикации.
Как измеряют цены, и почему два источника никогда не совпадают
В Израиле две семьи ценовых данных, и они несравнимы. Первая — Центральное статистическое бюро (ЦСБ, в быту Ламас), которое каждый квартал публикует среднюю цену проданных квартир по округам и крупным городам на основе деклараций о сделках, поданных в налоговое управление. Это реализованная цена, та, что записана в договоре. ЦСБ публикует и индекс цен на жильё, который измеряет изменение при постоянном качестве и служит ориентиром Банку Израиля.
Вторая семья — цены предложения на порталах объявлений, прежде всего Yad2 и Madlan. Они на несколько недель свежее и разбиты по районам и улицам, но это цены в объявлении: разрыв с подписанной ценой составляет 3–8 % на нормальном рынке, больше, когда продавцы медленно снижают ожидания. Madlan также публикует прошлые сделки из налоговой базы, что делает его хорошим дополнением для конкретного района.
Короткое определение: средняя цена ЦСБ — это среднее задекларированных цен продажи за квартал, все размеры и состояния вместе. Она растёт, когда продаётся больше больших квартир или новостроек, даже если ни одна квартира не подорожала. Чтобы следить за стоимостью конкретной квартиры, смотрите индекс; чтобы знать, сколько стоит «типичная» квартира, смотрите среднюю.
На этой странице цены по городам взяты из средней цены ЦСБ, динамика — из изменения этой же средней за год, а диапазоны цены за квадратный метр — из наблюдаемых сделок и объявлений, от старого фонда до новостроек. Квадратный метр всегда брутто: стены, балкон и доля общих площадей включены. Чтобы перейти к полезной площади, снимите 15–20 %.
Что менялось в 2025–2026 годах
Ставки. Банк Израиля снизил учётную ставку до 3,25 %, что даёт прайм 4,75 % в ноябре 2026 года при инфляции 1,6 % за год. После двух лет дорогого кредита платёж по машканте (משכנתא, ипотеке) снизился на несколько сотен шекелей на каждый миллион займа, и это вернуло на рынок семьи, которые ждали. Как устроены ставки — в гиде по машканте.
Новостройки и их скидки. Застройщики выходят из периода, когда стройки отставали из-за нехватки рабочих после октября 2023 года, а запас непроданных новых квартир рос. Их ответ был коммерческим, а не ценовым: графики 20/80 и даже 10/90, когда покупатель платит 20 % при подписании и остальное при сдаче, «подарки» (парковка, кухня, год без индексации) и скидки 5–10 % на последние квартиры. Цена в прайс-листе почти не двигается; реальная цена во многих проектах упала. Эти механизмы и их скрытая цена при индексации остатка — в статье новостройки: покупка у застройщика.
Война. Сделки обрушились в конце 2023 года, возобновились с весны 2024-го, и центральный рынок вернулся на довоенный уровень в 2025-м. Южные города у Газы (Ашкелон: −3,2 % за год) и часть северных восстанавливались дольше; Хайфа — исключение с +6,9 %, за счёт догоняющего роста и новостроек. Спрос репатриантов из России, Украины и Беларуси, резко выросший в 2022–2023 годах, в 2025–2026 стабилизировался и сосредоточен в Хайфе, Нетании, Ашдоде, Бат-Яме и Беэр-Шеве.
Предложение. Страна сдаёт меньше жилья, чем требует рост населения, а земли в центре мало. Это структурная причина, по которой цены не падают надолго даже при высоких ставках: каждое замедление выражается в меньшем числе сделок, а не в снижении цен, а затем в догоняющем росте. Тель-Авив с +10,3 % и Кфар-Саба с +11,3 % за год — иллюстрация этого квартала.
