עלויות קניית דירה: כל ההוצאות מעבר למחיר, שורה אחר שורה
המחיר שבמודעה הוא אף פעם לא המחיר ששולם. בין מס הרכישה, שכר הטרחה של עורך הדין והמתווך, הבנק, התרגומים והתוספות בדירה מקבלן, תושב שקונה דירה יחידה מוסיף 4 עד 7% למחיר, ותושב חוץ או משקיע 11 עד 13%. הנה כל שורה עם הטווח שלה ב־2026, טבלה לשלושה תקציבים, ומה ממשיך לעלות אחרי שמקבלים את המפתח.
התשובה בקצרה
מעבר למחיר, קניית דירה בישראל עולה: מס רכישה (0% עד 5% לתושב בדירה יחידה עד 6 מיליון ₪, 8% לתושב חוץ או למשקיע), עורך דין (0.5 עד 1% + 18% מע״מ), מתווך (2% + מע״מ, ניתן למשא ומתן), יועץ משכנתאות (6,000 עד 15,000 ₪), שמאות (600 עד 1,500 ₪), עמלות בנק (≈ 0.25% מההלוואה), ולקונה בחו״ל עוד 2,000 עד 6,000 ₪ תרגומים, ייפוי כוח ואפוסטיל. בסך הכול: 4 עד 7% מהמחיר לתושב, 11 עד 13% לתושב חוץ. אין ביטוח בעלות, אין חברת נאמנות ואין שכר נוטריון: מס הרכישה הוא התוספת הגדולה.
המספרים שכדאי לזכור, נובמבר 2026
- הוצאות, תושב בדירה יחידה
- 4–7%
- הוצאות, תושב חוץ
- 11–13%
- עורך דין
- 0.5–1% + מע״מ
- מתווך
- 2% + מע״מ
- מע״מ
- 18%
- עו״ד הקבלן, תקרה
- ≈ 5,500 ₪ + מע״מ
1. מס רכישה: 0 עד 10% לפי הסטטוס שלכם
זו השורה שמכריעה את התקציב. לתושב ישראל שקונה דירה יחידה, מדרגות 2026 הן פרוגרסיביות: 0% עד 1,978,745 ₪, 3.5% עד 2,347,040 ₪, 5% עד 6,055,070 ₪, 8% עד 20,183,565 ₪, 10% מעל. למשקיע או לתושב חוץ: 8% מהשקל הראשון עד 6,055,070 ₪, ואז 10%. לעולה חדש שקונה דירה יחידה: 0% עד 1,978,745 ₪, ואז 0.5% עד 6,055,070 ₪. הספים מוקפאים עד 15 בינואר 2028.
המס משולם תוך 60 יום מהחתימה על החוזה, בלי מע״מ, ולא פעם לפני שהמשכנתא מועמדת. על 2.8 מיליון ₪: 35,538 ₪ לתושב, 4,106 ₪ לעולה, 224,000 ₪ לתושב חוץ. המדריך המלא, עם משפרי דיור, זוגות מעורבים וסיווג מחדש, בעמוד מס רכישה 2026; התשובה הקצרה לקונה בחו״ל בעמוד מס רכישה לתושב חוץ.
פירוט לפי מדרגות
| מדרגה | שיעור | מס |
|---|
מדרגות מ־16 בינואר 2025, מוקפאות עד 15 בינואר 2028 (חוק ההסדרים). תושב חוץ ממוסה כרוכש דירה נוספת, אלא אם יהפוך לתושב ישראל תוך שנתיים מהרכישה. התשלום תוך 60 יום מהחתימה.
2. עורך הדין: 0.5 עד 1% + מע״מ, בלי נוטריון ובלי חברת נאמנות
בישראל אין נוטריון שמבצע את העסקה ואין חברות נאמנות; עורך הדין המקרקעין בודק בטאבו, מנסח או מנהל משא ומתן על הסכם המכר, רושם את הערת האזהרה, מגיש את הצהרת המס ורושם את ההעברה. שכר הטרחה: 0.5 עד 1% מהמחיר + 18% מע״מ, עם מינימום של 8,000 עד 12,000 ₪ בנכסים קטנים ומדרגות יורדות מעל 4 או 5 מיליון ₪. לקונה בחו״ל, ניסוח ייפוי הכוח כלול בדרך כלל; תרגומים נוטריוניים ואימותים לא.
