Новостройки в Израиле: покупка у застройщика (каблана)

Коротко

Покупку квартиры на этапе строительства у каблана (קבלן, застройщика-подрядчика) регулирует закон о продаже (квартиры): любой платёж сверх 7 % цены должен быть покрыт банковской гарантией или страховым полисом. Цена в прайсе уже включает НДС 18 %, гонорар адвоката застройщика ограничен примерно 5 500 ₪ + НДС, а мас рехиша (מס רכישה, налог на покупку) платится в течение 60 дней после подписания. Неоплаченный остаток индексируется по мадад тшумот а-бния (מדד תשומות הבנייה, индексу стоимости строительства), что на графике 20/80 часто добавляет 5–8 % к цене. Сдачу закладывайте на 6–12 месяцев позже договорной даты, компенсация положена после 60 дней задержки, а окончательная регистрация в Табу приходит через несколько лет.

Цифры, которые стоит запомнить, 2026

Платёж без гарантии: не более 7 %
НДС в цене: 18 %
Адвокат застройщика (потолок): ≈ 5 500 ₪ + НДС
Задержка без компенсации: 60 дней
Обычная задержка на практике: 6–12 месяцев
Мас рехиша к оплате: через 60 дней

Что гарантирует закон о продаже

Закон 1974 года об обеспечении вложений покупателей квартир (חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות), в обиходе просто «хок а-мехер») — основа любой покупки у застройщика. Его принцип умещается в одну фразу: застройщик не вправе получить больше 7 % цены, не дав вам обеспечения на каждый следующий шекель. Закон предусматривает пять видов обеспечения, на практике работают два. Эскроу-счёта в российском смысле (как по 214-ФЗ) здесь нет, страхования титула тоже: их заменяет гарантия.

Виды обеспечения по закону о продаже, по частоте в 2026 году
Обеспечение	Что покрывает	Насколько распространено
Банковская гарантия (арвут банкаит) по законной форме	Возврат уплаченных сумм с индексацией, если каблан не сдаёт дом; на практике банк чаще достраивает проект	Правило для проектов с банковским сопровождением (лиуй банкаи)
Страховой полис лицензированной страховой компании	То же покрытие, что и банковская гарантия, но выдаёт страховщик	Часто в небольших проектах и у застройщиков на собственных средствах
Ипотека в пользу покупателя, хеарат азхара на свободную от обременений землю, передача доли в земле	Вещное обеспечение; предупредительная запись мешает продать квартиру другому, но не гарантирует достройку	Само по себе встречается редко

На практике каждый платёж делается шоваром (שובר, платёжным талоном) из книжки, которую выдаёт банк проекта, на выделенный закрытый счёт (חשבון ליווי); в течение 14 дней банк выпускает гарантию на ваше имя. Застройщик, который просит перевести деньги «напрямую» или наличными, выводит вас из-под защиты закона: отказывайтесь.

Гарантия защищает деньги, а не квартиру. Если проект встанет, вам вернут платежи с индексацией, но не право купить по той же цене в другом месте. Поэтому надёжность застройщика и его банка проверяют до подписания, а не после: проект без банковского сопровождения заслуживает вдвое больше вопросов.

Графики платежей: обычный, 20/80, 10/90

Луах ташлумим (לוח תשלומים, график платежей) — самая гибкая часть договора и та, что сильнее всего меняет итоговую стоимость. В 2026 году на рынке три модели.

Три графика на одной квартире за 2 400 000 ₪, договорная сдача через 30 месяцев
Модель	При подписании	Во время стройки	При сдаче	Кому подходит
Обычный, по этапам строительства	15 % (360 000 ₪)	5–7 платежей, около 60 %, по этапам стройки	≈ 25 %	Покупатель с наличными или с машкантой по этапам; индексация небольшая, потому что остаток быстро уменьшается
20/80	20 % (480 000 ₪)	Ничего	80 % (1 920 000 ₪ + индексация)	Тому, кто должен продать квартиру, дождаться алии или собрать кредит; застройщику, которому нужно продать остатки
10/90	10 % (240 000 ₪)	Ничего	90 % + индексация	Предложения 2025–2026 годов на последние квартиры; 3 % сверх 7 % под гарантией, остальное ещё не уплачено

Почему застройщики предлагают 20/80? Банк кредитует их под подписанные продажи, а не под собранные деньги: договор 20/80 открывает стройке финансирование, а покупателю даёт отсрочку, которая заменяет скидку. Ловушка именно в слове «заменяет»: остаток в 80 %, индексируемый два с половиной года, обходится дороже скидки в 5 %. Расчёт — в следующем разделе.

