קניית דירה באשדוד: מחירים לפי רובע, מגדלים מול הים, דירות חדשות ומה חשוב לדעת
אשדוד היא העיר החמישית בגודלה בישראל, הנמל הראשי של המדינה, קו חוף של מגדלים, ושוק שעדיין זול ב־30 עד 40% מנתניה באיכות דומה. העיר מחולקת לרובעים ממוספרים באותיות, מה שמבלבל בהתחלה ומפשט אחר כך. הקונים בה הם בעיקר משפחות ישראליות מהדרום ומהמרכז, עולים מצרפת ודוברי רוסית; משקיעים מגיעים בגלל פער המחירים מול חוף השרון. המדריך הזה נותן טווחי מחירים אמיתיים לפי רובע, מה נבנה בדרום, ואת התקציב לפי סטטוס.
התשובה בקצרה
באשדוד המ״ר נסחר בין 18,000 ל־32,000 ₪ ברבעון השלישי של 2026 (מודעות במדלן וביד2): 18,000–24,000 ₪ בדירות יד שנייה ברובעים ג׳, ה׳, ט׳ וי״א, 24,000–28,000 ₪ בבניינים החדשים יחסית בסיטי וברובע י״ב, 28,000–32,000 ₪ במגדלי המרינה ובבנייה החדשה בקו החוף. דירת 4 חדרים חדשה יחסית שווה 2.3 עד 2.9 מיליון ₪; דירת 4 חדרים עם נוף לים במרינה, 3 עד 4 מיליון ₪. על 3.2 מיליון ₪ במרינה, תושב חוץ (או משקיע עם דירה נוספת) משלם 256,000 ₪ מס רכישה; על 2.2 מיליון ₪ בסיטי, עולה חדש משלם 1,106 ₪. העיר החמישית בגודלה בארץ (כ־230,000 תושבים), הנמל הראשי, הקהילה הצרפתית השנייה בגודלה אחרי נתניה, קהילה גדולה של דוברי רוסית, ואחד ממאגרי הבנייה החדשה הגדולים בחוף.
המספרים שכדאי לזכור, נובמבר 2026
- ₪ למ״ר טיפוסי (רבעון שלישי 2026)
- 18,000–32,000
- 4 חדרים חדשה יחסית, סיטי / י״ב
- 2.3–2.9 מיליון ₪
- 4 חדרים עם נוף לים, מרינה
- 3–4 מיליון ₪
- תשואה ברוטו משכירות
- 3.3–3.8%
- מס רכישה, תושב חוץ, על 3.2 מיליון ₪
- 256,000 ₪
- מס רכישה, עולה, על 2.2 מיליון ₪
- ≈ 1,106 ₪
מחירים לפי רובע (סדרי גודל, 2026)
אשדוד תוכננה בשנות ה־50 וה־60 כשבעה־עשר רובעים שממוספרים באותיות (א׳, ב׳, ג׳… ועד י״ז), ולצדם המרינה (קו מגדלים מול הים בצפון-מערב) ורובע הסיטי (מרכז העסקים והמסחר סביב קניון ביג פאשן והעירייה). ככל שהאות גבוהה יותר, הרובע חדש יותר ודרומי יותר. המחירים נקבעים לפי שלושה קריטריונים: המרחק מהים, גיל הבנייה, והאם יש בדירה ממ״ד וחניה.
