Terres de l’Église à Jérusalem : acheter à Talbiyeh, Rehavia ou Nayot en 2026
Certaines des rues les plus recherchées de Jérusalem sont bâties sur un terrain qui n’appartient pas aux propriétaires des appartements. À Talbiyeh, à Nayot et dans une partie de Rehavia, le sol appartient à une société privée qui l’a racheté à l’Église grecque-orthodoxe, et les baux des habitants arrivent à échéance au début des années 2050. Ce que cela change pour le prix, le financement et la revente, où en est le dossier après l’audience d’octobre 2026, et comment vérifier un bien avant de faire une offre.
La réponse courte
Environ 500 dounams de Talbiyeh, Nayot et d’une partie de Rehavia, avec plus de 1 000 logements, sont bâtis sur un terrain que le patriarcat grec-orthodoxe a loué au KKL pour 99 ans en 1951-52. Les propriétaires y détiennent un bail, pas le sol, et les baux se terminent en 2051-52. L’Église a depuis vendu ses droits à des investisseurs privés, en dernier lieu à un groupe mené par Extell pour environ 750 millions de shekels. Ces appartements se vendent environ 10 % moins cher que les biens comparables en pleine propriété s’il reste plus de 40 ans de bail, et environ 30 % moins cher s’il en reste 40 ou moins ; ils sont aussi plus difficiles à financer. Le 28 octobre 2026, la Cour suprême a pressé le KKL de négocier une prolongation. Avant toute offre, faites lire par un avocat l’extrait du registre foncier (nesach tabou) et le bail.
Les chiffres à retenir, novembre 2026
- Surface concernée
- ≈ 500 dounams centre de Jérusalem
- Logements sur ce terrain
- 1 000–1 300 selon les sources
- Fin des baux
- 2051–2052 baux de 99 ans
- Décote vs pleine propriété
- 10–30 % Globes, 2025
- Dernière vente du terrain
- ≈ 750 M₪ 2023-24
- Audience à la Cour suprême
- 28 oct. 2026 dossier ouvert
D’où viennent ces baux
À la fin de la période ottomane et sous le Mandat, des institutions chrétiennes ont acheté de grands terrains hors des remparts de la Vieille Ville. Le patriarcat grec-orthodoxe possédait une bonne partie de ce qui est devenu Talbiyeh, Nayot et les abords du monastère de la Croix. Après 1948, le jeune État voulait construire sans acheter le sol, et l’Église avait besoin de revenus. La solution : trois accords, signés en 1951 et 1952, qui louent le terrain au KKL (Keren Kayemeth LeIsrael) pour 99 ans.
Les logements construits ont ensuite été vendus sous forme de sous-baux de longue durée. Un acheteur à Talbiyeh détient donc un bail inscrit via le KKL, géré par l’Autorité foncière d’Israël (Minhal), tandis que le sol appartient à quelqu’un d’autre. Et ce quelqu’un a changé. Le patriarcat a vendu ses droits à des fonds d’investissement privés en 2011 et 2016, puis en 2023 un groupe mené par le promoteur américain Gary Barnett (Extell) a accepté de les racheter via Karkaot Yerushalayim 2022 Ltd. pour environ 750 millions de shekels ; la société indique que la vente a été finalisée début 2024.
Quels quartiers
Le grand ensemble couvre Talbiyeh (autour de la rue Disraeli), Nayot et une partie de Rehavia, avec des hôtels, des institutions publiques, des espaces verts et une partie du complexe de la Grande Synagogue. D’autres institutions chrétiennes possèdent des parcelles plus petites : une partie de Baka, des terrains à Rehavia liés au monastère Ratisbonne, et un secteur de Rasko vendu à un promoteur en 2013. Des experts immobiliers ont recensé environ 3 000 appartements à Jérusalem sur des terrains appartenant, ou ayant appartenu, à des Églises.
La rue ne suffit pas pour savoir. Deux immeubles du même pâté de maisons peuvent avoir des propriétaires de terrain différents. La seule réponse fiable figure dans l’extrait du tabou et le bail du bien, d’où l’intérêt de les faire lire avant l’offre, pas après.
Où en est le dossier en novembre 2026
- Trois baux de 99 ans du patriarcat au KKL.
- L’Église vend ses droits à des fonds d’investissement privés.