Три пункта, о которых стоит торговаться при любом графике: условие о финансировании (договор расторгается без штрафа, если банк в оговорённый срок отказал в кредите), освобождение от индексации на первые месяцы или её потолок, и перенос последнего платежа на фактическую передачу ключей, а не на объявленную дату сдачи.

Индексация по индексу стоимости строительства: расчёт

Мадад тшумот а-бния публикует Центральное статистическое бюро ежемесячно, около 15-го числа, за предыдущий месяц. Он отражает стоимость материалов, рабочей силы и техники, а не цены на квартиры. Договор предусматривает, что каждый ещё не сделанный платёж умножается на отношение индекса, известного на дату платежа, к базовому индексу, обычно известному на дату подписания. Уже уплаченное больше не индексируется; всё, что осталось заплатить, индексируется полностью.

За последние десять лет индекс рос в среднем на 2–4 % в год, с всплесками выше 5 % в 2022 году и в 2024–2025 годах из-за нехватки рабочих рук. Осторожное допущение на 2026 год — 3 % в год.

Четырёхкомнатная квартира на этапе котлована за 2 400 000 ₪, график 20/80, сдача через 30 месяцевИндекс +3 % в год в течение 2,5 года, коэффициент 1,0767

Уплачено при подписании (20 %), не индексируется	480 000 ₪
Остаток к сдаче (80 %) до индексации	1 920 000 ₪
Индексация остатка: 1 920 000 ₪ × (1,0767 − 1)	+ 147 256 ₪
Фактически уплачено при сдаче	2 067 256 ₪
Итоговая цена квартиры (на 6,1 % выше цены договора)	2 547 256 ₪

Та же квартира по обычному графику, где остаток уменьшается с каждым этапом стройки, несла бы примерно вдвое меньшую индексацию — 70 000–80 000 ₪. Иначе говоря, 20/80 здесь «стоит» почти на 70 000 ₪ больше обычного графика, а скидка в 5 % (120 000 ₪) меньше полной индексации по 20/80 (147 256 ₪). Отсюда правильный вопрос застройщику: «какая будет итоговая цена, если индекс пойдёт по 3 % в год?» — и правильная просьба: полное или частичное освобождение от индексации, которое стоит дороже бесплатной кухни.

Две детали. Если индекс снижается, договор почти всегда ставит нижнюю границу. И машканта индексацию не покрывает: банк кредитует от цены договора, разницу вы доплачиваете из своих средств. Проверьте это в калькуляторе машканты, увеличив взнос на ожидаемую индексацию.

Что входит в цену, а что нет

Цена новой квартиры указывается с НДС (маам), который с 1 января 2025 года составляет 18 %. При продаже квартиры частным лицом на вторичке НДС нет: при равной цене новостройка «стоит» на 15 % меньше до налога, и этим отчасти объясняется разрыв между новым и вторичным жильём в обзоре цен на квартиры в Израиле. Освобождения от НДС на квартиру у новых репатриантов нет.

Входит: квартира в том виде, как она описана в мифрат техни, доля в земле и общих частях, мамад (ממ״ד, защищённая комната, обязательная в каждом новом доме), обычно одно парковочное место и кладовая, если договор называет их с номером.
Часто за отдельные деньги: второе парковочное место (120 000–250 000 ₪ в центре страны), дополнительная кладовая, подключение счётчиков, сборы за регистрацию байт мешутаф, в некоторых проектах кондиционеры.
Адвокат застройщика: закон ограничивает сумму, которую каблан может взять с вас за своего адвоката, примерно 5 500 ₪ + НДС (индексируемая сумма) или 0,5 % цены, если это меньше. Эти деньги покрывают регистрацию, и только её.
Ваш адвокат: 0,5–1 % + НДС или фиксированные 8 000–15 000 ₪. Именно он защищает ваши интересы; адвокат застройщика по определению защищает интересы застройщика. Роль и гонорары — в статье адвокат по недвижимости в Израиле.

