משכנתא: המדריך המלא למסלולים, לריביות ולכללי בנק ישראל (2026)
משכנתא ישראלית בנויה אחרת מהלוואה רגילה: אין ריבית אחת, ההלוואה מחולקת לשלושה או ארבעה מסלולים, חלק ממנה יכול להיות צמוד למדד, והבנק מחליט בתוך ימים ולא שבועות. המדריך הזה מסביר את המנגנון מקצה לקצה, עם כללי בנק ישראל שבתוקף בנובמבר 2026 ודוגמה מחושבת מהפגישה הראשונה ועד התשלום האחרון.
התשובה בקצרה
המשכנתא מממנת עד 75% מהמחיר לתושב שקונה דירה ראשונה, 70% למשפר דיור, 50% למשקיע או לתושב חוץ, לתקופה של 30 שנה לכל היותר. ההלוואה מחולקת למסלולים: פריים (משתנה, היום 4.75%), קבועה לא צמודה (4.8 עד 5.5%), קבועה צמודה (2.6 עד 3.3% + מדד) ומשתנות כל חמש שנים. לפחות שליש חייב להיות בריבית קבועה. הבנק עונה תוך 2 עד 7 ימים, דורש החזר מתחת ל־35 עד 40% מההכנסה נטו, ביטוח חיים וביטוח מבנה.
המספרים שכדאי לזכור, נובמבר 2026
- מימון מקסימלי, דירה ראשונה
- 75%
- ריבית בנק ישראל
- 3.25%
- ריבית הפריים
- 4.75%
- קבועה לא צמודה, בפועל
- 4.8–5.5%
- חלק מינימלי בקבועה
- ⅓
- תקופה מקסימלית
- 30 שנה
מה זו משכנתא, בהגדרה אחת
משכנתא היא הלוואה מהבנק שמובטחת בשעבוד (גם השעבוד עצמו נקרא משכנתא) שנרשם בטאבו על הנכס שקונים. הבנק מעביר את הכסף ישירות למוכר או לקבלן, אף פעם לא לחשבון שלכם, ושומר לעצמו את הזכות למכור את הנכס אם ההחזרים נפסקים. עד שהנכס רשום על שמכם, הבנק מגן על עצמו בהערת אזהרה בטאבו, ואחר כך בשעבוד עצמו ברישום הסופי.
שלושה מאפיינים מבדילים אותה מהלוואה רגילה, וממשכנתאות שמי שגר בחו״ל מכיר. להלוואה יש לא ריבית אחת אלא כמה, שמפוזרות על מסלולים שאתם מרכיבים בעצמכם. חלק ממנה יכול להיות צמוד לאינפלציה, דבר שלא קיים בשוק הקמעונאי בארה״ב או בבריטניה. והחלטת הבנק תלויה קודם כול בכללים ציבוריים של בנק ישראל (תקרות מימון, חלק מינימלי בקבועה, יחס החזר), זהים לכל הבנקים, ורק אחר כך במדיניות המסחרית שלו.
חמישה בנקים מחזיקים ברוב השוק: מזרחי-טפחות (הגדול בארץ במשכנתאות), לאומי, הפועלים, דיסקונט ובנק ירושלים. הם מציעים את אותם מסלולים; מה שמשתנה הוא המרווח שכל אחד לוקח על כל מסלול, ושם מתנהל המשא ומתן.
איך הבנק מחליט: שלוש תקרות שמצטברות
הבנק לא מלווה לכם ״כמה שתבקשו״. הוא מחיל שלוש מגבלות ולוקח את הנמוכה מביניהן.
1. תקרת המימון
הוראת בנק ישראל קובעת את שיעור המימון המקסימלי לפי מצב הלווה. ה״שווי״ הוא הנמוך מבין מחיר החוזה לבין הערכת השמאי שהבנק אישר.
