Acheter en Israël depuis la France, la Belgique ou la Suisse

Un Français peut-il acheter un bien en Israël ?

Oui, et la question est si fréquente qu’elle a sa propre page. Le droit israélien ne pose aucune condition de nationalité, de résidence ni de religion à l’achat d’un appartement, d’une maison ou d’un terrain. Un acheteur avec un passeport français et aucun lien avec Israël signe le même heskem mechira (contrat de vente), passe par le même avocat et s’inscrit au même registre foncier (tabou) qu’un Israélien. Seule nuance : une partie du parc est bâtie sur des terres de l’État gérées par l’Administration foncière (Minhal) ; un non-citoyen y détient un bail de longue durée plutôt qu’une pleine propriété, et certains baux anciens exigent l’accord du Minhal pour être transférés. L’avocat le voit sur l’extrait du tabou avant tout engagement.

Ce que votre statut change, c’est l’argent : la taxe d’achat, la part du prix qu’une banque prête, et ce que le fisc français veut savoir ensuite. Le reste de cette page traite de ces trois points, plus la mécanique d’un achat piloté depuis Paris, Lyon, Marseille, Bruxelles ou Genève.

Faire passer les euros : banque, courtier, échéancier et change

Tout se paie en shekels, sur le compte séquestre de l’avocat ou directement au vendeur. Deux façons de convertir. Le virement bancaire depuis votre banque française est simple mais cher : 20 à 50 € de frais d’émission, des frais de réception côté israélien et surtout une marge de change de 1 à 2 % sur le cours ; sur 400 000 €, c’est 4 000 à 8 000 € évaporés. Un courtier en devises (établissement de paiement agréé) convertit avec une marge de 0,2 à 0,6 %, livre les shekels le jour même ou le lendemain, et peut bloquer un cours à terme pour un paiement prévu dans six mois ou dans deux ans.

Ce dernier point compte parce que les échéanciers israéliens sont longs. Dans l’ancien, 10 à 20 % à la signature et le solde sous 2 à 6 mois. Dans le neuf acheté sur plan (voir le guide de l’achat au promoteur), l’échéancier 20/80 est fréquent en 2025-2026 : 20 % à la signature, 80 % à la livraison deux ou trois ans plus tard, solde indexé sur le madad tshumot habniya (indice du coût de la construction). Entre les deux dates, l’euro peut bouger de 5 à 10 % face au shekel. Sur 1,6 M₪ restant à payer, un écart de 7 % représente 112 000 ₪, soit 28 000 € environ, dans un sens ou dans l’autre. Couvrir une partie du solde par un contrat à terme, ou le déposer en euros à la banque israélienne, transforme un pari en budget.

Quelle que soit la voie, la banque israélienne ou le séquestre demandera l’origine des fonds : relevés montrant l’épargne, acte de vente d’un bien en France, offre de prêt, acte de donation, acte de notoriété pour un héritage. Un virement qui arrive sans justificatif reste bloqué plusieurs semaines, et les contrats israéliens prévoient des pénalités de retard. Le dossier se prépare avant le premier virement. Le détail est sur acheter depuis l’étranger.

Ouvrir un compte en Israël depuis la France

Un compte israélien n’est pas obligatoire pour acheter comptant : le compte séquestre de l’avocat reçoit les fonds et paie le vendeur. Il devient indispensable pour une mashkanta, dont les mensualités y sont prélevées, et pratique ensuite pour l’arnona (taxe municipale), le vaad bayit (syndic de copropriété) et les charges.

Mizrahi-Tefahot (agences francophones à Netanya, Jérusalem, Ashdod et Raanana), Leumi, Hapoalim, Discount et Bank of Jerusalem ouvrent des comptes à des non-résidents, en 1 à 3 semaines, à distance par procuration à l’avocat ou par entretien vidéo avec vérification d’identité, ou lors d’un passage. Le KYC (connaissance du client) est strict : passeport, justificatif de domicile en France, auto-certification CRS (le formulaire OCDE d’échange d’informations, par lequel la banque israélienne déclare votre compte à la DGFiP chaque année), description du projet d’achat et dossier d’origine des fonds. Un binational franco-américain signera en plus un W-9 au titre de FATCA.

Côté français, deux détails pratiques : la plupart des banques plafonnent les virements en ligne (souvent 10 000 à 50 000 € par jour) et appellent pour confirmer un gros virement international ; programmez l’opération en agence ou par téléphone quelques jours avant l’échéance, en précisant qu’il s’agit d’un achat immobilier.

Mashkanta non-résident ou crédit en France ?

Un acheteur résident en France a deux façons d’emprunter, qui ne s’excluent pas.