Полный бюджет покупки, включая налог, маклера и банк, разобран на примере квартиры за 2,5 млн ₪ в гиде как купить квартиру в Израиле.

Договор, мифрат техни, изменения и доплаты

Договор составляет застройщик, по шаблону на 40–80 страниц, единому для всего проекта. Отступить от закона о продаже он не может, но всё, что законом не урегулировано, написано в пользу продавца: «ориентировочная» дата сдачи, широкий форс-мажор, штрафы за просрочку платежа, право менять общие части, индексация без нижнего предела. Адвокат, который знает застройщиков в этом городе, знает, какие пункты сдвигаются (обычно около десятка).

Мифрат техни (מפרט טכני, техническая спецификация) прилагается к договору по форме, утверждённой Министерством строительства. В ней площади (квартира, балкон, мамад, парковка), материалы, оборудование, количество розеток в каждой комнате, марка или класс сантехники и плитки, а также зикуй (זיכוי, возврат денег), если вы отказываетесь от какой-то позиции. Читайте её вместе с планами: это единственный документ, на который можно опереться в споре о том, что вы купили, а разница между площадью в спецификации и «маркетинговой» площадью в буклете нередко достигает 10–15 %. Израильские объявления и буклеты показывают брутто-площадь со стенами и долей общих частей.

Шинуйим ве-шидругим (שינויים ושדרוגים, изменения и улучшения) — второй источник прибыли застройщика после парковок. Перенести перегородку, добавить розетку, выбрать плитку вне каталога: каждую просьбу каблан оценивает сам, часто на 30–50 % дороже рынка, с отдельной оплатой и в ограниченное окно. После определённого этапа стройки ничего изменить нельзя. Два правила: попросите прайс изменений до подписания и проводите оплату изменений через счёт проекта, чтобы она оставалась под гарантией.

Задержки, сдача, гарантийный период

Договорную дату сдачи соблюдают редко. С 2023 года задержки в 6–12 месяцев в крупных проектах стали нормой: нехватка рабочих, разрешения, призыв резервистов. Закон о продаже, исправленный в 2011 году и ужесточённый в 2022-м, задаёт, что вы можете требовать:

До 60 дней задержки: компенсации нет. Это законный запас, и договор не может свободно его увеличить.
Больше 60 дней: застройщик должен платить ежемесячную компенсацию в размере аренды сопоставимой квартиры с надбавкой 50 % в первые месяцы, затем 25 %, задним числом с договорной даты, включая первые 60 дней. Она выплачивается в конце каждого месяца задержки, а не при сдаче.
Форс-мажор: застройщик освобождается только при событии вне его контроля, непредвиденном на момент подписания, и только если уведомил вас. На войну ссылались по задержкам 2023–2024 годов; договор, подписанный после октября 2023 года, вряд ли может ссылаться на те же причины.
Сдача (месират мафтеах, מסירת מפתח): осмотр с протоколом недоделок, получено разрешение на заселение (тофес 4). Не подписывайте пустой протокол; технический эксперт (600–1 500 ₪) окупает свой визит.
Шнат бедек и гарантия: застройщик исправляет дефекты, заявленные в проверочный период (один год для большинства отделочных работ, от двух до семи лет для гидроизоляции, сантехники, конструкции), затем действует трёхлетняя гарантия, в которой бремя доказывания переходит на застройщика.

Общий срок от бронирования до регистрации — от 1 до 5 лет против 2–6 месяцев на вторичке; таблица сроков по этапам есть в гиде как купить квартиру в Израиле.