| רובע | ₪ למ״ר, יד שנייה | ₪ למ״ר, חדש / חדש יחסית | אופי |
|---|---|---|---|
| המרינה | 26,000–30,000 | 30,000–34,000 | מגדלים של 15–30 קומות מול הים, בריכות, שומרים; דירות שנייה של עולים ותושבי חוץ מצרפת, המחירים הגבוהים בעיר. |
| רובע הסיטי | 24,000–27,000 | 27,000–31,000 | המרכז המודרני: בניינים מ־2005 עד 2020, מסחר, משרדים, בית החולים אסותא בסמוך; ביקוש חזק לשכירות. |
| רובע י״א | 21,000–25,000 | 26,000–29,000 | הרובע הצרפתי ההיסטורי: בתי כנסת, תיכון, חנויות דוברות צרפתית; בניינים משנות ה־90 וה־2000, משפחות. |
| רובע י״ב | 22,000–26,000 | 27,000–30,000 | חדש יותר וקרוב יותר לים, דירות 4–5 חדרים עם ממ״ד, אוכלוסייה מעורבת של ותיקים ועולים מצרפת. |
| רובע ט׳ | 19,000–23,000 | 25,000–28,000 | משפחות דתיות, מוסדות חינוך, דירות ותיקות גדולות; פרויקטי פינוי-בינוי ראשונים. |
| רובע ה׳ | 18,000–22,000 | 24,000–27,000 | המרכז ההיסטורי ליד חוף לידו: בנייה משנות ה־60 עד ה־80, תמ״א 38 פעילה, מחיר כניסה קרוב לים. |
| רובע ג׳ | 18,000–22,000 | 24,000–27,000 | רובע עממי ותוסס, הרבה דוברי צרפתית ומשפחות דתיות, בניינים משנות ה־60 וה־70, שיפוצים בעיצומם. |
| רובע י״ז, הדרום | — | 26,000–30,000 | השכונה החדשה הגדולה האחרונה בעיר: פרויקטים בשלבי מסירה, חניה, פארקים, עדיין מעט מסחר. |
| א׳, ב׳, ד׳ (הצפון) | 17,000–21,000 | 23,000–26,000 | רובעים משנות ה־50 וה־60, אוכלוסייה גדולה של דוברי רוסית, פינוי-בינוי, המחירים הנמוכים בעיר. |
המחיר למ״ר מחושב על שטח ברוטו (קירות, מרפסת, חלק מהשטחים המשותפים): דירת 4 חדרים שמפורסמת כ־110 מ״ר נותנת 90 עד 95 מ״ר נטו (ראו מ״ר ברוטו מול נטו). להשוואה בין אשדוד לנתניה, לירושלים או לאשקלון, ראו מחירי הדירות בישראל לפי עיר.
מי קונה באשדוד, ולמה
הבסיס של השוק הוא משפחות ישראליות: זוגות צעירים מהעיר ומהדרום שקונים דירה ראשונה, ומשפחות מהמרכז שמקבלות כאן דירת 4–5 חדרים עם ממ״ד וחניה במחיר של דירת 3 חדרים בגוש דן, עם רכבת לתל אביב. לצדן חיים באשדוד עשרות אלפי תושבים שנולדו בצרפת או שהם צאצאי העלייה הצרפתית של שנות ה־2000 עד ה־2020, מה שהופך אותה לעיר הצרפתית השנייה בישראל אחרי נתניה. חיי הקהילה מתנהלים סביב רובעים י״א וי״ב: כעשרים בתי כנסת בנוסח צרפתי, תיכון ישראלי-צרפתי, חנויות כשרות בסגנון צרפתי, רופאים דוברי צרפתית. שם קונות משפחות עולים עם ילדים בגיל בית ספר, לרוב דירת 4–5 חדרים בין 2.2 ל־2.9 מיליון ₪, במימון של 75% ובמדרגות המס של עולה. קהילת דוברי הרוסית, הקבוצה הגדולה השנייה בעיר מאז שנות ה־90, מתרכזת ברובעים הצפוניים ובסיטי.
המרינה והסיטי מושכות פרופיל אחר: דירה שנייה של ישראלים בחו״ל ויהודים מפריז, מבריסל, מלונדון או מניו יורק, שמגיעים לחגים ולקיץ ומשכירים בשאר השנה (מרוהטת, לטווח שנתי, כי בניינים רבים במגדלים אוסרים השכרה לטווח קצר). דירת 3–4 חדרים עם נוף לים עולה 2.8 עד 4 מיליון ₪ ונמכרת בהמשך לקונה אחר מחו״ל. רובעים ט׳, ה׳ וג׳ קולטים את התקציבים של 1.5 עד 2.2 מיליון ₪: משפחות דתיות, גמלאים, ומשקיעים שמחפשים תשואה ולא נוף. למשקיע, ההיגיון של אשדוד הוא חשבון פשוט: דירת 4 חדרים ב־2.5 מיליון ₪ מושכרת ב־6,500–7,500 ₪, תשואה שנתניה או הרצליה כבר לא נותנות. הצעדים המעשיים לקנייה בלי לגור בארץ מוסברים בקניית דירה בישראל מחו״ל.