שכר הטרחה משולם בדרך כלל בשני חלקים: חצי בחתימה על החוזה, היתרה ברישום בטאבו. הצעת מחיר בכתב מפרטת מה כלול (הצהרת מס, רישום, מעקב תשלומים) ומה לא (ליטיגציה, בקשת החזר מס, משא ומתן מחדש). התפקיד המלא והשאלות שכדאי לשאול לפני הבחירה בעמוד עורך דין מקרקעין; שכר הטרחה לפי עיר בעמודים עורך דין מקרקעין בתל אביב ועורך דין מקרקעין בירושלים.
3. המתווך: 2% + מע״מ, לרוב ניתן להוריד
בישראל הקונה משלם למתווך שלו, והמוכר לשלו: 2% + מע״מ לכל צד לפי המנהג, כלומר 2.36% כולל הכול. חוק המתווכים במקרקעין מחייב הזמנת שירותי תיווך בכתב, חתומה לפני הביקור, שמציינת את הנכס ואת דמי התיווך; בלי המסמך הזה, לא מגיעים דמי תיווך. המתווך מקבל שכר רק אם קניתם את הנכס שהוא הראה, בדרך כלל בחתימה על החוזה.
בדירה מקבלן זה אחרת: הקבלן משלם למתווך או ל״יועץ המכירות״, והקונה לא משלם כלום, אלא אם מתווך עצמאי הביא אותו והחתים אותו על הזמנה. חיפוש ישיר באתרי המודעות (יד2, מדלן) או מול הקבלנים חוסך את השורה הזו, במחיר של יותר עבודה, ומרחוק, פחות ביטחון.
4. יועץ משכנתאות, שמאות, עמלות בנק, ביטוחים
| סעיף | טווח | מתי | ניתן למשא ומתן? |
|---|---|---|---|
| יועץ משכנתאות | 6,000–15,000 ₪, או 0.5–1% מההלוואה | בהעמדת ההלוואה | כן; סכום קבוע נפוץ אצל תושבי חוץ |
| שמאות לבנק | 600–1,500 ₪ | אחרי החוזה | לא, תעריף השמאי |
| עמלת פתיחת תיק | ≈ 0.25% מההלוואה | בחתימה על ההלוואה | כן, לא פעם יורדת לאפס או לסכום קבוע |
| רישום המשכנתא בטאבו | ≈ 200–400 ₪ | בחתימה על ההלוואה | לא |
| ביטוח חיים | 0.02–0.06% מיתרת הקרן לחודש | חודשי, לכל התקופה | כן, השוו מחוץ לבנק |
| ביטוח מבנה | 100–250 ₪ לחודש | חודשי | כן, השוו מחוץ לבנק |
היועץ עולה 6,000 עד 15,000 ₪ אבל בדרך כלל חוסך יותר מזה במרווח שהוא משיג: 0.2 נקודה על 1.4 מיליון ₪ ל־25 שנה הם כ־40,000 ₪ ריבית. עמלת פתיחת התיק היא החיוב היחיד של הבנק מראש. הערך האמיתי של יועץ לפי פרופיל מפורט בעמוד יועץ משכנתאות, וההחזר החודשי מחושב במחשבון המשכנתא. לקונה במזומן אין אף אחת מהעלויות האלה.
