Машканта в Израиле: как работает ипотека (гид 2026)

Что такое машканта, в одном определении

Машканта — банковский кредит под залог (само слово означает и залог) покупаемой квартиры, зарегистрированный в Табу (טאבו, земельном реестре). Банк переводит деньги напрямую продавцу или застройщику, никогда на ваш счёт, и сохраняет право продать квартиру, если платежи прекратятся. Пока квартира не зарегистрирована на ваше имя, банк защищается хеарат азхара (הערת אזהרה, предупредительной записью) в Табу, а после окончательной регистрации — самим залогом.

Три особенности отличают её от того, к чему привык покупатель из России, Украины или Беларуси. У кредита не одна ставка, а несколько, распределённых по маршрутам, которые вы собираете сами. Часть кредита можно привязать к инфляции. И решение банка зависит прежде всего от публичных правил Банка Израиля (пределы финансирования, минимальная фиксированная доля, отношение платежа к доходу), одинаковых для всех банков, и только потом от его коммерческой политики.

Основная часть рынка приходится на пять банков: Мизрахи-Тфахот (крупнейший ипотечный кредитор страны), Леуми, Апоалим, Дисконт и Банк Иерусалима. Маршруты у всех одинаковые; различается маржа, которую каждый берёт на каждом маршруте, и именно о ней идёт торг.

Как решает банк: три предела, которые складываются

Банк не даёт «сколько попросите». Он применяет три ограничения и берёт наименьшее.

1. Доля финансирования

Директива Банка Израиля задаёт максимальное отношение кредита к стоимости в зависимости от ситуации. «Стоимость» — меньшая из двух сумм: цены в договоре и оценки шамая (שמאי, лицензированного оценщика, которого назначает банк).

2. Отношение платежа к доходу

Ежемесячные платежи по всем долгам, включая машканту, не должны превышать 35–40 % чистого дохода семьи. Регуляторный потолок — 50 %, но выше 40 % банк должен резервировать больше капитала и почти всегда отказывает. Учитываются: чистая зарплата (среднее за три последних месяца), доход самозанятого (среднее за два последних налоговых года), полученная аренда (часто на 70–80 %), пенсии. Доход в валюте пересчитывается с понижающим коэффициентом 10–20 %.

3. Возраст

В большинстве банков кредит должен быть погашен до 75 лет, в некоторых до 80. Заёмщику в 50 лет дадут максимум 25 лет, в 60 — 15–20 лет, что поднимает платёж и вместе с ним отношение платежа к доходу. Обязательное страхование жизни после 60 лет тоже дорожает и его сложнее получить.

Маршруты (маслулим): из чего собирается кредит

Маршрут (מסלול, маслуль) — часть кредита со своей ставкой, своим сроком и своим правилом пересмотра. В типичном кредите их три или четыре. Вот пять, которые предлагает каждый банк.

Как это читать. Прайм — гибкая часть, которую гасят первой, если пришло наследство или продана другая квартира. Фиксированная без привязки — страховочная часть, которая гарантирует крышу над головой, даже если всё пойдёт не так. Фиксированная с привязкой — умеренная ставка на низкую инфляцию; она в основном помогает пройти по отношению платежа к доходу, потому что стартовый платёж ниже. Переменные на пять лет — разумный компромисс, если вы рассчитываете продать или рефинансировать в течение пяти–десяти лет.

Если доход у вас в долларах, евро или рублях, совет простой: увеличьте долю фиксированной без привязки. Валютный риск вы уже несёте, незачем добавлять к нему риск ставки и шекелевой инфляции.

Правило трети и метод шпицера

Правило трети. С 2011 года Банк Израиля требует, чтобы не меньше трети кредита было по фиксированной ставке (с привязкой или без) и не больше двух третей — по переменной. Внутри переменной части прайм и другие короткие переменные не могут превышать двух третей всего кредита. «Классическая» смесь, которая проходит по всем правилам: треть прайм, треть фиксированная без привязки, треть фиксированная с привязкой. Многие консультанты сегодня предлагают более осторожную: 40 % фиксированная без привязки, 35 % прайм, 25 % с привязкой.

Шпицер (שפיצר) — аннуитетный платёж, знакомый по российской и украинской ипотеке: каждый месяц одна и та же сумма, в начале в основном проценты, потом в основном основной долг. Все израильские банки применяют его по умолчанию. Альтернатива — керен шава (קרן שווה, равные доли основного долга, «дифференцированный платёж»): платёж снижается каждый месяц, процентов в сумме меньше, но первые платежи на 15–20 % выше; её выбирают редко, потому что она ухудшает отношение платежа к доходу именно тогда, когда банк его считает.