По регионам: Центр, Иерусалим, Шарон, Север, Юг
Центр (Гуш-Дан)
Тель-Авив доминирует над всем: 4 590 000 ₪ в среднем, 45–90 тыс. ₪ за м², новостройки в северных районах и на первой линии уходят дороже 60 000 ₪/м². Вокруг него первое кольцо (Рамат-Ган, Гиватаим, Ришон-ле-Цион, Бат-Ям) предлагает цены на 25–45 % ниже при 15–30 минутах до Тель-Авива. Бат-Ям, самый доступный выход на побережье и традиционный выбор русскоязычных семей, за год просел на 2,5 % после нескольких лет роста на волне городского обновления (пинуй-бинуй).
Иерусалим и округ
Иерусалим показывает 3 100 000 ₪ в среднем и самый широкий разброс в стране: 28–60 тыс. ₪ за м² между районами городского обновления (Кирьят-Йовель, Писгат-Зеэв) и Рехавией или Тальбией. Русскоязычные покупатели в основном смотрят Писгат-Зеэв, Гило, Неве-Яаков и Кирьят-Йовель, где метр вдвое дешевле центра. Бейт-Шемеш в 30 минутах стал городом-спутником с обильными новостройками по заметно более низким ценам.
Шарон и побережье
Герцлия (3 850 000 ₪, −2,9 %) и Раанана (30–50 тыс. ₪ за м²) образуют верхний сегмент для хайтека; Герцлия-Питуах у моря — один из двух-трёх самых дорогих рынков страны. Нетания (22–45 тыс. ₪ за м², +8,2 % за год) — один из главных городов русскоязычной общины: новая набережная в Ир-Ямим, доступный старый фонд в центре и в Кирьят-Нордау, развитая инфраструктура на русском. Кфар-Саба рядом показывает самый большой рост среди крупных городов (+11,3 %). Хадера севернее — там, где цены падают резко.
Север
Хайфа (1 800 000 ₪, +6,9 %) — самый дешёвый крупный город центра-севера и самый динамичный в этом квартале, с рынком, разделённым между дорогим и старым Кармелем и нижними районами в стадии обновления. Здесь самая большая доля русскоязычного населения среди крупных городов, Технион, университет и порт, и цены, которые оставляют резидента ниже порога освобождения от налога. Крайот (Кирьят-Ям, Кирьят-Моцкин, Кирьят-Бялик) рядом ещё дешевле.
Юг
Ашдод (18–32 тыс. ₪ за м²) — портовый город с новой набережной, большой русскоязычной и франкоязычной общинами и доступными старыми районами. Ашкелон (1 640 000 ₪, −3,2 %) пострадал от близости к Газе, но остаётся самым дешёвым приморским городом страны. Беэр-Шева (1 240 000 ₪) — рынок инвестора под аренду: университет, больница Сорока и армейские базы. Эйлат — отдельный рынок, живущий туризмом и краткосрочной арендой.
Что купить за 2 млн ₪, город за городом
Бюджет в 2 000 000 ₪ — психологический порог для многих покупателей, и он ложится чуть выше полосы 0 % налога для резидента. Вот брутто-площадь, которую он покупает в старом фонде, по нижней границе диапазона цены за метр в каждом городе.
| Город | ₪/м², старый фонд | Площадь за 2 млн ₪ | Что это значит |
|---|---|---|---|
| Ашдод | 18 000 ₪ | ≈ 111 м² | семейная 4–5-комнатная |
| Нетания | 22 000 ₪ | ≈ 91 м² | 4 комнаты |
| Модиин | 24 000 ₪ | ≈ 83 м² | 4 комнаты |
| Иерусалим | 28 000 ₪ | ≈ 71 м² | 3 комнаты |
| Раанана | 30 000 ₪ | ≈ 67 м² | 3 комнаты |
| Герцлия | 30 000 ₪ | ≈ 67 м² | 3 комнаты |
| Тель-Авив | 45 000 ₪ | ≈ 44 м² | студия или 2 комнаты |
Одна и та же сумма покупает студию в Тель-Авиве, трёхкомнатную в Иерусалиме или Раанане, четырёхкомнатную в Нетании и большую 4–5-комнатную в Ашдоде. В Хайфе, Ашкелоне и Беэр-Шеве 2 млн ₪ выше средней цены города: это свежая 4–5-комнатная или новостройка. В этом главный выбор при покупке в Израиле: сначала город, потом метры. Помните, что израильтяне считают комнаты, а не спальни: «4 комнаты» — это три спальни и гостиная.