- La branche immobilière du KKL annonce à plus de 1 000 foyers une décision de principe de prolonger les baux.
- Un groupe mené par Extell rachète les droits pour environ 750 M₪.
- Des discussions sur une prolongation de 50 ans sont révélées ; 204 habitants, hôtels et une institution saisissent la Cour suprême.
- La Cour ne tranche pas mais presse le KKL, qui reconnaît qu’aucune négociation n’a eu lieu depuis juillet 2025, et demande un point sur des progrès concrets.
La question juridique porte sur la durée de la prolongation et sur qui la paie. Les accords d’origine prévoient une procédure pour fixer les deux si les parties ne s’entendent pas. Le KKL estime n’avoir aucune obligation légale de prolonger mais dit chercher une solution ; les requérants soutiennent qu’il peut, et doit, renouveler. Tant qu’aucune prolongation n’est signée, chaque vente du secteur intègre cette incertitude dans le prix.
L’effet sur le prix
La décote augmente à mesure que la fin du bail approche. Une étude publiée par Globes en juin 2025 l’a mesurée dans le centre de Jérusalem :
| Situation | Écart de prix |
|---|---|
| Plus de 40 ans de bail restants | ≈ −10 % |
| 40 ans ou moins restants | ≈ −30 % |
| Perte de valeur moyenne | −10 à −15 % |
| Prix moyen au m², terre d’Église | moins de 40 000 ₪ |
| Prix moyen au m², pleine propriété comparable | près de 50 000 ₪ |
En 2014, les deux catégories se vendaient environ 29 000 ₪ le m². L’écart s’est creusé à mesure que les années 2050 approchaient, et la même étude constate que la probabilité de vente a baissé d’environ 20 % depuis 2020. À Talbiyeh et Nayot, il reste environ 25 ans de bail : on est dans la partie la plus raide de la courbe.
Mashkanta et revente
Une banque prête sur un bien qu’elle peut revendre si l’emprunteur ne paie plus. Quand le bail se termine pendant la durée d’une mashkanta (prêt immobilier) de 25 ou 30 ans, cette garantie fond. En pratique, les banques prêtent moins, plus cher, ou refusent, et l’expert de la banque (shamai) évalue le bien en tenant compte des années restantes. Un acheteur de l’étranger, déjà limité à environ 50 % de financement sur un bien classique, est le plus exposé : obtenez un accord de principe (ishur ekroni) sur ce bien précis avant de signer, pas un accord général.
La revente suit la même logique : votre futur acheteur aura affaire aux mêmes banques, avec un bail plus court. C’est pourquoi les experts conseillent depuis longtemps soit d’éviter ces biens, soit de n’acheter qu’avec une décote suffisante pour absorber un rachat ou une prolongation future.
Exemple chiffré : la décote suffit-elle ?
| Bien comparable en pleine propriété à côté (50 000 ₪/m²) | 5 000 000 ₪ |
| Prix demandé en terre d’Église (40 000 ₪/m²) | 4 000 000 ₪ |
| Décote | 1 000 000 ₪ (−20 %) |
| Coût de rachat observé dans des ventes antérieures (26 % de la valeur) | ≈ 1 300 000 ₪ |
| Prix + rachat | ≈ 5 300 000 ₪ |
Dans deux transactions rapportées en 2019-20, des promoteurs ont cédé la pleine propriété aux habitants pour environ 26 % de la valeur de l’appartement. S’il fallait en passer par là, le bien en terre d’Église reviendrait plus cher que le bien en pleine propriété. La décote n’est intéressante que si vous anticipez une prolongation moins chère, ou si vous comptez garder le bien moins longtemps en acceptant le risque à la revente. La taxe d’achat (mas rechisha) se calcule sur le prix payé, aux taux habituels.
Vérifications avant une offre
- Lire l’extrait du registre foncier (nesach tabou). Il indique si vous achetez une pleine propriété ou un bail, et à qui appartient le terrain. Votre avocat le commande en ligne pour quelques dizaines de shekels.
- Lire le bail lui-même. Date de fin, clause de renouvellement, titulaire du bail principal (KKL, Autorité foncière, société), frais dus en cas de cession.