Машканта на строящуюся квартиру, мас рехиша, регистрация

Машканта (משכנתא, ипотека). Банк кредитует квартиру, которой ещё нет, в тех же пределах, что и на вторичке: 75 % для первого жилья резидента, 70 % при замене жилья, 50 % для инвестора или нерезидента. Он считает от цены договора (не от проиндексированной), берёт в залог гарантию по закону о продаже, а затем построенную квартиру, и платит прямо на счёт проекта по шоварам. На графике 20/80 основная часть кредита выдаётся при сдаче: предварительное одобрение можно получить позже, но к тому моменту ставки или ваша ситуация могут измениться. Условия из-за границы — в статье машканта для нерезидентов, для новых репатриантов — в статье ипотека для репатриантов, механика маршрутов и ставок — в гиде по машканте.

Мас рехиша. Декларация подаётся в течение 30 дней, налог платится в течение 60 дней после подписания, от цены договора без будущей индексации, даже если вы въедете через три года. На нашем примере за 2 400 000 ₪:

Мас рехиша на квартиру за 2 400 000 ₪ у застройщика по статусу покупателя, шкалы 2026 года
Статус	Налог	Как считается	Финансирование
Резидент, единственное жильё	15 538 ₪	0 % до 1 978 745 ₪, затем 3,5 % и 5 %	До 75 %
Нерезидент или инвестор	192 000 ₪	8 % с первого шекеля	50 %; пересчёт как единственного жилья, если станете резидентом за 2 года
Новый репатриант (оле хадаш)	2 106 ₪	0 % до 1 978 745 ₪, 0,5 % до 6 055 070 ₪	До 75 %; покупка от года до алии до семи лет после неё, до 15 января 2028

Для будущего репатрианта у покупки на этапе строительства есть точное преимущество: для шкалы важна дата подписания, а алия может последовать в течение года. Разница с нерезидентом на этой цене — 189 894 ₪. Свою сумму покажет калькулятор мас рехиша, все правила — на странице мас рехиша 2026.

Регистрация. Если земля зарегистрирована в Табу, ваш адвокат сразу после подписания вносит хеарат азхара (הערת אזהרה, предупредительную запись) на ваше имя. Окончательная регистрация ждёт оформления дома как байт мешутаф (בית משותף, кондоминиума) — это обязанность застройщика, и обычно она занимает два–пять лет после сдачи, на земле Минхаля дольше. До этого вы владеете по договору и гарантии и можете перепродать квартиру переуступкой (хамхаа).

Реальные риски и чем они закрываются

Банкротство застройщика. Закрывается банковской гарантией или страховкой на каждый платёж сверх 7 %. Не закрыто: платежи вне системы шоваров, оплата изменений субподрядчикам напрямую, рост цен за это время. Попросите показать гарантию, уже выданную другому покупателю в проекте.
Задержка. Закрывается законной компенсацией после 60 дней, если в договоре стоит дата, а не «квартал». Держите в плане наличности запас на 12 месяцев аренды.
Изменение плана застройки (таба). Вид из окна, высота соседнего дома, будущая дорога договором не гарантированы. Адвокат проверяет действующий план и поданные заявки на разрешения; остальное — ставка.
Отказ в кредите или дорогой кредит при сдаче. На 20/80 банк не берёт обязательств за два года вперёд. Закрывается условием о финансировании, обновлённым предварительным одобрением и запасом в собственных средствах. Нерезиденту, чья ситуация может измениться, лучше подходит обычный график.
Курс. Для покупателя из России, Украины или Казахстана платежи растянуты на годы, а валюта дохода может сдвинуться к шекелю на 3–5 % и больше. Индексация плюс курс могут вместе добавить 10 % к расчётной цене. Документируйте источник каждого перевода заранее: банки проекта проверяют его так же строго, как и на вторичке.

Где строят и где торгуются

Новостройки продаются по-разному в зависимости от города. В Ашдоде много новых районов у моря, предложение большое, застройщики охотнее дают 20/80 и скидки. В Нетании новые башни доминируют на набережной и в южных районах. В Иерусалиме новое жильё редкое и дорогое и чаще всего появляется через пинуй-бинуй (снос и новое строительство). В Тель-Авиве и соседнем Бат-Яме новое строят в основном на месте старых домов, по программам городского обновления, а в Хайфе рынок новостроек скромнее, и вторичка остаётся основным вариантом. Средние цены по 15 городам — в обзоре цен на квартиры в Израиле, а слова, которые вы встретите в договоре, — в словаре израильской недвижимости.