5. לקונה בחו״ל: תרגומים, ייפוי כוח, אפוסטיל, מט״ח
העלויות הייחודיות לקנייה מרחוק נעות בין 2,000 ל־6,000 ₪: ייפוי כוח שנחתם בפני נוטריון מקומי (נוטריון אמריקאי גובה 5 עד 25 $ לחתימה, נוטריון בריטי 60 עד 150 ליש״ט למסמך) ומקבל אפוסטיל, או בקונסוליה ישראלית (כמה עשרות דולרים), תרגומים נוטריוניים של מסמכי הכנסה ומקור כספים לבנק (30 עד 80 $ לעמוד), שליחות מאובטחת של המקורים, ולעיתים ייפוי כוח שני לבנק.
השורה הכבדה ביותר לא מופיעה בשום חשבונית: המרת המטבע. בנק אמריקאי, בריטי או קנדי לוקח מרווח של 0.5 עד 1.5% על השער; חברת המרה מתמחה 0.2 עד 0.6%. על 1.7 מיליון ₪ שמועברים, הפער נע בין 5,000 ל־20,000 ₪. הכול מפורט בעמוד קניית דירה מחו״ל.
6. בדק בית, רישום, הובלה, עבודות ראשונות
- בדק בית: 1,500 עד 3,000 ₪ ביד שנייה, 2,000 עד 4,000 ₪ במסירת דירה מקבלן כדי להכין את רשימת הליקויים. לא חובה, ונדיר שמתחרטים עליו.
- אגרות טאבו: כמה מאות שקלים להערת האזהרה ולהעברה. בקרקע של רמ״י יכולים להתווסף דמי הסכמה; בחברה משכנת, 1,000 עד 5,000 ₪ דמי העברה.
- חשמל, מים ומונים: העברת החשבונות על שמכם, פיקדונות של כמה מאות שקלים. בדירה מקבלן מחויבים גם החיבורים עצמם (ראו בהמשך).
- הובלה בינלאומית: 8,000 עד 20,000 $ למכולה מארה״ב או מקנדה, 5,000 עד 10,000 ליש״ט מבריטניה, יותר מאוסטרליה, לא כולל מכס (פטור לעולים ולתושבים חוזרים בתנאים).
- עבודות והתאמות: דירה יד שנייה נמכרת לא פעם בלי מטבח מאובזר או ארונות; דירה חדשה נמסרת בלי גופי תאורה, בלי ארונות, לפעמים בלי מיזוג. תקצבו 50,000 עד 150,000 ₪ כדי להפוך דירת 4 חדרים לראויה למגורים, לפי הרמה.
טבלה מסכמת: שלושה תקציבים, שני סטטוסים
| סעיף | 1.8 מיליון תושב | 1.8 מיליון תושב חוץ | 2.8 מיליון תושב | 2.8 מיליון תושב חוץ | 4.5 מיליון תושב | 4.5 מיליון תושב חוץ |
|---|---|---|---|---|---|---|
| מס רכישה | 0 | 144,000 | 35,538 | 224,000 | 120,538 | 360,000 |
| עורך דין כולל מע״מ | 15,930 | 15,930 | 24,780 | 24,780 | 39,825 | 39,825 |
| מתווך כולל מע״מ | 42,480 | 42,480 | 66,080 | 66,080 | 106,200 | 106,200 |
| יועץ משכנתאות | 10,000 | 10,000 | 10,000 | 10,000 | 12,000 | 12,000 |
| שמאות | 1,000 | 1,000 | 1,000 | 1,000 | 1,500 | 1,500 |
| עמלות בנק | 3,375 | 2,250 | 5,250 | 3,500 | 8,438 | 5,625 |
| תרגומים, ייפוי כוח | — | 4,000 | — | 4,000 | — | 5,000 |
| סך ההוצאות | ≈ 72,800 | ≈ 219,700 | ≈ 142,600 | ≈ 333,400 | ≈ 288,500 | ≈ 530,200 |
| באחוזים מהמחיר | 4.0% | 12.2% | 5.1% | 11.9% | 6.4% | 11.8% |
| הון עצמי (חלק לא ממומן + הוצאות) | ≈ 523,000 | ≈ 1,120,000 | ≈ 843,000 | ≈ 1,733,000 | ≈ 1,414,000 | ≈ 2,780,000 |
איך לקרוא: ב־1.8 מיליון ₪ (דירת 3 חדרים באשדוד, בחיפה או בשולי ירושלים), תושב מביא 523,000 ₪ הון עצמי, ותושב חוץ יותר מכפול (ההון העצמי לפי סטטוס מפורט בעמוד כמה הון עצמי צריך). ב־4.5 מיליון ₪ (המחיר הממוצע בתל אביב), פער הסטטוס שווה 240,000 ₪ במס. עולה חדש נמצא באמצע: המס שלו קרוב לאפס (4,106 ₪ ב־2.8 מיליון ₪) והמימון שלו יכול להגיע ל־75% (ראו משכנתא לעולים חדשים). להשוואת הסכומים האלה למחיר הממוצע ב־15 ערים, ראו מחירי דירות לפי עיר.
