Simulateur de mashkanta : votre crédit immobilier israélien en chiffres
Entrez le prix, votre profil et la durée ; répartissez le prêt entre prime, fixe et indexé comme le ferait une banque. Le simulateur applique les plafonds de la Banque d’Israël et les taux observés en novembre 2026.
Répartition entre paniers
Prime (variable)
Fixe non indexé
Fixe indexé au madad
Règles Banque d’Israël : au moins un tiers du prêt à taux fixe, au plus deux tiers sur le prime. Le simulateur ajuste les curseurs en conséquence.
- Capital remboursé—
- Intérêts—
- Prime (variable) · Fixe non indexé · Fixe indexé au madad—
Taux indicatifs novembre 2026 (taux directeur 3,25 %, prime 4,75 %). Le panier indexé est simulé avec une inflation constante ; en réalité la mensualité et le capital restant dû varient avec le madad. Les banques appliquent des marges différentes selon le profil et la ville : une offre réelle peut s’écarter de ±0,5 point.
Comment lire le résultat
La mensualité est la somme des trois mensualités de chaque panier, calculées en annuités constantes (méthode Spitzer, celle de toutes les banques israéliennes). Le coût total du crédit additionne toutes les mensualités sur la durée ; la différence avec le capital emprunté, ce sont les intérêts, représentés dans le disque. Le revenu requis suppose un taux d’effort de 35 %, ce que la plupart des banques acceptent sans discussion ; entre 35 et 40 % c’est négociable, au-delà c’est rare.
Jouez avec la durée : passer de 20 à 30 ans baisse la mensualité d’environ un quart mais augmente les intérêts de moitié. Jouez aussi avec la répartition : plus de fixe, c’est plus cher aujourd’hui et plus sûr demain ; plus de prime, c’est l’inverse.
Les trois paniers du simulateur
| Panier | Taux | Ce qui bouge | Pour qui |
|---|---|---|---|
| Prime (prime minus) | P − 0,3 à − 0,9 → 3,85 à 4,45 % | Suit le taux directeur de la Banque d’Israël, révisé 8 fois par an. Capital non indexé. Remboursement anticipé sans pénalité. | Ceux qui anticipent une baisse des taux ou veulent rembourser tôt. |
| Fixe non indexé (kvoua lo tsmouda) | 4,8 à 5,4 % | Rien : mensualité identique du premier au dernier mois. Pénalité possible en cas de remboursement anticipé si les taux ont baissé. | Ceux qui veulent une mensualité certaine, et les non-résidents dont les revenus sont en devise. |
| Fixe indexé au madad (kvoua tsmouda) | 2,7 à 3,3 % + inflation | Le capital restant dû et la mensualité augmentent avec l’indice des prix. Taux facial bas, coût réel dépendant de l’inflation (1,6 % sur un an en octobre 2026). | Ceux qui veulent une mensualité basse au départ et acceptent qu’elle monte. |
| Variable tous les 5 ans (mishtana kol 5) | 4,3 à 4,9 % | Taux révisé tous les cinq ans sur un indice obligataire. Non simulé ici : l’assimiler au fixe sur 5 ans. | Compromis courant proposé par les banques. |
Les banques proposent en pratique un « mix » de trois à quatre paniers. Le simulateur en retient trois, qui couvrent plus de 80 % des prêts signés.
Les règles de la Banque d’Israël que le simulateur applique
- Financement maximal (LTV) : 75 % pour un résident qui achète son premier logement, 70 % pour un résident qui remplace son logement, 50 % pour un investisseur ou un deuxième logement. Les non-résidents relèvent de la pratique bancaire : 50 % le plus souvent, jusqu’à 70-75 % pour un citoyen israélien ou en cas d’alya prévue (voir mashkanta pour olim). L’apport correspondant, frais compris, est détaillé dans quel apport faut-il pour acheter.
- Part variable : au plus deux tiers du prêt à taux variable (prime inclus) ; au moins un tiers à taux fixe.
- Taux d’effort : au plus 50 % du revenu net, 40 % en pratique.
- Durée : 30 ans maximum, et le prêt doit en général être soldé avant 75 ans (80 ans dans certaines banques).
Le simulateur ne tient pas compte de l’assurance vie et de l’assurance du bien, obligatoires et payées à part : comptez 0,1 à 0,3 % du capital par an pour la vie selon l’âge, et 300 à 700 ₪ par an pour le bien. Il ne simule pas non plus les reports de mensualités accordés en période de conflit, décrits dans que devient ma mashkanta en cas de guerre.
Exemple complet : appartement à 2,5 M₪, acheteur non-résident
| Apport | 1 250 000 ₪ |
| Prêt | 1 250 000 ₪ |
| Prime, 500 000 ₪ à 4,15 % | ≈ 2 680 ₪ / mois |
| Fixe non indexé, 437 500 ₪ à 5,1 % | ≈ 2 590 ₪ / mois |
| Fixe indexé, 312 500 ₪ à 3,0 % + 2 % d’inflation | ≈ 1 830 ₪ / mois lissé (départ réel ≈ 1 480 ₪, croissant avec le madad) |
| Mensualité | ≈ 7 100 ₪ |
| Revenu net mensuel attendu par la banque (35 %) | ≈ 20 300 ₪ (≈ 5 100 €) |
| Intérêts sur 25 ans | ≈ 880 000 ₪ |
À ce niveau de financement, un courtier obtient fréquemment 0,2 à 0,4 point de mieux sur le prime et le fixe que l’offre de guichet, soit 25 000 à 50 000 ₪ sur la durée : plus que ses honoraires. Les taux du moment, panier par panier, sont dans taux de mashkanta aujourd’hui.
Questions fréquentes
Quelle mensualité maximale une banque israélienne accepte-t-elle ?
La Banque d’Israël plafonne le taux d’effort à 50 % du revenu net du ménage, mais les banques travaillent en pratique entre 30 et 40 %. Au-delà de 40 %, le dossier est généralement refusé ou le taux majoré.
Pourquoi le simulateur refuse-t-il de mettre 100 % sur le prime ?
Depuis 2011, la Banque d’Israël impose qu’au moins un tiers d’un prêt immobilier soit à taux fixe (indexé ou non) et qu’au plus deux tiers soient à taux variable, prime compris. Le simulateur reproduit cette contrainte.
La mensualité affichée est-elle celle que je paierai vraiment ?
Pour les paniers prime et fixe non indexé, oui, aux marges près. Pour le panier indexé au madad, la mensualité réelle augmente avec l’inflation : le simulateur l’approche avec une inflation constante, ce qui lisse une réalité par nature irrégulière.
Un non-résident peut-il utiliser ce simulateur ?
Oui : choisissez le profil « Non-résident ». Le financement est plafonné à 50 % par défaut, ce qui correspond à la pratique des banques ; un citoyen israélien vivant à l’étranger ou une alya prévue sous deux ans peut parfois obtenir 70 à 75 %.
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Chaque montant, barème et taux de cette page est vérifié sur la source officielle citée en bas de page et daté. Quand un barème ou un taux change, la page est mise à jour dans les jours qui suivent. Notre méthodologie.
Sources
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