Pour la mashkanta, les revenus français sont acceptés : trois derniers bulletins de paie, deux derniers avis d’imposition, liasses fiscales pour un indépendant, relevés bancaires, souvent avec traduction assermentée. La banque convertit en shekels à un cours prudent, applique une décote de 10 à 20 % pour le risque de change, puis limite la mensualité à 35-40 % de ce qui reste. Au moins un tiers du prêt doit être à taux fixe. Le prêt se calcule sur le plus bas du prix et de l’expertise (shamai). La procédure complète est sur la page mashkanta non-résidents, et le simulateur donne la mensualité en deux minutes.

Mas rechisha pour un non-résident : 8 % et 10 %

La mas rechisha (taxe d’achat) est le premier poste de frais d’un non-résident, et celui qui surprend les acheteurs habitués aux « frais de notaire » français. Un résident achetant son seul logement paie 0 % jusqu’à 1 978 745 ₪, puis 3,5 % et 5 % par tranche. Un non-résident est taxé au barème « logement supplémentaire » : 8 % jusqu’à 6 055 070 ₪ et 10 % au-delà, dès le premier shekel, sans tranche à 0 %. Les seuils sont gelés jusqu’au 15 janvier 2028. La déclaration se fait sous 30 jours après le contrat et le paiement sous 60 jours, par l’avocat.

Deux portes de sortie. L’acheteur qui devient résident israélien dans les deux ans et dont le bien est son seul logement demande la requalification au barème résident et récupère la différence. Et l’olé hadash qui achète son seul logement entre un an avant et sept ans après l’alya paie 0 % jusqu’à 1 978 745 ₪ puis 0,5 % jusqu’à 6 055 070 ₪, pour les achats du 15 août 2024 au 15 janvier 2028. Pour une famille qui hésite sur l’alya, cette seule règle vaut 160 000 ₪ sur un bien à 2 M₪ ; voir acheter en tant qu’olé. Tous les cas sont sur le guide de la mas rechisha, et le calculateur donne votre chiffre.

Exemple chiffré : un 4 pièces à 2 M₪ à Netanya, acheté depuis Lyon

Le même couple en alya dans l’année paierait 106 ₪ de mas rechisha au lieu de 160 000 ₪ et pourrait emprunter 75 % : les fonds propres tombent à 590 000 ₪ environ. Via une banque à 2 % de marge au lieu d’un courtier, la ligne « change » passerait de 5 000 à 25 000 ₪. Chaque ligne est détaillée sur la page frais d’achat.

Procuration depuis la France : notaire et apostille, ou consulat

Aucune signature n’exige votre présence en Israël. L’avocat signe le contrat, la déclaration de mas rechisha et les documents d’inscription grâce à un yipui koach (procuration) qu’il rédige en hébreu, avec traduction française, limité à cet achat. Pour qu’un document signé en France soit valable en Israël :

1. Notaire français + apostille. Le notaire certifie votre signature sur le texte envoyé par l’avocat (50 à 150 € selon l’étude ; il ne rédige rien). Puis la cour d’appel dont dépend le notaire appose l’apostille de la Convention de La Haye de 1961, gratuitement, en quelques jours à deux semaines, sur place ou par courrier. Israël et la France sont tous deux parties à la convention : aucune légalisation consulaire supplémentaire. Depuis 2025, la réforme confiant l’apostille aux notaires se déploie progressivement ; votre notaire vous dira s’il peut l’apposer lui-même.
2. Consulat d’Israël. Signature devant le consul, qui authentifie la signature sur le texte hébreu de l’avocat ; aucune apostille n’est nécessaire. Le consulat général à Paris (rue Rabelais) et celui de Marseille prennent rendez-vous en ligne ; les créneaux peuvent être à deux à quatre semaines. Frais de quelques dizaines d’euros, document remis le jour même. Les Belges passent par l’ambassade à Bruxelles, les Suisses par l’ambassade à Berne.
3. Envoyer l’original. Le tabou et les banques exigent l’original signé, pas un scan. Un coursier suivi met 2 à 4 jours ; conservez une copie certifiée.

Les documents de prêt et le questionnaire médical de l’assurance vie suivent les mêmes deux voies ; certaines banques imposent leur propre modèle de procuration, à demander avant le rendez-vous. La page procuration et achat à distance détaille les pouvoirs à donner et ceux à exclure.

Fiscalité française d’un bien en Israël, à grands traits

À l’achat, rien : aucun impôt français, aucun droit d’enregistrement, aucune déclaration du bien lui-même. Le fisc apprend l’existence du compte israélien par l’échange CRS, d’où l’importance de le déclarer vous-même.