דוגמה מפורטת: הדירה הראשונה של זוג תושבים בירושלים
| מחיר אחרי משא ומתן | 2,800,000 ₪ |
| מס רכישה (0%, אחר כך 3.5% ו־5%) | 35,538 ₪ |
| עורך דין 0.75% + מע״מ | 24,780 ₪ |
| מתווך, אחרי משא ומתן ל־1.5% + מע״מ | 49,560 ₪ |
| יועץ משכנתאות (סכום קבוע) | 9,000 ₪ |
| שמאות, עמלת פתיחת תיק אחרי הנחה, רישום משכנתא | 4,300 ₪ |
| בדק בית | 2,000 ₪ |
| אגרות טאבו | 500 ₪ |
| עלות רכישה כוללת | 2,925,678 ₪ (+ 4.5%) |
| משכנתא של 1,960,000 ₪ (70%) | ≈ 11,100 ₪ לחודש |
| הון עצמי לגייס | ≈ 966,000 ₪ |
| ואז כל חודש: ארנונה ≈ 650 ₪, ועד בית ≈ 350 ₪, ביטוחים ≈ 300 ₪ | ≈ 1,300 ₪ לא כולל ההלוואה |
אותו זוג, כתושבי חוץ, היה משלם 224,000 ₪ מס במקום 35,538 ₪ ומממן רק 50%: ההון העצמי היה עולה לכ־1,720,000 ₪. מחירים לפי שכונה בעמוד ירושלים, וסדר השלבים בעמוד קניית דירה שלב אחר שלב.
העלויות הנסתרות בדירה מקבלן
מחיר של קבלן הוא רק לעיתים רחוקות מחיר ״עד המפתח״. השורות שמתווספות, ושכדאי לבקש בכתב לפני ההרשמה (המנגנון המלא בעמוד קניית דירה מקבלן):
- עורך הדין של הקבלן. מחויב על הקונה, אבל מוגבל בחוק לכ־5,500 ₪ + מע״מ (או 0.5% מהמחיר אם זה נמוך יותר), צמוד. קבלן שמבקש יותר מפר את החוק. עורך הדין הזה לא מייצג אתכם; שלכם בודק את החוזה, 0.5% + מע״מ או סכום קבוע.
- חניה ומחסן. לא פעם נמכרים בנפרד: 120,000 עד 250,000 ₪ לחניה בערים הגדולות, 20,000 עד 60,000 ₪ למחסן. אם הם באותו חוזה, הם נכנסים לבסיס מס הרכישה.
- הצמדה למדד. היתרה שטרם שולמה צמודה למדד תשומות הבנייה בין החתימה לכל תשלום: 2 עד 4% לשנה בשנים האחרונות. על יתרה של 2.2 מיליון ₪ לאורך שנתיים, 90,000 עד 180,000 ₪. לוח 20/80 ממקסם את החשיפה הזו; תשלום מוקדם מקטין אותה, לפעמים תמורת הנחה.
- חיבורי תשתית. מים, חשמל, גז: 5,000 עד 15,000 ₪ שמחייבים הקבלן או החברות, לבדוק בחוזה.
- שינויים ותוספות. הזזת קיר, החלפת ריצוף, הוספת שקעים: מחירי הקבלן גבוהים, והזיכויים על פריטים שמוותרים עליהם נמוכים.