От средней цены к реальному бюджету: пример Хайфы
Средняя цена — не бюджет. Для нерезидента прибавьте 8 % налога, гонорар адвоката и маклера, расходы банка и, главное, взнос 50 %. Для репатрианта налог почти нулевой, а взнос 25 %. На средней цене Хайфы это даёт:
| Статья | Нерезидент | Репатриант |
|---|---|---|
| Цена | 1 800 000 ₪ | 1 800 000 ₪ |
| Мас рехиша | 144 000 ₪ | 0 ₪ |
| Адвокат (≈ 0,75 % + НДС 18 %) | ≈ 15 930 ₪ | ≈ 15 930 ₪ |
| Маклер (2 % + НДС 18 %) | ≈ 42 480 ₪ | ≈ 42 480 ₪ |
| Консультант, оценка, банк, переводы | ≈ 25 000 ₪ | ≈ 20 000 ₪ |
| Полная стоимость | ≈ 2 027 410 ₪ | ≈ 1 878 410 ₪ |
| Машканта | 900 000 ₪ (50 %) | 1 350 000 ₪ (75 %) |
| Нужно своих денег | ≈ 1 127 410 ₪ | ≈ 528 410 ₪ |
Разница в собственных деньгах между двумя профилями на одной и той же квартире превышает 594 000 ₪. Именно поэтому семья, которая рассматривает алию, решает этот вопрос до покупки: условия для репатриантов разобраны в статье ипотека для репатриантов, условия из-за границы — в статье машканта для нерезидентов, а платёж на любую цену считает калькулятор машканты.
Как не ошибиться при чтении цен
- Сравнивать среднюю ЦСБ с ценой в объявлении. Одна подписана, другая желаема; разрыв 3–8 % — не падение рынка.
- Читать израильский метр как российский. Брутто против полезной площади: разница 15–20 %, иногда больше, когда балкон засчитан полностью.
- Путать среднюю по городу с нужным районом. В Иерусалиме метр удваивается между Кирьят-Йовелем и Рехавией; средняя не описывает ни того, ни другого.
- Принимать цену прайс-листа новостройки за уплаченную. Парковка, кладовая, гонорар адвоката застройщика и индексация прибавляются; скидки и подарки вычитаются. Спрашивайте цену «под ключ».
- Забывать, что динамика за год — это среднее по составу. Город, который сдал много дорогих новостроек, видит рост средней без движения старого фонда.
- Считать в рублях, гривнах или долларах по сегодняшнему курсу. Между одобрением и выдачей шекель может сдвинуться на 3–5 %: считайте бюджет в шекелях.
Что изменится в 2027 году
Три параметра уже известны. Пороги мас рехиша остаются замороженными до 15 января 2028 года: полоса 0 % для резидента заканчивается на 1 978 745 ₪ в 2027-м, как и в 2026-м, а цены растут, и это каждый год выталкивает больше покупателей в полосу 3,5 %. Шкала оле (0,5 % до 6 055 070 ₪) тоже действует до 15 января 2028 года: тем, кто планирует алию, выгодно подписать договор раньше. Наконец, рынок ждёт медленного снижения ставки Банка Израиля, что поддерживает цены, а не наоборот. Скидки застройщиков должны сокращаться по мере распродажи запаса новостроек. О налогах после покупки (аренда, прирост стоимости, налоговое резидентство) читайте на Shekel Guide.
