Mashkanta pour non-résidents : obtenir un crédit sans vivre en Israël
Oui, les banques israéliennes prêtent aux acheteurs qui vivent à l’étranger. Avec un apport plus élevé, un dossier plus lourd et des délais plus longs qu’un résident, mais sans condition de nationalité. Voici exactement comment ça se passe, et ce qui change si vous êtes citoyen israélien ou en cours d’alya.
La réponse en bref
Un non-résident obtient en général jusqu’à 50 % du prix auprès d’une banque israélienne, sur jusqu’à 30 ans, aux mêmes paniers que les résidents (prime, fixe, indexé) avec une marge un peu plus élevée. Un citoyen israélien vivant à l’étranger ou un acheteur qui prévoit son alya dans les deux ans peut obtenir 70 à 75 %. Il faut un compte bancaire israélien, des justificatifs de revenus traduits, une assurance vie, et compter 4 à 8 semaines.
Les chiffres à retenir, novembre 2026
- Financement non-résident
- 50 %
- Citoyen ou alya sous 2 ans
- 70–75 %
- Taux prime
- 4,75 %
- Durée maximale
- 30 ans
- Part fixe minimale
- ⅓
- Délai habituel
- 4–8 sem.
Combien une banque prête à un non-résident
La Banque d’Israël fixe des plafonds de financement par type d’acheteur résident : 75 % pour un premier logement, 70 % pour un acheteur qui remplace son logement, 50 % pour un investisseur. Le non-résident n’est pas nommé dans la directive : les banques l’assimilent, par prudence, à l’investisseur, d’où le plafond pratique de 50 %. Ce n’est pas une règle légale, c’est une politique de risque, et elle se discute.
Le montant prêté se calcule sur la plus basse des deux valeurs entre le prix du contrat et l’expertise de la banque (shamai). Sur un bien neuf acheté sur plan, l’expertise retient la valeur à l’achèvement, ce qui est généralement favorable.
Ensuite, la banque vérifie la capacité de remboursement : la mensualité ne doit pas dépasser 35 à 40 % des revenus nets du ménage (50 % est le maximum réglementaire, rarement accordé). Vos revenus étrangers sont convertis en shekels, souvent avec une décote de 10 à 20 % pour le risque de change. Un acheteur dont les revenus nets sont de 6 000 € par mois sera ainsi « lu » à 20 000 ₪ environ plutôt qu’à 24 000 ₪.
Non-résident, citoyen israélien à l’étranger, futur olé : trois traitements différents
Non-résident étranger
≈ 50 %- Aucune nationalité requise.
- Assimilé à un investisseur par les banques.
- Marge sur le prime souvent 0,2 à 0,4 point plus élevée.
- Taxe d’achat à 8 % dès le premier shekel.
Citoyen israélien vivant à l’étranger
jusqu’à 75 %- Traité comme un résident si c’est son seul logement en Israël.
- Revenus étrangers acceptés, même décote.
- Les banques apprécient un historique de compte en Israël.
Alya prévue sous deux ans
jusqu’à 75 %- Sur présentation du dossier d’alya (Agence juive, ministère de l’Intégration).
- Certaines banques exigent que l’alya soit effective avant le déblocage.
- Ouvre aussi le barème olé pour la taxe d’achat.
Dans les deux derniers cas, le gain est double : moins d’apport et, pour l’olé, une taxe d’achat quasi nulle au lieu de 8 %. Sur un bien à 2,5 M₪, c’est 625 000 ₪ d’apport en moins et jusqu’à 197 000 ₪ de taxe en moins. Si l’alya est une option sérieuse, elle se décide avant la signature du contrat. Les conditions exactes faites aux nouveaux immigrants sont détaillées dans mashkanta pour olim.