| פרופיל הלווה | מימון מקסימלי | הון עצמי מינימלי |
|---|---|---|
| תושב, דירה ראשונה ויחידה | 75% | 25% |
| תושב שמוכר את דירתו כדי לקנות אחרת (משפר דיור) | 70% | 30% |
| משקיע, דירה שנייה | 50% | 50% |
| תושב חוץ (מדיניות הבנקים) | 50% | 50% |
| אזרח ישראלי בחו״ל, או עלייה תוך שנתיים | 70–75% | 25–30% |
2. יחס ההחזר
ההחזר החודשי על כל החובות שלכם (כולל המשכנתא) לא יעלה על 35 עד 40% מההכנסה נטו של משק הבית. התקרה הרגולטורית היא 50%, אבל מעל 40% הבנק צריך להקצות יותר הון וכמעט תמיד מסרב. ההכנסות שנספרות: משכורות נטו (ממוצע שלושת החודשים האחרונים), הכנסת עצמאי (ממוצע שתי שנות המס האחרונות), שכר דירה שמתקבל (לא פעם ב־70 עד 80%), קצבאות. הכנסה במט״ח מומרת עם הפחתה של 10 עד 20%.
3. גיל
ההלוואה צריכה להיפרע לפני גיל 75 ברוב הבנקים, 80 בחלקם. לווה בן 50 יקבל לכל היותר 25 שנה; בגיל 60, 15 עד 20 שנה, וזה מעלה את ההחזר ולכן את יחס ההחזר. גם ביטוח החיים, שהוא חובה, מתייקר ונעשה קשה יותר להשגה אחרי 60.
המסלולים: מה מרכיבים
מסלול הוא פרוסה של ההלוואה עם ריבית משלה, תקופה משלה וכלל עדכון משלה. להלוואה טיפוסית יש שלושה או ארבעה. הנה החמישה שכל בנק מציע.
| מסלול | ריבית בפועל | יתרונות | סיכונים |
|---|---|---|---|
| פריים (ריבית בנק ישראל + 1.5% − מרווח) | פ − 0.3 עד − 0.9%, כלומר 3.85–4.45% | בלי עמלת היוון; יורד כשבנק ישראל מוריד ריבית; לא צמוד. | עולה אם הריבית עולה: בין 2022 ל־2023 ההחזר על מסלול פריים עלה בכ־40%. |
| קבועה לא צמודה | 4.8–5.5% | החזר ידוע עד החודש האחרון, מה שלא יקרה. המסלול היחיד שמתנהג כמו הלוואה בריבית קבועה ״אמיתית״. | ריבית ההתחלה הגבוהה ביותר; עמלת היוון אם פורעים כשהריביות ירדו. |
| קבועה צמודה | 2.6–3.3% + אינפלציה | ההחזר ההתחלתי הנמוך ביותר; אטרקטיבי אם האינפלציה נשארת נמוכה. | יתרת הקרן גדלה עם האינפלציה: ב־3% לשנה, אחרי חמש שנים חייבים יותר מבהתחלה למרות ההחזרים. עמלת היוון אפשרית. |
| משתנה כל 5 שנים, לא צמודה | 4.3–4.9% | ריבית קבועה לחמש שנים, ואז מתעדכנת לפי עוגן אג״ח; אפשר לפרוע בלי עמלת היוון בכל נקודת יציאה. | אי ודאות בכל עדכון; ריבית התחלתית קרובה לקבועה. |
| משתנה כל 5 שנים, צמודה | 2.2–2.8% + אינפלציה | הזולה ביותר בהתחלה. | צוברת את שני הסיכונים: ריבית ואינפלציה. לשמור לפרוסה קטנה שנפרעת מוקדם. |
איך לקרוא את כל זה: הפריים הוא הפרוסה הגמישה, זו שפורעים ראשונה אם מקבלים ירושה או מוכרים נכס אחר. הקבועה הלא צמודה היא פרוסת הביטחון, זו שמבטיחה קורת גג גם אם הכול משתבש. הקבועה הצמודה היא הימור מדוד על אינפלציה נמוכה; היא עוזרת בעיקר להעביר יחס החזר צפוף, כי ההחזר ההתחלתי שלה נמוך יותר. המשתנות כל חמש שנים הן פשרה שימושית כשמצפים למכור או למחזר בתוך חמש עד עשר שנים.
ללווה שההכנסה שלו בדולרים או באירו, העצה פשוטה: לתת משקל יתר לקבועה הלא צמודה. אתם כבר נושאים סיכון מטבע; אין טעם להוסיף סיכון ריבית וסיכון אינפלציה שקלית. הריביות לפי מסלול ולפי תקופה מפורטות בעמוד ריבית משכנתא היום.