- Chiffrer les années restantes. Comparez avec les ventes en pleine propriété dans la même rue, pas avec la moyenne du quartier, et appliquez les fourchettes de Globes ci-dessus.
- Obtenir un accord de principe sur ce bien. Demandez à la banque, ou à un courtier (yoets mashkanta), si elle prête sur ce bail et à quelle quotité.
- Ignorer les droits à construire promis. Sur un terrain loué, les droits non utilisés et les agrandissements peuvent appartenir au propriétaire du sol. Ne les payez pas.
- Ne rien signer avant. Pas de zikaron dvarim (pré-accord engageant) avant les étapes 1 à 4. Le déroulé complet est dans les étapes d’un achat en Israël.
Ailleurs à Jérusalem, la plupart des logements sont sur des terrains gérés par l’Autorité foncière d’Israël avec des baux longs et renouvelables, que les banques traitent normalement. Le problème décrit ici est propre aux terrains appartenant à des Églises ou à des sociétés privées. Un avocat de Jérusalem fait la différence au premier coup d’œil : voir avocat immobilier à Jérusalem. Les prix par quartier sont sur les pages Rehavia et Katamon, et la taxe sur l’achat dans le calculateur de mas rechisha.
Questions fréquentes
Qu’appelle-t-on « terres de l’Église » à Jérusalem ?
Des terrains appartenant, ou ayant appartenu, à des institutions chrétiennes, surtout le patriarcat grec-orthodoxe, sur lesquels des logements ont été construits avec des baux de longue durée. Le principal ensemble, environ 500 dounams de Talbiyeh, Nayot et d’une partie de Rehavia, a été loué au KKL pour 99 ans en 1951-52. Les habitants détiennent des sous-baux via le KKL, gérés par l’Autorité foncière d’Israël, qui se terminent vers 2051-52.
À qui appartient le terrain aujourd’hui ?
Plus à l’Église. Le patriarcat a vendu ses droits à des fonds d’investissement privés en 2011 et 2016. En 2023, un groupe mené par le promoteur américain Gary Barnett (Extell) a accepté de les racheter via Karkaot Yerushalayim 2022 Ltd. pour environ 750 millions de shekels ; la société indique que l’achat a été finalisé début 2024. Le KKL détient toujours les baux principaux.
Les habitants vont-ils perdre leur appartement en 2051 ?
Personne ne peut garantir l’issue, mais l’expulsion n’est le scénario de personne. Les accords d’origine prévoient une prolongation possible par le KKL, avec une procédure pour fixer sa durée et son prix si les parties ne s’entendent pas. Les vraies questions sont la durée de la prolongation et qui la paie. Le 28 octobre 2026, la Cour suprême a demandé au KKL de rendre compte de progrès concrets dans les négociations.
Quelle décote sur un appartement en terre d’Église ?
Une étude publiée par Globes en juin 2025 mesure une perte de valeur moyenne de 10 à 15 % : environ 10 % de moins qu’un bien comparable s’il reste plus de 40 ans de bail, environ 30 % s’il en reste 40 ou moins. Les appartements en terre d’Église se vendaient en moyenne moins de 40 000 ₪ le m², contre près de 50 000 ₪ pour les biens comparables en pleine propriété.
Peut-on obtenir une mashkanta sur ce type de bien ?
Parfois, à de moins bonnes conditions. Les banques prêtent difficilement sur un bail qui se termine pendant la durée du prêt, et l’expert de la banque (shamai) tient compte des années restantes. Un non-résident limité à 50 % de financement sur un bien classique doit prévoir moins, voire un refus, et obtenir un accord de principe (ishur ekroni) sur ce bien précis avant de signer.
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Sources
- Jerusalem Post – la Cour suprême presse le KKL sur les baux des terres de l’Église (29 oct. 2026)
- Globes – la demande s’effondre pour les appartements en terre d’Église à Jérusalem (12 juin 2025)
- Times of Israel – négociations secrètes sur les terres louées (3 juil. 2025)
- Autorité foncière d’Israël – baux et inscription des droits
- Kol Zchut – droits fonciers, tabou et baux
Faites vérifier le titre avant de faire une offre
Un avocat immobilier francophone à Jérusalem lit l’extrait du tabou et le bail, vous dit à qui appartient le terrain, quand le bail se termine et ce que cela change au prix, avant toute signature.