Les documents à fournir
Le dossier d’un non-résident est plus épais que celui d’un résident, parce que la banque ne peut rien vérifier elle-même. Préparez-le avant même de chercher un bien : c’est ce qui fait la différence entre quatre et huit semaines.
| Pièce | Détail | Traduction |
|---|---|---|
| Passeport | Copie certifiée ; carte d’identité israélienne si vous en avez une | Non |
| Justificatifs de revenus | Salariés : 3 derniers bulletins de paie, avis d’imposition des 2 dernières années, attestation employeur. Indépendants : bilans et liasses fiscales des 2 ou 3 derniers exercices, avis d’imposition | Anglais ou hébreu, souvent par traducteur assermenté |
| Relevés bancaires | 3 à 6 derniers mois de tous les comptes, pour justifier l’origine de l’apport (lutte anti-blanchiment) | Anglais accepté |
| Preuve de l’apport | Épargne, vente d’un bien, donation (avec acte), prêt familial (avec contrat) | Anglais ou hébreu |
| Crédits en cours | Tableaux d’amortissement de vos prêts à l’étranger | Anglais |
| Bien acheté | Contrat ou projet de contrat, extrait du tabou (nesach tabou), pour le neuf : contrat promoteur et garantie bancaire | Hébreu (fourni par l’avocat) |
| Formulaires de la banque | Demande de prêt, déclaration de résidence fiscale (FATCA/CRS), consentement à la vérification de crédit | — |
| Assurances | Questionnaire médical pour l’assurance vie ; attestation d’assurance du bien avant déblocage | — |
Les banques israéliennes appliquent strictement les règles anti-blanchiment : tout virement d’apport doit être tracé jusqu’à sa source. Un apport qui a transité par plusieurs comptes ou qui provient d’un tiers sans document bloque le dossier plusieurs semaines. Préparez la chaîne de justificatifs avant le premier virement.
Quelles banques prêtent aux non-résidents
Les cinq grandes banques prêtent toutes aux non-résidents, avec des appétits différents selon les périodes. En pratique :
- Mizrahi-Tefahot : première banque de crédit immobilier du pays, la plus rodée aux dossiers d’olim et de non-résidents, agences francophones à Jérusalem, Netanya, Ashdod et Raanana.
- Bank Leumi et Bank Hapoalim : accueillent volontiers les dossiers de non-résidents disposant déjà d’un compte chez elles ; départements internationaux à Tel Aviv.
- Discount : unité de banque privée internationale dédiée aux non-résidents, orientée vers les dossiers à partir de 1 M₪ de prêt.
- Bank of Jerusalem : historiquement spécialisée dans le crédit aux non-résidents, avec des procédures de signature à distance bien établies ; marges un peu plus élevées.
- Prêteurs non bancaires (sociétés de crédit agréées) : jusqu’à 80-85 % de financement en complément d’une banque, à des taux nettement plus élevés ; à réserver aux cas où l’apport manque temporairement.
Aucune banque ne publie de grille pour les non-résidents : les marges se négocient dossier par dossier, et c’est précisément là qu’un courtier qui dépose chaque mois des dossiers de non-résidents fait la différence.
Les étapes et les délais
- Accord de principe (ishur ekroni), avant de chercher. Avec vos justificatifs de revenus et d’apport, la banque indique le montant qu’elle est prête à prêter. Valable 24 jours en général, renouvelable. C’est gratuit et cela vous évite de négocier un bien que vous ne pourrez pas financer. Délai : 2 à 10 jours.
- Ouverture d’un compte bancaire israélien. Obligatoire pour prélever les mensualités. Possible à distance dans la plupart des banques, par procuration à votre avocat ou par visio, mais plus simple lors d’un passage en Israël. Délai : 1 à 3 semaines.
- Signature du contrat de vente. Votre avocat y insère une clause de financement et un échéancier compatible avec le déblocage bancaire.
- Expertise du bien. La banque mandate un expert (shamai) à vos frais, 600 à 1 500 ₪. Délai : 1 semaine.
- Offre définitive et signature des documents de prêt. Si vous n’êtes pas en Israël : signature devant un notaire local puis apostille, ou au consulat d’Israël, ou par procuration spécifique donnée à votre avocat (la banque doit l’accepter). Souscription de l’assurance vie et de l’assurance du bien. Délai : 1 à 3 semaines.
- Déblocage. Les fonds partent directement au vendeur (ou au promoteur selon l’échéancier), jamais sur votre compte. La banque inscrit une hypothèque ou une note d’avertissement (hearat azhara) au tabou.