כלל השליש ושיטת שפיצר
כלל השליש. מאז 2011 בנק ישראל מחייב שלפחות שליש מההלוואה יהיה בריבית קבועה (צמודה או לא צמודה) ולכל היותר שני שלישים בריבית משתנה. בתוך החלק המשתנה, פריים ומשתנות קצרות אחרות לא יעלו על שני שלישים מסך ההלוואה. התמהיל ה״קלאסי״ שעומד בכל זה: שליש פריים, שליש קבועה לא צמודה, שליש קבועה צמודה. יועצים רבים מציעים היום 40% קבועה לא צמודה, 35% פריים, 25% צמודה, שהוא תמהיל זהיר יותר.
שיטת שפיצר. זה לוח סילוקין עם החזר חודשי שווה: כל חודש משלמים אותו סכום, שבהתחלה מורכב בעיקר מריבית, ואחר כך בעיקר מקרן. כל הבנקים בישראל מחילים אותה כברירת מחדל. החלופה, קרן שווה, מורידה את ההחזר כל חודש ועולה פחות ריבית בסך הכול, אבל מתחילה גבוה ב־15 עד 20%; בוחרים בה לעיתים רחוקות כי היא פוגעת ביחס ההחזר ברגע שהבנק מחשב אותו.
במסלול צמוד, שפיצר חל על הקרן המשוערכת: ההחזר מחושב מחדש כל חודש על קרן שגדלה עם האינפלציה. לכן החזר צמוד ״זז״ גם כשהריבית קבועה.
מספר אחד לזכור: לאורך 25 שנה, באינפלציה שנתית של 2%, מסלול צמוד ב־2.9% עולה בערך כמו מסלול לא צמוד ב־4.9%. מעל אינפלציה ממוצעת של 2%, הצמוד יקר יותר; מתחת, זול יותר. האינפלציה בישראל עומדת על 1.6% בשנה בנובמבר 2026, אבל היא עברה 5% ב־2022–2023.
סימולציה של ההלוואה שלכם
המחשבון שלמטה מחיל את תקרות בנק ישראל על הפרופיל שלכם, מחלק את ההלוואה בין שלושה מסלולים לפי ריביות נובמבר 2026 ומחשב את ההחזר החודשי, העלות הכוללת וההכנסה הנדרשת. הגרסה המלאה, עם ייצוא, בעמוד מחשבון משכנתא.
חלוקה בין מסלולים
פריים (משתנה)
קבועה לא צמודה
קבועה צמודת מדד
כללי בנק ישראל: לפחות שליש מההלוואה בריבית קבועה, לכל היותר שני שלישים בפריים. המחשבון מתאים את המחוונים בהתאם.
- קרן שהוחזרה—
- ריבית—
- פריים (משתנה) · קבועה לא צמודה · קבועה צמודת מדד—
ריביות להמחשה, נובמבר 2026 (ריבית בנק ישראל 3.25%, פריים 4.75%). המסלול הצמוד מחושב באינפלציה קבועה; בפועל ההחזר ויתרת הקרן משתנים עם המדד. הבנקים מחילים מרווחים שונים לפי פרופיל ועיר: הצעה אמיתית עשויה לסטות ב־±0.5 נקודה.
תהליך, מסמכים ולוחות זמנים
- אישור עקרוני. זה הדבר הראשון שעושים, עוד לפני שרואים נכסים. מגישים אישורי הכנסה והון עצמי; הבנק אומר כמה הוא מוכן להלוות ובאילו תנאים. חינם, בלי התחייבות, בתוקף 24 יום, ניתן לחידוש. לוח זמנים: 2 עד 7 ימים לתושב. קונה שמנהל משא ומתן עם אישור עקרוני ביד נלקח ברצינות על ידי המוכר.
- חתימה על הסכם המכר. עורך הדין מכניס לוח תשלומים שמתאים להעמדת ההלוואה: התשלום הראשון (10 עד 20%) מגיע מההון העצמי, היתרה מהבנק. אם אישור הבנק עוד לא סופי, תנאי מימון בחוזה מגן עליכם.
- שמאות. הבנק ממנה שמאי מוסמך, 600 עד 1,500 ₪ על חשבונכם. אם השמאות יוצאת נמוכה מהמחיר, המימון מחושב על השמאות, ואת הפער צריך לכסות מההון העצמי. לוח זמנים: שבוע.