- ועד בית ראשוני וקרן. בחודשים הראשונים, חברת ניהול שהקבלן מינה, עם דמי ניהול לפעמים 30 עד 50% מעל הממוצע, ופיקדון ראשוני לקופת הבניין.
- איחור במסירה. לא עלות של הקבלן אלא שלכם: שכר דירה או מגורים זמניים בזמן 6 עד 12 חודשי האיחור המקובלים. פיצוי מגיע רק מעבר ל־60 יום של איחור.
אחרי הקנייה: ההוצאות השוטפות
| סעיף | סכום חודשי | הערות |
|---|---|---|
| ארנונה | 300–900 ₪ | לפי עיר, אזור ושטח; הנחות לעולים בשנה הראשונה, לדירה ריקה לשישה חודשים, למשפחות מרובות ילדים לפי העיר. ניתן לשלם ב־6 או 12 תשלומים. |
| ועד בית | 150–600 ₪ | יותר עם מעלית, שוער, בריכה; במגדלים חדשים 800 עד 1,500 ₪. |
| ביטוח מבנה | 100–250 ₪ | חובה עם משכנתא; הוסיפו ביטוח תכולה אם גרים בדירה. |
| ביטוח חיים צמוד להלוואה | 50–300 ₪ | לפי גיל ויתרת הקרן. |
| מים, חשמל, גז | 400–900 ₪ | למשק בית; כמה עשרות שקלים תשלומים קבועים אם הדירה ריקה. |
| ניהול נכס | 5–10% משכר הדירה | 15–20% בהשכרה לטווח קצר. דירת 4 חדרים בירושלים מושכרת ב־6,500 עד 9,000 ₪. |
| מס על הכנסה משכירות | משתנה | פטור עד כ־5,650 ₪ לחודש, או 10% קבוע, או המסלול הרגיל; ועוד דיווח במדינת המגורים למי שגר בחו״ל. |
לבעלים שגר בחו״ל ולא מתגורר בנכס, תקצבו 1,000 עד 1,800 ₪ לחודש הוצאות קבועות בלי ההלוואה, ו־2,000 עד 3,000 ₪ אם הנכס מושכר ומנוהל. מיסוי השכירות בצד הישראלי ובצד האמריקאי, הבריטי, הקנדי והאוסטרלי מוסבר ב־Shekel Guide.
איך מורידים את דמי התיווך
- מנהלים משא ומתן לפני הביקור הראשון, לא אחריו. השיעור נקבע בהזמנת שירותי התיווך שחותמים עליה לפני שרואים את הנכס. אחרי שהנכס נמצא, כבר אין לכם מנוף.
- מבקשים 1 עד 1.5% בנכסים מעל 3 מיליון ₪. ב־4.5 מיליון ₪, 2% + מע״מ הם 106,200 ₪ על עבודה שלא לוקחת פי שניים יותר מאשר ב־2 מיליון ₪. המתווכים יודעים את זה.
- בודקים אם המתווך מייצג גם את המוכר. אם הוא גובה 2% משני הצדדים, הוא לא פעם יסכים ל־1% בצד שלכם. הוא חייב לגלות את הייצוג הכפול.
- מגיעים עם תיק מוכן. אישור עקרוני מהבנק, עורך דין שכבר קיבל את התיק, כסף זמין: קונה שיכול לחתום בתוך שלושה שבועות שווה הנחה.
- מגבילים את ההזמנה. מוחקים סעיפי בלעדיות ותקופות ארוכות; ההזמנה מכסה רק את הנכסים שהוצגו בפועל, ברשימה ועם תאריכים.
- משלמים רק בחתימה על החוזה, לעולם לא בזיכרון הדברים, ולעולם לא אם הכרתם את הנכס קודם בערוץ אחר (מודעה ישירה, מתווך אחר), מה שהחוק מכיר בו.