Метод и дата обновления
- Средние цены: средняя цена проданных квартир, опубликованная ЦСБ за первый квартал 2026 года, округлённая до десяти тысяч, по городам, где серия существует; иначе не публикуется.
- Динамика: изменение средней цены между 1-м кварталом 2025 и 1-м кварталом 2026 года по тому же городу.
- Цена за м²: диапазоны, наблюдаемые по задекларированным сделкам и объявлениям, от нижней границы (старый фонд без лифта) до верхней (новостройка в хорошем месте), в брутто-площади.
- Налог на покупку: считается при сборке страницы функцией калькулятора, шкалы от 16 января 2025 года, замороженные до 15 января 2028, статусы «резидент, единственное жильё», «новый репатриант» и «дополнительное жильё / нерезидент».
- Обновления: ежеквартально, после каждой публикации ЦСБ; последнее обновление 3 ноября 2026 года по данным 1-го квартала 2026. Страницы раздела города используют те же цифры.
Частые вопросы
Сколько стоит квартира в Израиле в среднем в 2026 году?
Около 2,33 млн ₪ по средней цене сделки, которую Центральное статистическое бюро (ЦСБ, на иврите Ламас) публикует за первый квартал 2026 года. Это среднее по всей стране и всем размерам: четырёхкомнатная в центре стоит заметно дороже, трёхкомнатная на юге или севере — заметно дешевле.
Какой самый дорогой город Израиля?
Тель-Авив: средняя цена 4,59 млн ₪ в первом квартале 2026 года, рост на 10,3 % за год, квадратный метр от 45 000 до 90 000 ₪ в зависимости от района и возраста дома. Дальше Герцлия с 3,85 млн ₪ и Иерусалим с 3,1 млн ₪. Среди крупных городов самый дешёвый — Беэр-Шева, 1,24 млн ₪.
Падают ли цены на квартиры в Израиле?
В целом по стране нет: средняя цена продолжала расти в 2025–2026 годах за счёт Тель-Авива, Шарона и Хайфы. Но несколько городов за год подешевели: Герцлия (−2,9 %), Ашкелон (−3,2 %), Бат-Ям (−2,5 %), а новостройки продаются со скидками и графиками 20/80, которых не было в 2021–2022 годах.
Как сравнивать израильскую цену за метр с российской или украинской?
Израильский метр — брутто: в него входят стены, балкон и часто доля общих площадей. Снимите 15–20 %, чтобы получить полезную площадь. Объявленные 100 м² по 40 000 ₪/м² — это около 82 м² реального пола, то есть примерно 49 000 ₪ за полезный метр. В российском и украинском объявлении обычно указана общая площадь квартиры без балкона и подъезда, поэтому прямое сравнение занижает израильскую цену.
Платит ли покупатель из-за границы ту же цену, что израильтянин?
Цена квартиры та же; меняется всё, что к ней прибавляется. Нерезидент платит 8 % налога на покупку с первого шекеля против 0 % до 1 978 745 ₪ для резидента с единственным жильём, и вносит 50 % вместо 25 %. Новый репатриант платит 0 %, затем 0,5 %. На средней цене Тель-Авива разница в налоге между нерезидентом и резидентом превышает 240 000 ₪.
Как часто обновляется эта страница?
После каждой квартальной публикации ЦСБ, четыре раза в год, обычно через шесть-восемь недель после конца квартала. Дата обновления указана вверху страницы; сейчас это данные первого квартала 2026 года.
Как мы работаем
Каждая сумма, шкала и ставка на этой странице сверена с официальным источником, указанным внизу, и датирована. Когда шкала или ставка меняется, страница обновляется в течение нескольких дней. Наша методология.
Источники
Подборка квартир в выбранном городе
Русскоязычное агентство, которое работает в этом городе каждый день, пришлёт реальные предложения по рыночной цене: вторичка и новостройки. Назовите город, бюджет и тип квартиры.