Acheter à Herzliya : prix 2026, quartiers, conseils
Herzliya est deux villes en une : à l’ouest de l’autoroute, Herzliya Pituach, ses villas, sa marina et ses ambassades, où le m² dépasse 80 000 ₪ ; à l’est, le centre historique, Herzliya Hatzeira, Neve Amal et Gan Rashal, une ville de la banlieue nord de Tel Aviv à 35 000 ₪/m². Ce guide donne les fourchettes réelles par quartier, ce qu’il faut vérifier sur un terrain Minhal, ce qui se construit, et comment acheter selon votre statut.
Herzliya en quatre chiffres
3,85 M₪ de prix moyen par appartement (Lamas, T1 2026), −2,9 % sur un an ; 30 000 à 80 000 ₪/m² selon le quartier (fourchettes observées sur Madlan et Yad2, T3 2026) ; environ 110 000 habitants, dont moins de 10 % à Pituach ; 2,5 à 3,5 % de rendement locatif brut. Une ville coupée en deux par l’autoroute Ayalon : le front de mer et ses villas d’ambassadeurs d’un côté, une ville de banlieue familiale et de renouvellement urbain de l’autre.
Les chiffres à retenir, novembre 2026
- Prix moyen d’un appartement
- 3,85 M₪
- Évolution sur un an (Lamas, T1 2026)
- −2,9 %
- Prix au m² selon le quartier
- 30–80 k₪
- Rendement locatif brut
- 2,5–3,5 %
- Mas rechisha non-résident sur 6 M₪
- 480 000 ₪
- Mas rechisha résident, seul logement, sur 6 M₪
- 195 538 ₪
Prix par quartier (fourchettes observées, T3 2026)
| Quartier | ₪/m² observé | Profil |
|---|---|---|
| Herzliya Pituach, marina (Marina, Okeanos, front de mer) | 55 000–80 000 | Le haut de gamme du Sharon : tours de la marina avec piscine et conciergerie, appartements avec vue mer, villas d’ambassadeurs et de dirigeants de la tech. Beaucoup d’acheteurs étrangers. |
| Nof Yam, Herzliya Bet (ouest) | 42 000–55 000 | Entre Pituach et la zone d’emploi : immeubles des années 1980-2000, maisons mitoyennes, familles aisées, 10 minutes à pied de la plage. |
| Centre, Herzliya Hatzeira | 35 000–45 000 | Le cœur historique, à l’est de l’autoroute : rue Sokolov, mairie, gare. Immeubles des années 1960-90, TAMA 38 nombreux, commerces et écoles. |
| Gan Rashal | 35 000–42 000 | Quartier résidentiel au sud du centre, immeubles bas, projets de pinui-binui approuvés ; demande familiale. |
| Neve Israel, Yad HaTisha | 32 000–40 000 | Est de la ville, immeubles des années 1970-90, bon accès à la gare et à la route 2. |
| Neve Amal | 30 000–38 000 | Le prix d’entrée d’Herzliya : immeubles anciens, renouvellement urbain massif engagé, appartements de 3 pièces sous 2,5 M₪. |
| Glil Yam (nouveau quartier, sud-ouest) | 45 000–58 000 (neuf) | Des milliers de logements neufs entre Herzliya et Ramat HaSharon, livraisons échelonnées 2024-2030 : le gros du neuf de la ville. |
Le prix au m² se calcule en Israël sur la surface brute (murs inclus, souvent balcon et quote-part de parties communes). Dans les tours de la marina, la quote-part des communs (hall, piscine, spa, parkings en sous-sol) atteint couramment 10 à 15 % de la surface facturée : un 140 m² brut fait 115-120 m² habitables (voir surface brute ou nette). Herzliya face aux autres villes : les prix de l’immobilier ville par ville.
Qui achète à Herzliya, et pourquoi
À Pituach et à la marina, trois profils dominent. Les familles israéliennes très aisées, souvent issues de la tech dont la zone d’emploi (Herzliya Pituach nord, sièges de Microsoft, Apple et de dizaines de start-up) est à cinq minutes. Les acheteurs étrangers, français, américains, suisses, belges, qui veulent la mer, un immeuble récent avec parking et piscine, et un entretien simple entre deux séjours. Les investisseurs, qui louent aux ambassades (la plupart des résidences d’ambassadeurs sont à Pituach), aux cadres expatriés et aux dirigeants de la tech, avec des loyers de 15 000 à 80 000 ₪ par mois et des baux de deux à trois ans payés d’avance.