דירות חדשות ומגדלים: היצע גדול
אשדוד היא אחת מערי החוף עם הכי הרבה בנייה חדשה. שלושה מקורות: הדרום (רובע י״ז ועתודות הקרקע העירוניות האחרונות לכיוון חוף י״ב), שם קבלנים מוסרים בניינים של 8–20 קומות עם חניה וממ״ד ב־26,000–30,000 ₪ למ״ר; קו החוף (המרינה וההמשך שלה דרומה), עם מגדלי יוקרה ב־30,000–34,000 ₪ למ״ר; והתחדשות עירונית ברובעים הוותיקים (א׳, ב׳, ג׳, ה׳, ט׳) בפינוי-בינוי ובתמ״א 38, שם דירה חדשה עולה 10 עד 20% פחות מדירה חדשה רגילה, בתמורה למועד מסירה פחות ודאי.
למי שקונה על הנייר חלים הכללים הארציים: ערבות חוק מכר על כל תשלום, יתרה צמודה למדד תשומות הבנייה, מבצעי 20/80 נפוצים באשדוד מאז 2025 כי ההיצע עולה על הביקוש, ואיחורים רגילים של 6–12 חודשים. המנגנון והנקודות למשא ומתן בקניית דירה מקבלן; ההשוואה בין חדש ליד שנייה בדירה חדשה או יד שנייה.
במגדלי המרינה והסיטי, דמי ועד הבית נעים בין 900 ל־1,800 ₪ לחודש (מעליות, בריכה, שומר, חדר כושר). על דירת 4 חדרים שמושכרת ב־6,500 ₪ זה 15 עד 25% משכר הדירה: הכניסו את זה לחישוב התשואה.
שתי דוגמאות מחושבות: המרינה לתושב חוץ, הסיטי לעולה
| מחיר | 3,200,000 ₪ |
| מס רכישה, תושב חוץ (8%) | 256,000 ₪ |
| עורך דין (0.5 עד 1% + מע״מ) | ≈ 28,000 ₪ |
| תיווך (2% + מע״מ) | ≈ 75,500 ₪ |
| יועץ משכנתאות, שמאי, עמלות בנק, ביטוחים | ≈ 18,000 ₪ |
| תרגומים, ייפוי כוח, אפוסטיל, העברות בנקאיות | ≈ 6,000 ₪ |
| עלות כוללת | ≈ 3,583,500 ₪ (+ 12.0%) |
| משכנתא של 50% | 1,600,000 ₪ ← ≈ 9,100 ₪ לחודש ל־25 שנה |
| הון עצמי שצריך להכין | ≈ 1,983,500 ₪ (כ־626,000 $) |
אותה דירה, אם תושב קונה אותה כדירה יחידה, הייתה נושאת 55,538 ₪ מס במקום 256,000 ₪. תושב חוץ שעולה ארצה (או ישראלי שחוזר להיות תושב) בתוך שנתיים יכול לבקש את ההפרש בחזרה. משקיע ישראלי עם דירה נוספת משלם כמו תושב חוץ.
| מחיר | 2,200,000 ₪ |
| מס רכישה, עולה (0% עד 1,978,745 ₪, ואז 0.5%) | 1,106 ₪ |
| עורך דין (0.5 עד 1% + מע״מ) | ≈ 19,500 ₪ |
| תיווך (2% + מע״מ) | ≈ 52,000 ₪ |
| יועץ משכנתאות, שמאי, עמלות בנק, ביטוחים | ≈ 15,000 ₪ |
| עלות כוללת | ≈ 2,287,600 ₪ (+ 4.0%) |
| משכנתא של 75% | 1,650,000 ₪ ← ≈ 9,300 ₪ לחודש ל־25 שנה |
| הון עצמי שצריך להכין | ≈ 637,600 ₪ |
אותה דירת 4 חדרים בסיטי הייתה נושאת 7,744 ₪ מס לתושב בדירה יחידה ו־176,000 ₪ לתושב חוץ או לבעל דירה נוספת. מדרגות העולה חלות על דירה יחידה שנקנתה משנה לפני העלייה ועד שבע שנים אחריה, לפחות עד 15 בינואר 2028; התנאים בקניית דירה כעולה חדש. לחישוב המקרה שלכם:
פירוט לפי מדרגות
| מדרגה | שיעור | מס |
|---|
מדרגות מ־16 בינואר 2025, מוקפאות עד 15 בינואר 2028 (חוק ההסדרים). תושב חוץ ממוסה כרוכש דירה נוספת, אלא אם יהפוך לתושב ישראל תוך שנתיים מהרכישה. התשלום תוך 60 יום מהחתימה.