- הצעה סופית ובחירת מסלולים. הבנק מוציא טופס הצעה שמפרט כל מסלול, את הריבית, התקופה וההחזר. זה הרגע לנהל משא ומתן, או להעמיד מולו בנק שני. הבנקים חייבים לתת לכם מסמך השוואה אחיד.
- ביטוחים. ביטוח חיים שמכסה את יתרת הקרן וביטוח מבנה. הבנק מציע את שלו; יש לכם זכות לבטח במקום אחר, לא פעם זול ב־20 עד 40%. בזמן מלחמה, הפוליסות האלה ודחיות התשלום של בנק ישראל מתוארות בעמוד מה קורה למשכנתא בזמן מלחמה.
- חתימה על מסמכי ההלוואה והעמדה. בסניף, בנוכחות שני הלווים. הכסף מועבר למוכר לפי לוח החוזה. הבנק רושם את הבטוחה שלו בטאבו. לוח זמנים כולל לתושב: שבועיים עד ארבעה מהגשת התיק ועד העמדת ההלוואה.
המסמכים של תושב
- תעודת זהות של שני הלווים, ולעולה גם תעודת עולה.
- שכירים: שלושת תלושי השכר האחרונים וטופס 106 לשנה הקודמת. עצמאים: דוחות כספיים ושומות מס לשנתיים האחרונות, מכתב מרואה חשבון.
- דפי חשבון לשלושת החודשים האחרונים בכל חשבון, עם הוכחת מקור ההון העצמי.
- לוחות סילוקין של הלוואות קיימות (רכב, הלוואות צרכניות).
- הסכם מכר או טיוטה, נסח טאבו של הנכס.
- בדירה מקבלן: חוזה הקבלן וערבות חוק המכר.
לתושבי חוץ יש תיק עבה יותר, תרגומים וחתימות בחו״ל: הכול מפורט בעמוד משכנתא לתושבי חוץ. עולים חדשים יכולים לקבל עד 75% בלי היסטוריית אשראי בישראל: ראו משכנתא לעולים חדשים.
עמלות בנק וביטוחים
| סעיף | סכום | הערה |
|---|---|---|
| עמלת פתיחת תיק | ≈ 0.25% מההלוואה, כלומר ≈ 4,700 ₪ | ניתנת למשא ומתן, לא פעם יורדת בחצי או מבוטלת בתיק חזק. |
| שמאות | 600–1,500 ₪ | משולמת ישירות לשמאי. |
| רישום המשכנתא והערת האזהרה בטאבו | ≈ 200–400 ₪ | אגרת רישום מקרקעין. |
| ביטוח חיים | ≈ 80–250 ₪ לחודש | לפי גיל, בריאות וקרן; יורד עם יתרת ההלוואה. |
| ביטוח מבנה | ≈ 40–100 ₪ לחודש | מכסה את הקירות, לא את התכולה. |
| יועץ משכנתאות (לא חובה) | 6,000–15,000 ₪ | או 0.5 עד 1% מההלוואה; ראו את העמוד יועץ משכנתאות. |
הבנק דורש את שתי הפוליסות, אבל החוק משאיר לכם את הבחירה בחברת הביטוח. הבנק לא יכול להתנות את הריבית ברכישת הפוליסה שלו. השוו: לאורך 25 שנה, הפרש של 60 ₪ לחודש הוא 18,000 ₪.
התקציב המלא של רכישה, כולל מס רכישה ועורך דין, מפורט בעמוד עלויות קניית דירה. למיסוי בישראל במובן הרחב (מס הכנסה, תושבות מס, אמנות מס), ראו Shekel Guide.
פירעון מוקדם, עמלות ומחזור
אפשר לפרוע את המשכנתא כולה או חלקה בכל זמן, בהודעה של עשרה ימים מראש. הבנק גובה:
- עמלה תפעולית קבועה, כמה עשרות שקלים;
- עמלת אי-מתן הודעה מוקדמת של 0.1% אם פורעים בלי עשרת הימים;
- במסלולים צמודים שנפרעים בין ה־1 ל־15 בחודש, הפרשי הצמדה של חצי חודש;
- במסלולים בריבית קבועה, עמלת היוון אם הריבית הממוצעת בשוק ביום הפירעון נמוכה מהריבית של ההלוואה שלכם. היא מפצה את הבנק על הריבית שהפסיד ויכולה להגיע לכמה אחוזים מהקרן שנפרעת. היא מופחתת ב־20 עד 30% לפי ותק ההלוואה, והיא אפס אם הריביות עלו.