À l’est de l’autoroute, le centre, Gan Rashal et Neve Amal attirent une demande locale et des olim qui travaillent dans la zone high-tech ou à Tel Aviv : un 4 pièces à 3,2 M₪, une école à pied, la gare pour Tel Aviv en 12 minutes. La communauté francophone d’Herzliya est réelle mais plus discrète qu’à Netanya ou Raanana ; elle se concentre à Pituach, à Nof Yam et dans le centre, avec deux ou trois synagogues de rite français et des commerces qui parlent la langue. Pour un projet d’alya, le barème olé et le financement à 75 % changent tout le calcul : voir acheter en tant qu’olé et mashkanta pour olim.
Marina, Glil Yam et renouvellement urbain : d’où vient le neuf
Le neuf d’Herzliya a trois visages. Les tours de la marina et du front de mer : programmes haut de gamme, 60 000 à 80 000 ₪/m², appartements de 120 à 250 m² avec vue mer, piscine, conciergerie ; les livraisons sont rares et se vendent souvent avant le début des travaux. Glil Yam, au sud-ouest, entre l’autoroute et Ramat HaSharon : le grand quartier neuf de la ville, plusieurs milliers de logements en immeubles de 8 à 30 étages, parcs, écoles, livraisons échelonnées jusqu’en 2030 ; c’est là que l’on trouve un 4 pièces neuf avec parking et mamad (abri) entre 4,5 et 6 M₪. Le renouvellement urbain à l’est : pinui-binui (démolition-reconstruction d’îlots avec relogement) à Neve Amal et Gan Rashal, TAMA 38 dans le centre et à Herzliya Hatzeira, avec des prix 10 à 20 % sous le neuf classique et des délais de 3 à 6 ans.
Pour l’acheteur sur plan, le cadre est celui de la loi de vente : garantie bancaire sur chaque versement, solde indexé au madad tshumot habniya (indice du coût de la construction), échéanciers 20/80 fréquents en 2025-2026, pénalités de retard dues au-delà de 60 jours. À la marina, demandez le règlement de copropriété avant de signer : charges de 1 500 à 3 500 ₪ par mois pour la piscine, le gardiennage et les ascenseurs, et clauses sur la location courte durée. Le mécanisme complet est dans acheter sur plan à un promoteur.
Les prix promoteur à Glil Yam et à la marina incluent rarement le parking (150 000 à 350 000 ₪ par place, souvent deux places pour un grand appartement), la cave, ni les frais d’avocat du promoteur (plafonnés à environ 5 500 ₪ + TVA pour l’acheteur). Demandez le prix « clés en main ».
Points de vigilance propres à Herzliya
- Terrain Minhal à Pituach. Une grande partie des villas de Pituach, comme à Kfar Shmaryahu voisin, est bâtie sur des terrains de l’État loués à long terme par l’Autorité foncière d’Israël (Minhal, aujourd’hui Rashut Mekarkeei Israel). Le bail est souvent capitalisé (mehuvan) pour 49 ou 98 ans, mais pas toujours : un bail non capitalisé entraîne des frais de transfert et de capitalisation qui peuvent atteindre plusieurs centaines de milliers de shekels. Pour un étranger non éligible à la loi du retour, le transfert du bail exige l’accord de l’Autorité. L’avocat lit le contrat de bail, la durée restante et l’état des paiements avant tout engagement.
- Villas : permis et extensions. Beaucoup de maisons de Pituach ont été agrandies au fil des décennies. Une extension sans permis (piscine, étage, sous-sol aménagé) bloque le crédit et se régularise à vos frais. Demandez le dossier de permis à la municipalité (tik binyan) et comparez-le au bâti.
- Marina : charges et règlement. Les tours de la marina sont des copropriétés à services : charges mensuelles élevées, fonds de réserve, et règlement (takanon) qui peut interdire la location de courte durée ou limiter les travaux. Lisez les trois derniers procès-verbaux du vaad bayit (conseil de copropriété).