Taux et paniers pour un non-résident
Les paniers sont les mêmes que pour un résident : prime (variable, suit la Banque d’Israël), fixe non indexé, fixe indexé au madad, variable tous les cinq ans. La règle du tiers fixe s’applique de la même façon. Ce qui change, c’est la marge : comptez 0,2 à 0,4 point de plus qu’un résident sur le prime et le fixe, parce que la banque ne peut pas saisir vos revenus à l’étranger.
| Panier | Résident, bon dossier | Non-résident |
|---|---|---|
| Prime | P − 0,7 à − 0,9 % | P − 0,3 à − 0,6 % |
| Fixe non indexé 25 ans | 4,8 à 5,1 % | 5,0 à 5,5 % |
| Fixe indexé 25 ans | 2,6 à 3,0 % + madad | 2,9 à 3,3 % + madad |
Un conseil propre aux non-résidents : si vos revenus sont en euros ou en dollars, privilégiez la part fixe non indexée. Vous portez déjà un risque de change sur la mensualité ; inutile d’y ajouter un risque de taux et un risque d’inflation.
Répartition entre paniers
Prime (variable)
Fixe non indexé
Fixe indexé au madad
Règles Banque d’Israël : au moins un tiers du prêt à taux fixe, au plus deux tiers sur le prime. Le simulateur ajuste les curseurs en conséquence.
- Capital remboursé—
- Intérêts—
- Prime (variable) · Fixe non indexé · Fixe indexé au madad—
Taux indicatifs novembre 2026 (taux directeur 3,25 %, prime 4,75 %). Le panier indexé est simulé avec une inflation constante ; en réalité la mensualité et le capital restant dû varient avec le madad. Les banques appliquent des marges différentes selon le profil et la ville : une offre réelle peut s’écarter de ±0,5 point.
Exemple chiffré : famille vivant à Paris, appartement à Netanya
| Apport (50 %) | 1 400 000 ₪ (≈ 350 000 €) |
| Mas rechisha (8 %) | 224 000 ₪ |
| Avocat (≈ 0,75 % + TVA), agent (2 % + TVA), courtier, expertise, frais bancaires | ≈ 115 000 ₪ |
| Fonds propres nécessaires | ≈ 1 740 000 ₪ (≈ 435 000 €) |
| Prêt 1 400 000 ₪, mix 35 % prime / 40 % fixe / 25 % indexé | ≈ 7 900 ₪ / mois (≈ 1 980 €) |
| Revenus lus par la banque (7 000 € × 4,0 × décote 15 %) | ≈ 23 800 ₪ |
| Taux d’effort | 33 % : dossier finançable |
La même famille, si l’un des conjoints a la nationalité israélienne et que c’est leur seul logement en Israël, pourrait obtenir 70 % de financement : l’apport tombe à 840 000 ₪, mais la mensualité monte à environ 11 000 ₪ et le taux d’effort à 46 %, ce que la banque refusera. Dans ce cas précis, le bon dosage est autour de 60 % de financement. Le calcul de l’apport pour chaque statut, frais compris, est résumé dans quel apport faut-il pour acheter, et la taxe de 8 % dans quelle taxe d’achat pour un non-résident.
Les pièges propres aux non-résidents
- Signer le contrat avant l’accord de principe. Le vendeur ne vous attendra pas ; le contrat prévoit des pénalités de retard de paiement. Obtenez l’ishur ekroni d’abord.
- Sous-estimer le change. Entre l’accord de principe et le déblocage, l’euro peut bouger de 3 à 5 %. Sur un apport de 350 000 €, c’est 10 000 à 17 000 € d’écart. Les courtiers de change permettent de bloquer un taux à terme.
- Un apport mal documenté. Voir plus haut : chaque virement doit avoir une histoire lisible.
- L’assurance vie refusée. Au-delà de 60 ans ou avec des antécédents médicaux, certaines compagnies refusent ou surtaxent. Faites le questionnaire médical en même temps que la demande de prêt, pas après.
- Oublier la fiscalité du pays de résidence. Un résident fiscal français déclare le bien à l’IFI s’il dépasse les seuils, et les loyers futurs dans les deux pays (avec crédit d’impôt selon la convention). Ce n’est pas la banque qui vous le dira.