השכרה באשדוד: שכר דירה ותשואה
| נכס | מחיר | שכר דירה לחודש | תשואה ברוטו |
|---|---|---|---|
| 3 חדרים משופצת, רובע ג׳ או ה׳ | 1,500,000 ₪ | 4,300–4,800 ₪ | 3.5–3.8% |
| 4 חדרים חדשה יחסית, הסיטי או י״ב | 2,500,000 ₪ | 6,500–7,500 ₪ | 3.1–3.6% |
| 4 חדרים עם נוף לים, המרינה, מרוהטת | 3,200,000 ₪ | 7,500–9,000 ₪ | 2.8–3.4% |
הביקוש לשכירות מגיע מהנמל (הגדול בארץ), מאזור התעשייה, מבית החולים אסותא שנפתח ב־2017, ממשפחות עולים מצרפת ששוכרות לשנה־שנתיים לפני שהן קונות, ומסטודנטים. הכנסה משכירות למגורים של עד 5,654 ₪ לחודש (תקרת 2026) פטורה ממס ליחיד; מעבר לזה, מסלול של 10% על ההכנסה ברוטו או מיסוי לפי המסלול הרגיל. כללי המיסוי על שכר דירה לבעלי דירה שגרים בחו״ל מפורטים ב־shekelguide.com (באנגלית ובצרפתית).
מה לבדוק באשדוד
- ממ״ד ומצב ביטחוני. אשדוד נמצאת בטווח הרקטות מעזה מאז 2008; בבניינים שנבנו אחרי 1992 יש ממ״ד בכל דירה, אבל בבניינים ברובעים ג׳, ה׳, ט׳ ובצפון יש לא פעם רק מקלט משותף. זה משפיע על המחיר (10 עד 15%) ועל קלות ההשכרה. ראו גם מה קורה למשכנתא בזמן מלחמה.
- מגדלים: דמי ועד וקרן שיפוצים. בקשו את שלושת הדוחות האחרונים של ועד הבית, את מצב קרן השיפוצים ואת מצב המעליות והבריכה. מגדל מ־2005 שמנוהל רע עולה יותר מבניין מ־2018 שמתוחזק היטב.
- אוויר הים. חזיתות, מסגרות חלונות ומזגנים בבנייני המרינה וקו החוף נשחקים מהר: תקצבו תחזוקה ובדקו אילו עבודות כבר אושרו באסיפת הדיירים.
- זכויות. העיר יושבת על קרקע מדינה (רמ״י); רוב הבניינים רשומים בטאבו, אבל חלק מהפרויקטים החדשים עדיין רשומים בחברה המשכנת של הקבלן. עורך הדין בודק את נסח הטאבו, את הערת האזהרה, ושאין משכנתאות או חובות לעירייה.
- חריגות בנייה בבנייה הוותיקה ברובעים ג׳, ה׳ וט׳: מרפסות סגורות, חדרים על הגג, דירות שפוצלו. השוו את ההיתר למה שבנוי בפועל; הסדירו לפני החתימה או תמחרו את זה.
- השכרה לטווח קצר. תקנונים של מגדלים רבים אוסרים אותה; בדקו לפני שקונים ״בשביל Airbnb״.
- אין זיכרון דברים בלי עורך דין. זיכרון הדברים מחייב; ראו קניית דירה שלב אחר שלב.
אנשי מקצוע בעיר
אנשי המקצוע באשדוד עובדים בעיקר בעברית ובצרפתית, לא מעט גם ברוסית, ויותר ויותר באנגלית: עורכי דין מקרקעין, יועצי משכנתאות שרגילים לתיקים של תושבי חוץ ועולים, משרדי תיווך במרינה, בסיטי וברובע י״א, ויזמים שפעילים בדרום ובקו החוף. אנחנו בוחרים אותם לפי שלושה קריטריונים: התמחות בנדל״ן, אי-תלות במוכרים ובקבלנים, וניסיון בעסקאות מרחוק. שכר הטרחה המקובל והבדיקות בעורך דין מקרקעין: מה הוא בודק וכמה זה עולה; מימון מחו״ל במשכנתא לתושבי חוץ.