В маршруте с привязкой шпицер применяется к пересчитанному долгу: платёж каждый месяц пересчитывается от остатка, выросшего вместе с инфляцией. Поэтому платёж по такому маршруту «плывёт», хотя ставка фиксированная. Ориентир: на 25 лет при средней инфляции 2 % в год маршрут с привязкой под 2,9 % стоит примерно столько же, сколько маршрут без привязки под 4,9 %. Выше 2 % средней инфляции привязка обходится дороже, ниже — дешевле. В ноябре 2026 года инфляция в Израиле — 1,6 % за год, но в 2022–2023 годах она превышала 5 %.

Посчитать свой кредит

Калькулятор ниже применяет пределы Банка Израиля к вашему профилю, делит кредит на три маршрута по ставкам ноября 2026 года и считает ежемесячный платёж, общую стоимость и необходимый доход. Полная версия с пояснениями — на странице калькулятор машканты.

Процедура, документы, сроки

1. Предварительное одобрение (ишур экрони, אישור עקרוני). Первое, что нужно сделать, ещё до просмотров. Вы приносите подтверждения дохода и собственных средств; банк говорит, сколько и на каких условиях он готов дать. Бесплатно, ни к чему не обязывает, действует 24 дня, продлевается. Срок: 2–7 дней для резидента. Покупатель с ишур экрони на руках для продавца — серьёзный покупатель.
2. Подписание договора купли-продажи. Ваш адвокат вписывает график платежей, совместимый с выдачей кредита: аванс (10–20 %) — из своих средств, остаток — от банка. Если окончательного одобрения ещё нет, вас защищает условие о финансировании.
3. Оценка. Банк назначает шамая, 600–1 500 ₪ за ваш счёт. Если оценка ниже цены, кредит считается от оценки, и разницу вы покрываете из своих денег. Срок: неделя.
4. Окончательное предложение и выбор маршрутов. Банк выдаёт лист предложения с каждым маршрутом, ставкой, сроком и платежом. Это момент для торга или для того, чтобы показать предложение второго банка. Банки обязаны выдать стандартизированный документ для сравнения.
5. Страховки. Страхование жизни (битуах хаим) на остаток долга и страхование строения (битуах мивне). Банк предлагает свои полисы, но вы вправе застраховаться в другом месте, часто на 20–40 % дешевле.
6. Подписание кредитных документов и выдача. В отделении, в присутствии обоих заёмщиков. Деньги переводятся продавцу по графику договора, банк регистрирует обеспечение в Табу. Общий срок для резидента: 2–4 недели от подачи документов до выдачи.

Документы резидента

• Теудат зеут (удостоверение личности) обоих заёмщиков, для репатрианта — также теудат оле.
• Наёмные работники: три последних тлуша (расчётных листа) и форма 106 за прошлый год. Самозанятые: отчёты и налоговые декларации (шума) за два последних года, письмо бухгалтера.
• Выписки по всем счетам за три последних месяца с подтверждением источника собственных средств.
• Графики погашения текущих кредитов (машина, потребительский кредит).
• Договор или проект договора, несах табу (выписка из реестра) по квартире.
• Для покупки у застройщика: договор с кабланом и гарантия по закону о продаже (см. новостройки).

У нерезидентов дело толще, с переводами и подписями за границей: всё описано в статье машканта для нерезидентов. Новые репатрианты могут получить до 75 % без израильской кредитной истории: см. ипотека для репатриантов.

Комиссии банка и страховки

Оба полиса банк требует, но выбор страховщика закон оставляет за вами, и банк не вправе ставить ставку в зависимость от покупки своего полиса. Сравнивайте: за 25 лет разница в 60 ₪ в месяц — это 18 000 ₪. Полный бюджет покупки с налогом и адвокатом разобран в гиде как купить квартиру в Израиле.