- Rembourser par anticipation un panier fixe. Si les taux ont baissé, la pénalité (amlat piraon mukdam) peut atteindre plusieurs pour cent du capital. Le prime, lui, se rembourse sans frais.
Les alternatives à la mashkanta israélienne
Emprunter dans son pays de résidence sur un bien existant : prêt hypothécaire ou rachat de crédit en France, home equity line aux États-Unis. Taux souvent inférieurs à ceux d’Israël, durées plus courtes, aucune formalité israélienne. Inconvénient : vous payez en euros une dette liée à un actif en shekels, et vous mobilisez votre patrimoine existant.
Le financement promoteur sur le neuf : certains promoteurs acceptent un échéancier 20 / 80 (20 % à la signature, 80 % à la livraison), ce qui vous laisse deux ou trois ans pour monter le crédit ou organiser l’alya. L’indexation du solde au madad pendant la construction est le prix de cette souplesse (détails dans acheter sur plan à un promoteur). Les acheteurs de France, de Belgique et de Suisse ont aussi une page dédiée : acheter en Israël depuis la France.
Combiner : apport partiellement financé en Europe, mashkanta israélienne à 50 %, financement promoteur pour le neuf. C’est le montage le plus fréquent chez les acheteurs francophones, et celui qui se négocie le mieux avec l’aide d’un courtier des deux côtés.
Questions fréquentes
Faut-il être juif ou israélien pour obtenir une mashkanta ?
Non. Aucune banque n’exige la nationalité israélienne ni un lien avec Israël. Ce qui compte, c’est la solvabilité, l’apport et la qualité du bien. La nationalité et l’alya changent seulement le taux de financement maximal.
Les revenus en euros ou en dollars sont-ils acceptés ?
Oui, c’est le cas général pour un non-résident. La banque convertit vos revenus en shekels à un taux prudent et peut appliquer une décote de 10 à 20 % pour le risque de change. Certaines banques proposent des prêts libellés en euros ou en dollars, à étudier au cas par cas.
Combien de temps prend un dossier de non-résident ?
Comptez 4 à 8 semaines entre le dépôt du dossier et le déblocage, contre 2 à 4 semaines pour un résident. Les délais s’allongent surtout à cause des signatures à l’étranger et des traductions.
Puis-je emprunter en France à la place ?
Les banques françaises ne prennent pas d’hypothèque sur un bien en Israël. Vous pouvez en revanche mobiliser un bien français existant (prêt hypothécaire ou rachat de crédit) ou un prêt personnel, souvent à un taux plus bas qu’en Israël mais sur une durée plus courte. Beaucoup d’acheteurs combinent les deux.
Que se passe-t-il si je fais mon alya après avoir emprunté ?
Rien ne change au contrat. Vous pouvez en revanche renégocier (michzur) pour passer au financement et aux conditions d’un résident, et vous bénéficierez du barème olé pour la taxe d’achat si vous achetez dans l’année qui précède ou les sept ans qui suivent l’alya.
Quelle assurance la banque exige-t-elle ?
Deux : une assurance vie (bituach hayim) couvrant le capital restant dû, et une assurance du bien (bituach mivneh). Pour un non-résident, l’assurance vie est parfois plus difficile à obtenir au-delà de 60 ans ou en cas d’antécédents : anticipez-la.
Comment nous travaillons
Chaque montant, barème et taux de cette page est vérifié sur la source officielle citée en bas de page et daté. Quand un barème ou un taux change, la page est mise à jour dans les jours qui suivent. Notre méthodologie.
Sources
- Banque d’Israël – directive 329 sur les limites de financement (LTV) des prêts au logement
- Banque d’Israël – restriction de la part à taux variable des prêts au logement (un tiers fixe minimum)
- Mizrahi-Tefahot – questions-réponses mashkanta pour nouveaux immigrants et non-résidents
- Mizrahi-Tefahot – taux prime et taux directeur en vigueur
Obtenir un accord de principe depuis l’étranger
Un courtier mashkanta francophone, habitué aux dossiers de non-résidents, consulte plusieurs banques et vous obtient un accord de principe en 48 à 72 h. Décrivez votre projet en deux lignes.