Kinyan Guide

Acheter et financer un bien en Israël, sans se tromper.

Depuis la France, la Belgique, la Suisse ou déjà sur place : la procédure, la taxe d’achat, la mashkanta et le bon avocat, ville par ville. Chiffres vérifiés, à jour des barèmes 2026.

Simuler ma mashkantaComprendre les étapes

Barèmes vérifiés sur gov.ilTaux Banque d’Israël, nov. 2026Gratuit, sans inscription
Je veux acheterÉtapes, frais, taxe d’achat, achat depuis l’étranger, sur plan ou dans l’ancien.Je veux un créditMashkanta pour résidents et non-résidents, paniers, taux, banques, courtier.Je veux un avocatRôle, honoraires, procuration pour acheter à distance, avocats francophones par ville.

L’achat en six étapes

En Israël, pas de notaire ni de compromis à la française : un pré-accord qui engage, un avocat qui vérifie, une banque qui prête sous conditions, un registre (le tabou) qui fait foi.

  1. 1
    Recherche et visiteSeul, avec une agence, ou à distance en visio.
  2. 2
    Zikaron dvarimUn pré-accord écrit qui engage déjà. Signez-le avec votre avocat, pas avant.
  3. 3
    Vérifications de l’avocatTabou, hypothèques, taba, dettes, permis. Pas de notaire en Israël.
  4. 4
    MashkantaAccord de principe avant le contrat, dossier complet après.
  5. 5
    Contrat de venteHeskem mechira signé, acompte versé, échéancier fixé.
  6. 6
    Paiement et clésSolde, mas rechisha sous 60 jours, inscription au tabou.

Le détail de chaque étape, les délais réels et qui paie quoi →

Immobilier par ville

Prix, quartiers, projets neufs et profil des acheteurs francophones. Et pour chaque ville, un courtier, un avocat et un promoteur qui la connaissent.

JérusalemJérusalemPrix moyen 3 100 000 ₪Netanya+8,2 %Netanya22 000 ₪ – 45 000 ₪ / m²Tel Aviv+10,3 %Tel AvivbientôtPrix moyen 4 590 000 ₪RaananaRaananabientôt30 000 ₪ – 50 000 ₪ / m²Herzliya-2,9 %HerzliyabientôtPrix moyen 3 850 000 ₪AshdodAshdodbientôt18 000 ₪ – 32 000 ₪ / m²Beit ShemeshBeit ShemeshbientôtGuide en préparationAshkelon-3,2 %AshkelonbientôtPrix moyen 1 640 000 ₪

Toutes les villes →

Combien coûte un appartement, ville par ville

Tel Aviv4 590 000 ₪
Herzliya3 850 000 ₪
Jérusalem3 100 000 ₪
Haïfa1 800 000 ₪
Ashkelon1 640 000 ₪
Beer Sheva1 240 000 ₪
Moyenne nationale2 330 000 ₪

Prix moyen d’un appartement, Bureau central des statistiques (Lamas), 1er trimestre 2026. Tendances sur un an.

Les chiffres qui comptent en 2026

50 %d’apport minimum pour un non-résident, sauf citoyen israélien ou alya sous deux ans
8 %de mas rechisha dès le premier shekel pour un non-résident ou un investisseur
4,75 %taux prime (Banque d’Israël 3,25 %), base des paniers variablesnov. 2026
0 ₪de taxe d’achat jusqu’à 1 978 745 ₪ pour un résident qui achète son seul logement

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Mensualité, coût total, part des intérêts, revenu requis : avec les trois paniers et les règles de la Banque d’Israël, aux taux de novembre 2026.

Répartition entre paniers

Prime (variable)

40 %
taux% (P − 0,6)

Fixe non indexé

35 %
taux%

Fixe indexé au madad

25 %
taux% + % inflation supposée

Règles Banque d’Israël : au moins un tiers du prêt à taux fixe, au plus deux tiers sur le prime. Le simulateur ajuste les curseurs en conséquence.

—Mensualité
—Coût total du crédit
—Revenu net mensuel requis · mensualité ≤ 35 % des revenus
  • Capital remboursé—
  • Intérêts—
  • Prime (variable) · Fixe non indexé · Fixe indexé au madad—

Taux indicatifs novembre 2026 (taux directeur 3,25 %, prime 4,75 %). Le panier indexé est simulé avec une inflation constante ; en réalité la mensualité et le capital restant dû varient avec le madad. Les banques appliquent des marges différentes selon le profil et la ville : une offre réelle peut s’écarter de ±0,5 point.

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Les guides de référence

Les étapes d’un achat immobilier en IsraëlDu zikaron dvarim au tabou : qui fait quoi, dans quel ordre, en combien de temps.Acheter en Israël depuis l’étrangerProcuration, compte bancaire, virements, visites : acheter sans vivre sur place.Mas rechisha 2026 : la taxe d’achat, barèmes et cas pratiquesRésident, non-résident, olé, investisseur : le barème gelé jusqu’en 2028 et des exemples chiffrés.La mashkanta expliquée : le guide complet du crédit immobilier israélienPrime, madad, fixe, variable : les paniers, les règles de la Banque d’Israël, les montants et un exemple complet.Mashkanta pour non-résidents : obtenir un crédit sans vivre en IsraëlApport de 50 %, documents, banques qui acceptent, délais, et ce qui change si vous êtes citoyen.L’avocat immobilier en Israël : rôle, vérifications, honorairesPas de notaire ici : ce que l’avocat vérifie, ce qu’il rédige, ce qu’il coûte.

Les questions que tout le monde se pose

Un étranger peut-il acheter un bien en Israël ?

Oui, sans restriction de nationalité. Ce qui change : la taxe, le crédit, la procédure. Lire la réponse complète

Un non-résident peut-il obtenir une mashkanta ?

Oui, jusqu’à 50 % du prix en général, 75 % dans certains cas. Lire la réponse complète

Faut-il un compte bancaire israélien pour acheter ?

Pas obligatoire pour acheter comptant, indispensable pour une mashkanta. Lire la réponse complète

Peut-on acheter sans venir en Israël ?

Oui, par procuration. Ce qu’il faut prévoir. Lire la réponse complète

Faut-il être juif ou citoyen israélien pour acheter en Israël ?

Non. Aucune condition de religion ni de nationalité ; seule la fiscalité change. Lire la réponse complète

Quelle taxe d’achat pour un non-résident en Israël ?

8 % jusqu’à 6 055 070 ₪, 10 % au-delà, sauf requalification en résident sous 2 ans. Lire la réponse complète

Quel apport faut-il pour acheter en Israël ?

25 % pour un résident primo-accédant, 50 % pour un non-résident, plus 8 à 12 % de frais. Lire la réponse complète

Que devient ma mashkanta en cas de guerre ?

Reports de mensualités encadrés par la Banque d’Israël, assurance, ce qui a été appliqué en 2023-2024. Lire la réponse complète

Neuf ou ancien : que vaut-il mieux acheter en Israël ?

Prix, TVA, indexation, délais, mamad, mas rechisha : le comparatif chiffré. Lire la réponse complète

Surface brute ou nette : pourquoi l’appartement paraît plus petit ?

Murs, balcon, quote-part des communs : −15 à −20 % entre l’annonce et le séjour. Lire la réponse complète

Toutes les questions et objections →

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