מה שאי אפשר להוריד: עורך הדין של הקבלן (כבר מוגבל), מס הרכישה, השמאות. מה שאפשר להוריד יותר ממה שחושבים: עמלת פתיחת התיק בבנק, מרווחי המרת המט״ח, ושכר הטרחה של עורך הדין שלכם בנכס יקר, תמורת היקף עבודה מוגדר.
שאלות נפוצות
כמה אחוזים להוסיף למחיר כדי לקבל את התקציב הכולל?
לתושב שקונה דירה יחידה: 4 עד 7% לפי המחיר, עם מס רכישה אפס עד 1,978,745 ₪. לתושב חוץ או למשקיע: 11 עד 13%, מתוכם 8% מס רכישה. על נכס של 2.8 מיליון ₪, זה כ־143,000 ₪ במקרה הראשון וכ־333,000 ₪ במקרה השני.
יש מע״מ על שכר הטרחה?
כן, 18% מאז 1 בינואר 2025, על שכר הטרחה של עורך הדין, המתווך, היועץ, השמאי ובודק הבית. הטווחים ״0.5–1%״ או ״2%״ כמעט תמיד מצוטטים לפני מע״מ: חשבו 0.59–1.18% ו־2.36% כולל הכול. על מס הרכישה ועל אגרות הטאבו אין מע״מ.
אפשר להוריד את דמי התיווך?
כן. השיעור המקובל הוא 2% + מע״מ, אבל 1 עד 1.5% הם תוצאה נפוצה של משא ומתן בנכסים יקרים, כשהקונה מגיע עם תיק מוכן, או כשהמתווך מייצג גם את המוכר. דמי תיווך מגיעים רק אם המתווך באמת הביא אתכם לנכס וחתמתם על הזמנת שירותי תיווך בכתב לפני הביקור: בלי הזמנה חתומה, המתווך לא יכול לדרוש שכר.
כמה עולה עורך דין בדירה מקבלן?
יש שני עורכי דין: של הקבלן, ששכר הטרחה שהוא גובה מהקונה מוגבל בחוק לכ־5,500 ₪ + מע״מ (או 0.5% מהמחיר אם זה נמוך יותר), ושלכם, שבודק את חוזה הקבלן, לרוב 0.5% + מע״מ או סכום קבוע של 8,000 עד 15,000 ₪. אל תוותרו על השני: עורך הדין של הקבלן לא מייצג אתכם.
כמה משלמים כל חודש אחרי שהדירה שלכם?
ארנונה (300 עד 900 ₪ לחודש בדירת 4 חדרים, לפי העיר), ועד בית (150 עד 600 ₪, יותר עם מעלית ושוער), ביטוח מבנה (100 עד 250 ₪), החזרי המשכנתא, ואם משכירים מחו״ל, 5 עד 10% משכר הדירה לחברת ניהול. אין מס רכוש שנתי לפי שווי הנכס: הארנונה מחושבת לפי מטר רבוע.
יש אגרות על רישום הדירה על שמי?
אגרות הטאבו נמוכות: כמה מאות שקלים להערת האזהרה ולרישום ההעברה. בנכס על קרקע של רמ״י, לעומת זאת, יכולים להיות דמי הסכמה והעברה, ובנכס שרשום בחברה משכנת דמי טיפול של 1,000 עד 5,000 ₪. אין ביטוח בעלות לקנות: הבדיקות של עורך הדין והמרשם מחליפים אותו.
איך אנחנו עובדים
כל סכום, מדרגה וריבית בעמוד זה נבדקים מול המקור הרשמי המצוין בתחתית העמוד ומתוארכים. כשמדרגה או ריבית משתנות, העמוד מתעדכן תוך ימים. המתודולוגיה שלנו.
מקורות
הצעת מחיר ברורה לפני שמתחייבים
עורך דין מקרקעין מתמחר את העלויות האמיתיות שלכם (שכר טרחה, מס לפי סטטוס, רישום) ומטפל ברכישה. כתבו את המחיר שאתם חושבים עליו, את העיר ואת המצב שלכם.