Что изменится в 2027 году

Пороги мас рехиша и шкала оле 0,5 % заморожены до 15 января 2028 года: договор на строящуюся квартиру, подписанный в 2027 году, попадает под них при любой дате сдачи. Предложения 20/80 и освобождения от индексации, скорее всего, станут реже по мере распродажи остатков 2024–2025 годов и постепенного снижения ставок (учётная ставка Банка Израиля в ноябре 2026 года — 3,25 %, прайм — 4,75 %). Пока сохраняется нехватка рабочих рук, допущение о росте индекса стоимости строительства на 3 % в год остаётся осторожным. О налогах после покупки (аренда, прирост стоимости, отчётность в стране проживания) читайте на Shekel Guide.

Частые вопросы

Защищены ли мои деньги, если застройщик обанкротится?

Да, если каждый платёж сверх 7 % цены получил банковскую гарантию или страховой полис по закону о продаже. При банкротстве каблана гарантирующий банк возвращает уплаченные суммы с индексацией или, что бывает чаще, достраивает проект с другим застройщиком. Не покрыты платежи вне системы шоваров и разница в цене, если придётся покупать в другом месте.

Сколько на самом деле стоит график 20/80?

Он переносит 80 % цены на момент сдачи, но эти 80 % индексируются по индексу стоимости строительства всю стройку. На квартире за 2,4 млн ₪ со сдачей через два с половиной года и индексом 3 % в год индексация остатка добавляет около 147 000 ₪. Поэтому 20/80 «без индексации» стоит больше скидки в 5 %. Сравнивайте итоговую цену с индексацией, а не цену в прайсе.

Нужен ли мне свой адвокат, если у застройщика уже есть адвокат?

Да. Адвокат застройщика представляет застройщика; гонорар, который он берёт с покупателя, ограничен законом примерно 5 500 ₪ + НДС (или 0,5 % цены, если это меньше), потому что он занимается только регистрацией. Ваш адвокат читает договор, торгуется о графике, индексации, штрафах и форс-мажоре, проверяет разрешения и гарантию.

Когда платить мас рехиша при покупке на этапе котлована?

В течение 60 дней после подписания договора, даже если сдача через три года, от цены договора без будущей индексации. Нерезидент платит 8 % с первого шекеля, резидент с единственным жильём — 0 % до 1 978 745 ₪, затем 3,5 % и 5 %, новый репатриант — 0,5 % выше 1 978 745 ₪ до января 2028 года.

Какая задержка считается «нормальной» и что мне положено?

Договор почти всегда допускает 60 дней без компенсации. Дальше закон обязывает застройщика платить ежемесячную компенсацию из расчёта аренды сопоставимой квартиры с надбавкой (150 % в первые месяцы, затем 125 %), причём задним числом с договорной даты. На практике с 2023 года задержки в 6–12 месяцев стали обычным делом.

Можно ли взять машканту на квартиру, которой ещё нет?

Да. Банк кредитует от цены договора, переводит деньги на счёт проекта по шоварам и берёт в залог банковскую гарантию, а затем саму квартиру. Пределы те же, что на вторичке: 75 % для первого жилья резидента, 50 % для нерезидента. Индексацию покрываете вы из собственных средств.

Как мы работаем

Каждая сумма, шкала и ставка на этой странице сверена с официальным источником, указанным внизу, и датирована. Когда шкала или ставка меняется, страница обновляется в течение нескольких дней. Наша методология.

Источники

Проекты новостроек под ваш бюджет

Застройщики-партнёры, отобранные по банковским гарантиям и истории сдачи объектов: назовите город, бюджет и сроки, и вы получите актуальные проекты с реальными ценами, графиками платежей и датами сдачи.

Новостройки в Израиле: покупка квартиры у застройщика (каблан)