- Est de la ville : TAMA 38 et pinui-binui promis. Un immeuble de Neve Amal « avec projet signé » vaut plus cher, mais un projet signé n’est ni un permis ni un chantier. Vérifiez l’avancement à la municipalité et la solidité du promoteur.
- Seuil des 10 %. À Pituach et à la marina, le prix dépasse souvent 6 055 070 ₪ : la tranche de mas rechisha (taxe d’achat) passe de 8 à 10 % sur l’excédent pour un non-résident ou un logement supplémentaire. Sur 9 M₪, la taxe atteint 779 000 ₪.
- Zikaron dvarim. Le pré-accord signé « pour bloquer le bien » engage juridiquement. À Herzliya comme ailleurs, ne signez rien avant que l’avocat ait lu le nesach tabou (extrait du registre foncier) ou le contrat Minhal.
Le rôle de l’avocat, ses vérifications et ses honoraires sont dans l’avocat immobilier en Israël ; pour signer depuis la France, la Belgique ou la Suisse, voir procuration et achat à distance.
Acheter à Herzliya selon votre statut
Résident, seul logement
taxe 0 → 5 %- Financement jusqu’à 75 %.
- Sur 6 M₪ : mas rechisha 195 538 ₪.
- Prêt jusqu’à 4 500 000 ₪, mensualité ≈ 25 500 ₪ sur 25 ans.
Non-résident
taxe 8 %- Financement 50 % en général.
- Sur 6 M₪ : mas rechisha 480 000 ₪.
- Fonds propres ≈ 3,7 M₪ frais compris.
Olé hadash
taxe ≈ 0,3 %- Financement jusqu’à 75 %.
- Sur 6 M₪ : mas rechisha 20 106 ₪.
- Économie de 459 894 ₪ par rapport au non-résident.
Un non-résident qui devient résident fiscal dans les deux ans suivant l’achat est requalifié « seul logement » et récupère la différence ; le barème olé s’applique de un an avant à sept ans après l’alya, pour les achats jusqu’au 15 janvier 2028. Sur les montants d’Herzliya Pituach, la date de signature devient une décision fiscale à part entière : mas rechisha 2026 et calculateur de mas rechisha.
Détail par tranche
| Tranche | Taux | Taxe |
|---|
Barème du 16 janvier 2025, gelé jusqu’au 15 janvier 2028 (loi d’arrangements). Le non-résident est taxé comme un acheteur de logement supplémentaire, sauf s’il devient résident israélien dans les deux ans suivant l’achat. Paiement sous 60 jours après la signature.
Budget complet : un 5 pièces à Herzliya Pituach
| Prix | 6 000 000 ₪ |
| Mas rechisha (8 %, juste sous le seuil des 10 %) | 480 000 ₪ |
| Avocat (0,5 à 1 % + TVA 18 %) | ≈ 53 000 ₪ |
| Agence (2 % + TVA) | ≈ 142 000 ₪ |
| Courtier mashkanta, expertise (shamai), frais bancaires, assurances | ≈ 22 000 ₪ |
| Traductions, procuration, apostille, virements | ≈ 6 000 ₪ |
| Coût total | ≈ 6 703 000 ₪ (+ 11,7 %) |
| Mashkanta 50 % | 3 000 000 ₪ → ≈ 17 000 ₪ / mois sur 25 ans |
| Fonds propres à prévoir | ≈ 3 703 000 ₪ (≈ 925 000 €) |
Le même appartement loué à une famille d’expatriés rapporte 16 000 à 20 000 ₪ par mois, soit 3,2 à 4 % brut avant charges de copropriété (1 500 à 3 000 ₪ par mois à la charge du propriétaire dans certains immeubles). Pour un prêt de 3 M₪, la banque exige des revenus nets d’au moins 45 000 ₪ par mois (taux d’effort 35-40 %) : sur ces montants, le dossier passe presque toujours par un courtier. Détail des postes dans tous les frais d’un achat, financement dans mashkanta pour non-résidents, et simulation dans le simulateur de mashkanta.