פריים ומשתנות בנקודת היציאה שלהן נפרעים בלי עמלת היוון. לכן מגדירים את מסלול הפריים לפי הסכום שמצפים להיות מסוגלים לפרוע בשנים הראשונות.
מחזור משכנתא פירושו לפרוע את ההלוואה בהלוואה חדשה, באותו בנק או בבנק אחר, כדי ליהנות מריביות נמוכות יותר, לקצר את התקופה או לשנות את התמהיל. זה משתלם כשהחיסכון בריבית עולה על עמלת ההיוון ועל עמלות התיק; ב־2026, אחרי שריבית בנק ישראל ירדה מ־4.5% ל־3.25%, לווים רבים מ־2023 מרוויחים על חלק הפריים ועל המשתנות, פחות על הקבועות בגלל העמלה. כל בנק חייב לתת לכם תוך כמה ימים דוח יתרות לסילוק, שמאפשר לעשות את החשבון.
ההבדלים ממשכנתא בארה״ב ובבריטניה
ישראלים שחוזרים מחו״ל, עולים, ומי שכבר לקח משכנתא בארה״ב או בבריטניה מגיעים עם הרגלים שלא תמיד מתאימים לשוק הישראלי. ההשוואה שלמטה מראה מה שונה.
| נושא | ארה״ב / בריטניה | ישראל |
|---|---|---|
| ריבית | ארה״ב: ריבית קבועה אחת ל־30 שנה ברוב המקרים. בריטניה: קיבוע לשנתיים או לחמש, ואז ריבית משתנה של הבנק או מחזור. | שלושה או ארבעה מסלולים עם ריביות שונות; לפחות שליש בקבועה. ״הכול בקבועה״ קיים אבל לעיתים רחוקות אופטימלי. |
| הצמדה לאינפלציה | לא קיימת בשוק הקמעונאי. | נפוצה (המדד). צריך למנן. |
| הון עצמי | ארה״ב: 3 עד 20% עם ביטוח משכנתא מתחת ל־20%. בריטניה: 5 עד 10% מספיקים לא פעם. | מינימום 25% בדירה ראשונה, 50% למשקיע או לתושב חוץ. |
| סגירת העסקה | ארה״ב: חברת title או עורך דין סגירה, escrow, ביטוח בעלות, עלויות סגירה של 2 עד 5% בצד המלווה. בריטניה: solicitor או conveyancer גם לקונה וגם למלווה. | אין חברת נאמנות ואין ביטוח בעלות. עורך הדין שלכם מטפל בחוזה וברישום; הבנק רושם את השעבוד שלו בטאבו. עלויות הבנק ≈ 0.25% מההלוואה, ניתנות למשא ומתן. |
| זמן החלטה | ארה״ב: 30 עד 45 יום לסגירה. בריטניה: 2 עד 6 שבועות להצעה, בתוקף 3 עד 6 חודשים. | אישור עקרוני תוך 2 עד 7 ימים; העמדה תוך 2 עד 4 שבועות; אין תקופת צינון בחוק, אבל טופס ההצעה מחייב את הבנק ל־12 יום. |
| פירעון מוקדם | ארה״ב: לרוב בלי קנס. בריטניה: עמלה של 1 עד 5% בתקופת הקיבוע, ואז אפס. | אין תקרה בחוק במסלולים הקבועים: העמלה תלויה בהפרש הריביות ויכולה להגיע לכמה אחוזים. אפס בפריים. |
| ביטוחים | ביטוח דירה נדרש; ביטוח חיים לא חובה. | ביטוח חיים וביטוח מבנה שניהם חובה; אתם בוחרים את חברת הביטוח. |
| תקופה מקסימלית | 30 שנה (ארה״ב), 25 עד 40 שנה (בריטניה). | 30 שנה, ופירעון לפני גיל 75 עד 80. |
| כושר החזר | ארה״ב: יחס חוב להכנסה עד 43 עד 50%. בריטניה: תקרה של פי 4.5 מההכנסה, מבחן לחץ. | 35 עד 40% בפועל, 50% מקסימום רגולטורי. |
המשמעות המעשית: מי שמגיע מחו״ל מביא לא פעם שני הרגלים שעולים כסף בישראל. הוא מחפש ״את״ הריבית הנמוכה ביותר בלי להסתכל על מבנה ההלוואה, ומחכה שהבנק יציע, בזמן שכאן הלווה (או היועץ שלו) הוא שבונה את ההלוואה ומעמיד את הבנקים זה מול זה.