Досрочное погашение, компенсация банку и михзур

Машканту можно погасить полностью или частично в любой момент, предупредив банк за десять дней. Банк берёт:

• фиксированную плату за обработку, несколько десятков шекелей;
• 0,1 %, если вы гасите без предупреждения за десять дней;
• на маршрутах с привязкой, погашаемых между 1-м и 15-м числом, корректировку индексации за полмесяца;
• на фиксированных маршрутах — амлат хивун (компенсацию за разницу ставок), если средняя рыночная ставка на момент погашения ниже ставки вашего кредита. Она возмещает банку упущенные проценты и может достигать нескольких процентов погашаемой суммы; снижается на 20–30 % в зависимости от возраста кредита и равна нулю, если ставки выросли.

Прайм и переменные маршруты в дату пересмотра гасятся без компенсации за разницу ставок. Поэтому размер прайма подбирают под сумму, которую рассчитывают погасить в первые годы.

Михзур (מחזור, рефинансирование) — погашение кредита новым кредитом, в том же или другом банке, чтобы получить более низкую ставку, сократить срок или поменять смесь. Он выгоден, когда экономия на процентах больше компенсации и комиссий. В 2026 году, после снижения учётной ставки с 4,5 % до 3,25 %, многие заёмщики 2023 года выигрывают на прайме и переменных маршрутах, меньше — на фиксированных из-за компенсации. Банк обязан за несколько дней выдать справку об остатке и сумме к досрочному погашению (дох итрот ле-силук), по которой всё можно посчитать.

Чем машканта отличается от ипотеки в России и Украине

Практический вывод: покупатель из СНГ часто приходит с двумя привычками, которые в Израиле стоят денег. Он ищет «самую низкую ставку», не глядя на структуру кредита, и ждёт, что банк сам предложит условия. Здесь кредит собирает заёмщик (или его консультант), сталкивая банки между собой.

Полный расчёт: резиденты, первое жильё за 2,5 млн ₪

Пара резидентов в Иерусалиме, 38 и 36 лет, совместный чистый доход 30 000 ₪ в месяц, других кредитов нет. Покупка четырёхкомнатной квартиры на вторичке за 2 500 000 ₪. Первое и единственное жильё: финансирование 75 %.

Три вывода. Маршрут с привязкой экономит на старте около 722 ₪ в месяц по сравнению с фиксированной без привязки, и именно это держит дело ниже 35 %; но если инфляция останется на 1,6 %, его платёж обгонит фиксированный примерно к пятнадцатому году, а при росте инфляции намного раньше. Если в 2027 году учётная ставка снизится ещё на пункт, платёж по прайму упадёт примерно на 330 ₪. А наследство в 300 000 ₪ через пять лет лучше направить на прайм — без компенсации банку.

Та же квартира для нерезидента: финансирование 50 %, собственные средства 1 250 000 ₪, мас рехиша 200 000 ₪ (8 % с первого шекеля), платёж около 6 624 ₪. Для сравнения цен: квартира того же бюджета в Нетании или Хайфе будет больше, в Тель-Авиве — заметно меньше; средние цены по городам — в обзоре цен на квартиры в Израиле, налог по статусам — в калькуляторе мас рехиша.

Что изменится в 2027 году

Ставки. В 2026 году учётная ставка снизилась с 4,5 % до 3,25 %. Рынок ожидает медленного продолжения снижения в 2027 году, к 2,75–3 %, если инфляция останется вблизи цели 1–3 %. Прайм механически последует (учётная ставка + 1,5 %). Фиксированные ставки уже учитывают эти ожидания и изменятся мало: не ждите их снижения.

Пределы финансирования. На 2027 год изменений не объявлено: 75 / 70 / 50 % остаются правилом, как и минимальная треть фиксированной ставки.

Мас рехиша. Пороги заморожены до 15 января 2028 года: порог освобождения 1 978 745 ₪ для единственного жилья не будет проиндексирован в январе 2027 года, и при росте цен всё больше покупателей попадёт в полосу 3,5 %. Подробно — на странице мас рехиша 2026.

Практика банков. В 2025–2026 годах Банк Израиля ужесточил надзор за схемами финансирования застройщиков (графики 20/80, кредиты, по которым покупатель ничего не платит до сдачи). Ожидайте более строгих условий по таким продуктам и проверки отношения платежа к доходу на момент сдачи, а не подписания. Простыми словами: если подписываете в 2027 году, рассчитывайте долю прайма с учётом ожидаемого снижения, но держите треть фиксированной без привязки на случай, если сценарий не сбудется. Слова, которые вы услышите в банке, собраны в словаре израильской недвижимости, а налоги в широком смысле (подоходный, резидентство, льготы репатрианта) — на Shekel Guide.

Частые вопросы

Читайте также