Le compte bancaire israélien se déclare chaque année sur le formulaire 3916 (ou 3916-bis) joint à la déclaration de revenus, dès l’ouverture, même sans mouvement. L’oubli coûte 1 500 € par compte et par an, 10 000 € si le pays n’a pas de convention d’assistance, ce qui n’est pas le cas d’Israël.

L’IFI : un résident fiscal français est imposable sur son patrimoine immobilier mondial. Le bien israélien, net du crédit qui l’a financé, s’ajoute aux biens français ; si l’ensemble dépasse 1,3 M€ au 1er janvier, l’IFI est dû sur la fraction au-delà de 800 000 €, de 0,5 à 1,5 %. Un couple qui détient une résidence principale à 900 000 € (abattement de 30 %, soit 630 000 € retenus) et un appartement à Netanya à 500 000 € financé à moitié reste sous le seuil ; le même couple sans crédit le dépasse.

Les loyers : la convention fiscale France–Israël de 1995 donne le droit d’imposer les revenus immobiliers à l’État où se situe le bien. Israël taxe le loyer (10 % forfaitaire sur le brut pour un non-résident, ou barème réel avec charges). La France les déclare quand même (formulaire 2047 puis 2044) et accorde un crédit d’impôt égal à l’impôt français : vous ne payez pas deux fois, mais le revenu compte pour le taux effectif et les prélèvements sociaux ne s’appliquent pas. À la revente, même mécanisme pour la plus-value, taxée en Israël (mas shevach) et neutralisée en France par crédit d’impôt. Les successions relèvent de la convention de 1963, l’une des rares à couvrir les droits de succession. Pour tout le volet fiscal, France comme Israël, voir Shekel Guide, et faites valider votre situation par un expert-comptable ou un avocat fiscaliste avant de signer.

Depuis la Belgique ou la Suisse

Belgique

Mêmes principes qu’en France côté israélien. Côté belge, le compte étranger se déclare au Point de contact central de la Banque nationale et dans la déclaration IPP (case prévue), et le bien immobilier à l’étranger doit être signalé à l’administration dans les quatre mois de l’achat, qui lui attribue un revenu cadastral fictif depuis la réforme de 2021. La convention Belgique–Israël de 1972 exonère en Belgique les revenus du bien, avec réserve de progressivité. Pas d’impôt sur la fortune en Belgique. La procuration se signe devant un notaire belge puis apostille au SPF Affaires étrangères (procédure électronique eLegalization), ou à l’ambassade d’Israël à Bruxelles.

Suisse

Un résident suisse déclare le bien israélien dans sa déclaration cantonale : il entre dans la fortune imposable (à sa valeur fiscale, moins la dette hypothécaire) et sa valeur locative ou ses loyers dans le revenu, mais uniquement pour fixer le taux (exonération avec réserve de progressivité selon la convention Suisse–Israël de 2003). Les banques suisses prêtent rarement sur un bien à l’étranger ; l’augmentation d’une hypothèque existante sur un bien suisse est le montage habituel. Apostille auprès de la chancellerie d’État du canton du notaire, ou signature à l’ambassade d’Israël à Berne. Les virements CHF→ILS passent par les mêmes courtiers en devises, avec un marché à terme très liquide.

Les villes des francophones

Le prix au m² se calcule sur la surface brute (murs, balcon, quote-part des communs), 15 à 20 % au-dessus de la surface habitable au sens de la loi Carrez. La page prix par ville donne le tableau Lamas complet.

Les pièges propres à un acheteur de France

• Convertir par sa banque. 2 % de marge sur 300 000 €, c’est 6 000 €. Passez par un courtier agréé.
• Laisser le solde d’un 20/80 sans couverture pendant deux ans. L’euro bouge, la dette en shekels non. Couvrez-en une partie.
• Une procuration générique. Le tabou la refuse. Le texte vient de l’avocat israélien, en hébreu, et passe par le notaire + apostille ou le consulat.
• Croire qu’il y a un notaire en Israël. Il n’y en a pas au sens français : l’avocat fait tout, et le « notaire » israélien ne certifie que des signatures et des traductions. Choisissez un avocat indépendant du vendeur.
• Signer un zikaron dvarim pendant un séjour. Ce pré-accord est engageant et lance le compte à rebours de la mas rechisha. Les vérifications au tabou d’abord.
• Oublier le 3916 et l’IFI. La banque israélienne déclare votre compte à la DGFiP par CRS ; un compte non déclaré se voit.
• Compter sur 75 % de financement. 50 % est le plafond pratique sans nationalité israélienne ; dimensionnez l’apport en conséquence.

Questions fréquentes

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