דוגמה מלאה: תושבים, דירה ראשונה ב־2.5 מיליון ₪
זוג תושבים בירושלים, הכנסה נטו משותפת של 30,000 ₪ לחודש, בני 38 ו־36, בלי הלוואות אחרות. קנייה של דירת 4 חדרים יד שנייה ב־2,500,000 ₪ בארנונה (ראו את העמוד נדל״ן בירושלים). דירה ראשונה ויחידה: מימון 75%.
| מחיר הנכס | 2,500,000 ₪ |
| הון עצמי (25%) | 625,000 ₪ |
| מס רכישה, תושב בדירה יחידה (0% עד 1,978,745 ₪, ואז 3.5% ו־5%) | ≈ 20,500 ₪ |
| עורך דין (0.75% + מע״מ), שמאות, פתיחת תיק, טאבו | ≈ 28,000 ₪ |
| מזומן נדרש (בלי מתווך) | ≈ 673,500 ₪ |
| מסלול 1: 625,000 ₪ קבועה לא צמודה 5.0%, 25 שנה | 3,654 ₪ לחודש, קבוע |
| מסלול 2: 625,000 ₪ פריים (4.15%), 25 שנה | 3,351 ₪ לחודש, משתנה |
| מסלול 3: 625,000 ₪ קבועה צמודה 2.9%, 25 שנה | 2,931 ₪ לחודש בהתחלה, בערך +1.6% לשנה |
| החזר חודשי התחלתי | ≈ 9,940 ₪ |
| יחס החזר (9,940 / 30,000) | 33%: התיק מאושר |
| ביטוח חיים ומבנה | ≈ 220 ₪ לחודש בנוסף |
| עלות האשראי הכוללת ל־25 שנה (ריבית + הצמדה), אם הפריים נשאר 4.75% | ≈ 1,280,000 ₪ |
שלוש קריאות של הטבלה. ראשית, המסלול הצמוד חוסך 720 ₪ לחודש בהתחלה לעומת הקבועה הלא צמודה, וזה מה שמכניס את התיק מתחת ל־35%; אבל ההחזר שלו יעקוף את הקבועה בסביבות השנה החמש עשרה אם האינפלציה תישאר 1.6%, והרבה קודם אם היא תעלה. שנית, אם ריבית בנק ישראל תרד בעוד נקודה ב־2027, ההחזר על מסלול הפריים ירד בכ־330 ₪. שלישית, ירושה של 300,000 ₪ בעוד חמש שנים תלך קודם לפריים, בלי עמלה, ותוריד את ההחזר בכ־1,600 ₪.
אותו נכס שנקנה על ידי תושב חוץ: מימון 50%, הון עצמי 1,250,000 ₪, מס רכישה 200,000 ₪ (8% מהשקל הראשון), החזר של כ־6,600 ₪. ההון העצמי המינימלי לכל סטטוס, כולל הוצאות, מסוכם בעמוד כמה הון עצמי צריך. חישוב המס לכל סטטוס במחשבון מס רכישה.
מה משתנה ב־2027
- ריביות. ריבית בנק ישראל ירדה מ־4.5% ל־3.25% במהלך 2026. השוק מצפה להמשך איטי של ההורדות ב־2027, לכיוון 2.75 עד 3%, אם האינפלציה תישאר קרובה ליעד של 1 עד 3%. הפריים יעקוב אוטומטית (ריבית בנק ישראל + 1.5%). הריביות הקבועות כבר מגלמות את הציפיות האלה ויזוזו מעט: אל תחכו שהקבועה תרד.
- תקרות מימון. לא הוכרז שום שינוי ל־2027: 75 / 70 / 50% נשארים הכלל, וכך גם השליש המינימלי בקבועה.
- מס רכישה. ספי המדרגות מוקפאים עד 15 בינואר 2028: סף הפטור של 1,978,745 ₪ לדירה יחידה של תושב לא יעודכן בינואר 2027, ועם מחירים שעולים, זה דוחף יותר קונים למדרגת ה־3.5%.