Les professionnels sur place
Herzliya a ses propres spécialistes : agences de Pituach habituées aux villas, aux baux Minhal et à la clientèle diplomatique, agences du centre pour l’ancien et le renouvellement urbain, courtiers mashkanta qui montent des prêts de 3 à 6 M₪ pour des non-résidents, avocats immobiliers qui connaissent les dossiers de l’Autorité foncière et les copropriétés à services de la marina. Nous les sélectionnons sur trois critères : spécialisation immobilière, indépendance vis-à-vis des vendeurs, et expérience des dossiers à distance. Les étapes dans l’ordre sont dans les étapes d’un achat immobilier en Israël.
Voisines : Tel Aviv à 15 minutes au sud, Raanana à 10 minutes à l’est pour une ville familiale et francophone, Netanya à 20 minutes au nord pour du neuf face à la mer à moitié prix.
Questions fréquentes
Quel est le prix moyen d’un appartement à Herzliya en 2026 ?
3,85 millions de shekels selon le Bureau central des statistiques (1er trimestre 2026), en baisse de 2,9 % sur un an, soit la troisième ville la plus chère du pays derrière Tel Aviv et quelques villes du Gush Dan. La moyenne masque deux marchés : un 4 pièces ancien à Herzliya Hatzeira ou Neve Amal se négocie entre 2,8 et 3,6 M₪ ; le même à la marina ou à Pituach, entre 6 et 9 M₪.
Combien coûte une villa à Herzliya Pituach ?
Rarement moins de 15 M₪ pour une maison à rénover sur 500 m² de terrain, et de 25 à 60 M₪ pour une villa récente dans les rues proches de la mer, d’après les annonces observées en 2026. Une grande partie des terrains de Pituach est en bail Minhal (Autorité foncière) : le prix doit être lu avec la durée restante du bail et les frais de capitalisation.
Pourquoi les prix ont-ils baissé à Herzliya alors qu’ils montent à Tel Aviv ?
La moyenne Lamas d’Herzliya dépend beaucoup de la composition des ventes : une année avec plus de transactions à la marina ou à Pituach tire la moyenne vers le haut, une année avec plus de ventes au centre la tire vers le bas. Le recul de 2,9 % au 1er trimestre 2026 reflète surtout une pause dans le haut de gamme ; les quartiers de l’est restent fermes.
Un étranger peut-il acheter un bien sur un terrain Minhal à Herzliya ?
Oui pour un citoyen israélien ou une personne éligible à la loi du retour, même non résidente. Pour un étranger qui n’y est pas éligible, le transfert d’un bail Minhal demande l’accord de l’Autorité foncière, qui n’est pas automatique. L’avocat le vérifie avant le zikaron dvarim ; sur un bien au tabou en pleine propriété, la question ne se pose pas.
Quel rendement locatif à Herzliya ?
Entre 2,5 et 3 % brut à Pituach et à la marina, où les loyers sont élevés mais les prix plus encore : une villa louée à une ambassade ou à un dirigeant de la tech rapporte 40 000 à 80 000 ₪ par mois, pour un bien à 20-30 M₪. Dans les quartiers de l’est, 3 à 3,5 % sur un 3-4 pièces loué à une famille.
Herzliya ou Tel Aviv pour un pied-à-terre ?
Herzliya offre la mer, la marina et des immeubles récents avec parking pour 20 à 30 % de moins qu’un bien équivalent dans le Vieux Nord de Tel Aviv, à 15 minutes de voiture ou de train. Tel Aviv offre la vie urbaine sans voiture et une liquidité à la revente sans égale. Le choix dépend de l’usage : séjours en famille et plage, Herzliya ; séjours courts et sorties, Tel Aviv.
Comment nous travaillons
Chaque montant, barème et taux de cette page est vérifié sur la source officielle citée en bas de page et daté. Quand un barème ou un taux change, la page est mise à jour dans les jours qui suivent. Notre méthodologie.
Sources
- Bureau central des statistiques (Lamas) – prix moyens des logements par ville, 1er trimestre 2026
- Madlan – prix au m² par quartier à Herzliya (fourchettes observées, T3 2026)
- Yad2 – annonces de vente à Herzliya (fourchettes observées, T3 2026)
- Autorité des impôts – barème mas rechisha 2026
- Autorité foncière d’Israël (Minhal) – baux, capitalisation, transferts
- Municipalité d’Herzliya – urbanisme et renouvellement urbain
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