שאלות נפוצות
כמה עולה דירה באשדוד ב־2026?
בסדר גודל של 2 עד 2.3 מיליון ₪ לדירה ממוצעת, לכל הרובעים. דירת 4 חדרים יד שנייה ברובע ג׳, ה׳ או ט׳ נסחרת בין 1.7 ל־2.2 מיליון ₪; דירת 4 חדרים חדשה יחסית בסיטי או ברובע י״א, בין 2.3 ל־2.9 מיליון ₪; דירת 4 חדרים עם נוף לים במגדל במרינה, בין 3 ל־4 מיליון ₪. המודעות במדלן וביד2 ברבעון השלישי של 2026 נעות בין 18,000 ל־32,000 ₪ למ״ר.
באילו רובעים באשדוד קונים עולים וקונים מחו״ל?
המרינה והסיטי מושכות את רוב העולים החדשים מצרפת ואת רוב הדירות השנייה; רובעים י״א וי״ב הם לב הקהילה הצרפתית שהתיישבה מאז שנות ה־2000, עם בתי הכנסת, התיכון והחנויות שלה; רובעים ט׳, ה׳ וג׳ מושכים משפחות, רבות מהן דתיות, שמחפשות דירות 4–5 חדרים ותיקות במחיר סביר ליד מוסדות חינוך דתיים. הרובעים הצפוניים (א׳, ב׳, ד׳) הם בעלי אופי רוסי יותר. קונים דוברי אנגלית מעטים, ורובם משקיעים.
אשדוד היא השקעה טובה להשכרה?
התשואה ברוטו נעה בין 3.3 ל־3.8% לדירת 3–4 חדרים בהשכרה שנתית, קצת יותר מנתניה או מירושלים, בזכות מחירי קנייה נמוכים יותר וביקוש חזק לשכירות (הנמל, אזור התעשייה, בית החולים אסותא, משפחות). מגדלי המרינה מניבים פחות (2.8 עד 3.2%), אבל נמכרים בקלות רבה יותר לקונה מחו״ל.
חדש או יד שנייה באשדוד?
דירות יד שנייה ברובעים ג׳, ה׳, ט׳ או י״א עולות 18,000–24,000 ₪ למ״ר, לא פעם בלי ממ״ד או חניה מקורה, אבל ברחובות החיים ביותר. דירות חדשות בדרום (רובע י״ז, הסיטי, קו החוף) עולות 26,000–32,000 ₪ למ״ר, עם חניה, ממ״ד, לפעמים בריכה, והגנת חוק המכר; הקבלנים מציעים מבצעי 20/80 והנחות סוף פרויקט מאז 2025.
כמה זמן לוקח מאשדוד לתל אביב?
בין 40 ל־50 דקות ברכבת מתחנת אשדוד עד הלום לתחנות ההגנה או השלום בתל אביב, עם שתיים־שלוש רכבות בשעה. ברכב, בכביש 4 או 41, צריך 45 דקות עד שעה ורבע לפי השעה. נתב״ג נמצא במרחק 35–45 דקות, מה שחשוב לבעלי דירה שטסים לארץ כמה פעמים בשנה.
איך אנחנו עובדים
כל סכום, מדרגה וריבית בעמוד זה נבדקים מול המקור הרשמי המצוין בתחתית העמוד ומתוארכים. כשמדרגה או ריבית משתנות, העמוד מתעדכן תוך ימים. המתודולוגיה שלנו.
מקורות
הפרויקט שלכם באשדוד, עם האנשים הנכונים
משרד תיווך, יזם, יועץ משכנתאות או עורך דין: כתבו את הרובע (מרינה, סיטי, י״א, ט׳…), התקציב ולוח הזמנים, ונעביר את הפנייה לאיש מקצוע שעובד באשדוד כל יום – בעברית, בצרפתית, ברוסית או באנגלית.