- התנהלות הבנקים. בנק ישראל הדק ב־2025–2026 את הפיקוח על מבני מימון של קבלנים (לוחות 20/80, הלוואות ״בלון״ שבהן הקונה לא משלם דבר לפני המסירה). צפו לתנאים מחמירים יותר במוצרים האלה, ולבדיקה צמודה יותר של יחס ההחזר במסירה ולא רק בחתימה.
במילים פשוטות: אם אתם חותמים ב־2027, הגדירו את חלק הפריים עם ההורדה הצפויה בראש, אבל השאירו שליש בקבועה לא צמודה למקרה שהתרחיש לא יתממש. וקראו שוב את העמוד ריבית משכנתא היום בשבוע שבו אתם חותמים.
שאלות נפוצות
מה סכום המשכנתא המקסימלי בישראל?
בנק ישראל מגביל את המימון ל־75% מהמחיר לתושב שקונה דירה ראשונה, 70% למשפר דיור ו־50% למשקיע או לרוכש דירה שנייה. תושבי חוץ מקבלים 50% בפועל, 70 עד 75% אם הם אזרחים ישראלים או באמצע עלייה. בכל המקרים ההחזר החודשי צריך להישאר מתחת ל־35 עד 40% מההכנסה נטו.
מה התקופה המקסימלית של משכנתא?
שלושים שנה, והבנק דורש בדרך כלל שההלוואה תיפרע לפני גיל 75 עד 80. לווה בן 55 יקבל לכל היותר 20 עד 25 שנה. תקופה ארוכה יותר מורידה את ההחזר אבל מייקרת מאוד את העלות הכוללת: על 1.5 מיליון ₪ ב־5%, מעבר מ־20 ל־30 שנה מוריד את ההחזר מ־9,900 ₪ ל־8,050 ₪ אבל מוסיף יותר מ־520,000 ₪ ריבית.
חובה לקחת חלק בריבית קבועה?
כן. מאז 2011 בנק ישראל מחייב שלפחות שליש מההלוואה יהיה בריבית קבועה (צמודה או לא צמודה) ולכל היותר שני שלישים בריבית משתנה, מתוכם לכל היותר שני שלישים במשתנה לטווח קצר כמו פריים. אפשר לקחת יותר משליש בקבועה, אף פעם לא פחות.
מה זה המדד במשכנתא?
המדד הוא מדד המחירים לצרכן, שהלמ״ס מפרסמת ב־15 בכל חודש. במסלול צמוד, יתרת הקרן משוערכת כל חודש לפי האינפלציה: ב־1.6% לשנה (נובמבר 2026), קרן של 500,000 ₪ גדלה בכ־8,000 ₪ בשנה הראשונה, לפני ההחזרים. הריבית שמוצגת נמוכה יותר, אבל העלות האמיתית תלויה באינפלציה העתידית.
אפשר לפרוע משכנתא מוקדם?
כן, כולה או חלקה, בכל זמן. הבנק גובה עמלות קבועות צנועות, ובמסלולים בריבית קבועה עמלת היוון אם ריביות השוק ירדו מאז החתימה. בפריים אין עמלת היוון: לכן שמים שם את החלק שמצפים לפרוע ראשון.
אפשר לקבל משכנתא בלי חשבון בנק ישראלי?
צריך לפתוח חשבון ישראלי, אבל ברוב הבנקים אפשר לעשות את זה מרחוק. לתושב חוץ המימון מוגבל ככלל ל־50% מהמחיר, הכנסה במט״ח מתקבלת עם הפחתה של 10 עד 20%, והתיק לוקח 4 עד 8 שבועות במקום 2 עד 4.
איך אנחנו עובדים
כל סכום, מדרגה וריבית בעמוד זה נבדקים מול המקור הרשמי המצוין בתחתית העמוד ומתוארכים. כשמדרגה או ריבית משתנות, העמוד מתעדכן תוך ימים. המתודולוגיה שלנו.
מקורות
בנו את המשכנתא עם יועץ משכנתאות
יועץ משכנתאות משווה הצעות מארבעה־חמישה בנקים, בונה את תמהיל המסלולים שמתאים למצב שלכם ומנהל משא ומתן על המרווחים. תארו את העסקה: מחיר, הון עצמי, סטטוס, עיר.